资产评估学习笔记1：资产评估概述及基础理论（上）

一、资产评估概述

资产评估属于价值判断的过程，是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断的过程。根据《中华人民共和国资产评估法》第二条规定，“资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。”由此可见，资产评估的对象是资产，资产系特定权利主体所拥有和控制的，能够给特定权利主体所带来未来经济利益的经济资源。由此决定了资产具有如下三个特征：一是资产是能够为特定主体带来经济利益的经济资源，而资产的价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力；二是资产必须是特定主体所拥有和控制。对于资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上，资产的产权是与资产所有权相关的权利束，是基于所有权派生的一系列权利，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权，这种权利束一方面表现为某项资产的完整产权，另一方面又具有可分解性，可以从中分离设定出不同类型的权利，相对于完整产权，被分离设定了部分权利的有限产权的权利人，行使资产权利就会受到分设权利时所承诺义务的限制。因此资产评估中的资产不应以所有权为界定依据，只要企业有控制权且能给企业带来经济利益，均可以纳入评估的资产范围。此外，对资产所有权或控制权的确立使特定主体对资产的相关权利具有了排他性，其他主体要取得相关权利就要付出相应的代价；三是资产的价值应当能够以货币计量，能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。

在开展资产评估过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。在具体的工作中应遵循如下原则，一是供求原则，即供求关系会影响商品价格，均衡价格是由需求和供给共同作用的结果，尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性；二是最高最佳原则，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。强调在商品交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值；三是替代原则，即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性；四是预期收益原则，即应当基于资产对未来收益的预期加以确定；五是贡献原则，即某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献来衡量，从一定意义上看，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体运用，适于确定构成整体资产各组成要素资产的贡献，或当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失；六是评估时点原则，确定评估基准日为资产评估提供一个时间基准。评估时点原则是对交易假设和公开市场假设的一个反映，市场是变化的，资产价值会随着市场条件的变化而不断变化，从理论上说，资产评估是对动态资产价格的现实静态反映，这种反映越准确，评估结果越科学；七是外在性原则，是外部因素对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。

我国资产评估适用范围已经涵盖经济建设的众多领域，多种经济行为，各种资产类型，体现出广泛性和综合性的特点，从经济行为类型看，资产评估为企业改制和上市，合资、合作经营、股权转让、资产买卖和置换、债转股、担保融资、破产清算、保险赔偿、损失补偿、税收、司法诉讼、会计计量等众多经济行为提供广泛的评估专业服务，从评估对象的资产类型看，包括企业整体资产、债权类资产、存货、机器设备、房屋建筑物、土地、专利、商标、著作权、专有技术、珠宝首饰、森林资源资产、矿产资源资产及各种经济权益。具体到评估对象上，主要包括六大类，即资产评估、土地估价、房地产估价、矿业权评估、保险公估和旧机动车评估。其中，资产评估由财政部监管，土地估价，矿业权评估由国土资源部监管，房地产估价由住房和城乡建设部监管，旧机动车评估由商务部监管，保险公估由保监会监管。

二、资产评估的现实作用

资产评估主要用于反映和揭示资产的价值。虽然市场经济能够对资源进行合理配置，并通过供求价格机制对公开交易的资产进行定价，但生产要素市场所流通的资产类型多样，尤其是资产组合更具有独特性，很难在市场上找到类似的参照物，无法像普通商品那样通过市场解决定价问题，当市场价格机制失灵的时候，就是通过资产评估的方式来解决资产定价的问题。在具体操作上，资产评估依据市场的价格形成机制通过模拟市场的条件，运用合理的技术方法，确定用途资产在约定时点的价值。服务领域上具体包括如下几个方面：

（一）国有资产领域

一是服务于国有企业与外资合作，优化国有资源配置，确保国有资产保值增值。二是推进国有企业改革和国有资本战略重组。包括但不限于国有企业放权让利改革、引进外资、清产核资、公司制和股份制改革、进入国内国际资本市场、建立国有资产出资人制度、混合所有制改革、实施境内外投资并购等改革进程中，提供资产价值估算和经济行为提供定价依据。

