投资者想看到什么样的房产年报

万众瞩目下，2020年房产企业年报已披露大半。

年报是一扇窗，轻轻推开，销售数字是一方面，比销售数字更精彩的是年报中房产企业如何聚焦高质量发展，房产行业如何描述“机会在哪里？”“靠什么赚钱？”和“怎么融来钱？”。

都说，好房子要透光，防尘，降噪。

好的房产年报也要透光，防尘，降噪。

透光要求房地产开发企业以投资者利益为出发点，公开财务信息的同时，要有展望，给投资者足够的想象空间；防尘要求房地产开发企业在撰写年报时，避免老套表述，增加个性化语言；降噪要求房地产行业年报重点突出，减少不重要事项披露，避免“噪音”。

下面，笔者就以2020年几家房产年报举例，浅析投资者究竟想看到什么样的房产年报？

透光

房地产年报要能让投资者看到“光”。

投资者不仅想了解过去的信息，更希望从年报中看到未来的收入预期实现信息。因此房地产行业年度报告不能仅披露房地产开发企业的主营业务状况、投资区域、历史财务状况等历史信息，要与房地产行业特征相结合，主动披露企业价值创造力和前瞻性会计信息。

美国证券监督委员会(SEC)和财务会计准则委员会(FASB)曾发布新规，鼓励上市公司披露更多的基于未来经营预测的前瞻性信息。我国证监会也修订了《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号》，要求上市公司在董事会报告中专门开辟篇幅,对公司未来前景进行预测和展望。

简而言之，年报要有展望，要给投资者足够的想象空间。尤其是对于未来信心充足或者本身文本信息披露语调异常乐观的房地产企业可以在相关法规允许下将“好消息”投射于将来,用以增强市场信心。以万科2020年年报为例，在主要项目的描述中可以添加报告期末储备以及来年开工面积、来年计划竣工面积。

万科2020年年报摘录

防尘

写一份好的房地产年报要去“尘”出新。

近年来房地产年报篇幅日趋增长，文字信息占比增加、表达形式多样，内涵日渐丰富，使得非标准化的文本信息越来越受到投资者的重视，投资者也越来越关注从非标准化的文字信息中发掘关于企业经营业绩和未来发展状况的信息。但是，目前很多房地产上市公司财报披露的语言过于准则化、报告化，个性化语言匮乏。

房地产行业的特殊性让融资以及负债问题成为集体焦虑，不难看到，很多房地产企业2020年年报中都会有这样的表述“稳就业”“降负债”“高增长”“控规模”“去库存”“快周转”，因此年报披露语言过于相似。

年报语言要真诚生动，年报可读性越高，信息不对称程度越低。在披露语言的真诚生动上，万科历年的年报堪称经典。万科多次在年报中将企业员工描述成热血疆场、无惧无畏的运动员。

2019年的万科年报中，员工“分工得当、相互补位、能上能下，让场上队员处于最佳状态、发挥各自优势”。企业的结构简化是“减脂”，组织能力强化是“增肌”，岗位局限打破是“活血”。2020年万科年报中，万科的“运动员们”依旧热血赛场，“面对管理红利时代的淘汰赛，继续领先领跑、数一数二，依然是我们不变的追求。我们相信，每一堵难以逾越的高墙，跨过去就是我们与对手拉开差距的屏障；每一片风云莫测的海域，渡过去就是希望无限的新大陆；每一道崎岖坎坷的山峦，翻过去必将迎来春暖花开的广阔绿洲。”

降噪

年报的信息披露还要避免“噪音”。

要写好房地产行业年报，就要做到“良性披露”，这就要房地产开发企业以投资者利益为出发点，完整、持续、有针对性地公开财务信息。房地产企业最重要的是两端，“靠什么赚钱”和“怎么融来钱”。年报的披露顺序应按照报表使用者的关注度从高到低排列, 尽量减少不重要事项披露, 避免“噪音”。

在房地产年报领域，投资者关注度第一梯队的当然是房地产开发企业的主营业务状况、投资区域、融资状况、历史财务状况、企业价值创造力、前瞻性信息等数据信息；第二梯队的是宏观政策、房地产行业特征、公司所处行业水平等文字信息；对于第三梯队的房产预期销售价格、竞争性楼盘供应数量等容易引起“噪音”的次重要信息要谨慎披露，避免引起市场误解。

在年报的“降噪”中，中国恒大2020年的年报披露也是一成功案例。3月31日，中国恒大为年报披露第一时间召开2020年度业绩说明会。会上，许家印亲自解读2020年中国恒大年报的亮眼业绩，为投资者描述了一个主业房产搭载多元化产业及数字科技的“新恒大”；董事局夏海钧表示，要力争提前半年“三条红线”转绿线，计划 2021年6月30日负债率降到100%以下， 2022年年底资产负债率降至70%以下，达到“三条绿线”。中国恒大的整个业绩说明会，抓重点、说亮点、降噪音，真正做到了“莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行”。

作者：陶野

新媒体编辑：吴芃

监制：雨天

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