（二）资本市场业务领域

一是国有企业股份制改造和上市；二是为拟上市公司变更为股份公司时的注册资本核定进行出资资产评估；三是为新股发行定价了解拟上市公司价值进行企业价值评估；四是为上市公司并购重组、资产取得或处置等产权变动提供相关定价参考服务；五是为上市公司财务报表编制过程提供合并对价分摊、公允价值计量和资产减值测试等进行评估；六是为资产证券化、发行公司债等业务提供基础资产、担保资产的收益预测或价值评估。

（三）金融领域

一是为国有商业银行等金融企业的股份制改革提供资产评估；二是为新股发行定价，对拟上市的国有金融企业进行企业价值评估；三是为银行债权转股权提供对被转股企业的企业价值和拟转股债权的评估；四是为资产管理公司金融不良资产处置提供价值评估或价值分析业务（即对无法履行必要资产评估程序的金融不良资产在评估基准日特定目的下的价值或者价值可实现程度进行分析、估算，并出具价值分析报告等咨询报告的专业服务行为）；五是为商业银行等金融机构抵（质）押贷款提供押品价值评估。具体包括贷款发放前设定抵（质）押权的评估，作为确定发放贷款的参考依据；实现抵（质）押权的评估，作为将押品折价或变现时的定价参考；贷款存续期对押品价值动态管理所要求的评估，以便根据押品的价值变化对贷款风险防范提出建议。

（四）司法领域

一是为涉案标的提供价值鉴定服务，评估结论是司法立案、审判、执行的重要依据。二是司法鉴定服务，主要包括但不限于司法审判中揭示与诉讼标的相关的财产（权益）价值及侵权（损害）损失数额，如刑事案件定罪量刑中对相关损失的估算和民事诉讼中对诉讼标的财产（资产）价值、侵权损害损失额的评估，为司法审判提供参考依据。此外，还可以就民事判决执行中帮助确定拟拍卖、变卖执行标的物的处置价值。

（五）非货币资产出资领域

一是根据《中华人民共和国公司法》规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。符合国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》规定的股权、债权可分别用于出资或转为公司股权。在这一过程中，要对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。二是在2014年3月公司法修订后实行资本认缴制的公司，在办理与出资相关的公司登记时，工商行政管理部门不再要求其提交资产评估报告和验资证明，资产评估报告成为被出资企业留存的备查文件；三是报告帮助工商判定申报出资额合理性。对仍有实收资本要求的企业，公司登记时还需提交依法设立的验资机构出具的验资证明，涉及非货币资产出资的应当出具资产评估报告。工商行政管理部门在办理公司登记时对其用于出资的非货币资产的作价（折股）依据进行审核。

（六）税收领域

一是确定非货币资产投资的计税价值。税法规定以非货币性资产对外出资，应确认其转让所得的，税收征管部门要求：企业应将股权投资合同或协议、对外投资的非货币性资产（明细）公允价值评估确认报告、非货币性资产（明细）计税基础的情况说明、被投资企业设立或变更的工商部门证明材料等资料留存备查。这是要求企业取得用于投资的非货币性资产的资产评估报告。使用目的是审核、确定计税资产申报价值的公允性。二是确定非货币资产持有或流转环节所涉税种的税基。对非货币性资产的持有或流转，可能会涉及流转税、所得税、财产税和土地增值税等税种。对纳税申报不合理、未制定计税价格标准且价值不易按照通常方法确定的非货币性资产，税收征管部门会要求提供资产评估报告。主要是根据涉税情形，帮助税收征管部门确定相关非货币性资产的应税流转或所得额、财产价值或增值额。三是抵税财物处置环节的资产评估，如对抵税财物的拍卖。按照规定，除有市场价或可依照通常方法确定价格之外的拍卖对象应当委托评估，评估的目的是帮助确定相关财物的拍卖保留价。

（七）会计计量领域

一是厘清相关主体的专业边界，作为独立的专业力量评估公允价值；二是在市场条件存在局限时，可运用专业知识和经验，弥补市场机制不足，合理发现资产或负债公允价值，为会计计量和独立审计提供有效的专业支持。为会计核算和财务报表编制提供公允价值或特定价值的确认依据，有利于提高财务会计信息的质量，增强信息披露的相关性和适用性。

三、资产评估的基础理论

（一）效用理论

早在17到18世纪，效用价值论便已经萌芽。巴尔本认为商品的价值是由效用决定的，一切商品的价值都来自于商品的用途，没有用的东西是没有价值的。加里安尼在《货币论》和《商业与管理》中指出，物品的价值取决于物品的效用和稀缺性；孔狄亚克在《商业与政府的相互关系》中表示，物品的价值取决于需要的强度和物品的稀缺性；劳埃德、朗菲尔德等用边际效用解释价值，认为价值是某物品交换其他物品的能力。到了19世纪上半叶，萨伊在《政治经济学概论》中指出，效用是价值的基础，人们所给予物品的价值，是由物品的用途而产生的，没有用的东西，谁也不会给予价值。戈森在其论著中形成了“戈森定理”，也即随着物品占有量的增加，人的欲望或物品的效用是递减的；在物品有限条件下，为使人的欲望得到最大限度满足，务必将这些物品在各种欲望之间作适当分配，使人的各种欲望被满足的程度相等；在原有欲望已被满足的条件下，要取得更多享乐量，只有发现新享乐或扩充旧享乐。到了19世纪七八十年代，形成了以边际效用作为分析方法的价值理论体系，比较有代表性观点的是，杰文斯在其《政治经济学数学理论通论》中提出的随着一个人所消费的任一商品数量的增加，各自所用的最后一部分商品的效用或福利在程度上是减少的，而价值是人们对物品最后效用程度的估价；门格尔在《国民经济学原理》中指出的商品的价值取决于人们对它的效用评价。价值就是一种财货在人们意识中对它的支配，关系到对人们欲望满足时所具有的意义；瓦尔拉斯所提出的价值的起源应归之于稀少性，即数量有限的物品对人们的有用性；庞巴维克指出价值的正式定义是一件财货或各种财货对物主福利所具有的重要性；价值来源于物品的效用，即来源于物品满足人们欲望的能力。一切物品都有效用，但并非都具有价值。当物品只具有为人类利益服务的一般能力时，它只具有效用，没有价值。当物品不仅是满足人类需要的因素，而且是人类福利不可缺少的条件时，才有价值。换言之，物品要有价值，必须既有效用，又有稀缺性。

综上，效用理论的核心是商品的价值是由人民对商品效用上的主观评价决定的。在效用理论中，效用是指商品或劳务满足人的欲望的能力或者是指消费者在消费商品后所感受到的满足程度。商品的价值取决于边际效用量，而边际效用是指每增加购买一单位的某种商品给消费者带来的满足程度的增加量，或称总效用的变化量，边际效用的大小与欲望强弱呈正比，即存在边际效用的递减规律。效用理论的前提是价值形成要有两个基础，即有用性和稀缺性。

每增加一个单位商品或劳务，消费者心理上会感到增加的满足或效用越来越小。即随着商品和劳务消费量的增加，总效用递减的速度不断增加。所以，在给定商品消费组合的情况下，一种商品消费数量固定不变，另一种商品消费数量不断增加，则随着另一种商品消费量的增加，该商品的边际效用递减。由此，消费者效用最大化的商品组合，要实现消费者在花费在各种商品上的最后一元钱所带来的边际效用相等（即购买的各种商品的边际效用与价格之比相等），最后等于每一元货币带来的边际效用（λ，0<λ<1）。给定消费者消费预算ω的情况下，对价格分别为P1和P2的商品X1和X2的消费组合为：

在效用理论中，商品需求价格并不是由总效用而是由边际效用的大小决定的。效用价值论认为，价值不是商品的内在属性，而是人的主观评价形成的一种心理范畴，一切价值只不过是表明了某种关系，因此价值也区分为主观价值和客观价值。其中，主观价值是一种物主对财货的主管心理评价，是一种财货对于物主福利所具有的重要性。由此可见主观价值的根源在于物品的有用性和稀缺性（即相对于需求的稀缺性）。客观价值是一件物品实现某种客观结果的力量或能力，庞巴维克层以物品交换其他经济物品数量的方式来体现客观价值。

在效用价值论中，物品的价值量必须是由决定这一商品的福利的量决定的，而并不是决定于任何单位物品提供的主管效用，也不是决定于人对任何单位物品的主观评价，而是决定于人民对最后单位物品的主观评价，决定于最后单位物品能够满足人的最不重要的欲望即边际欲望的大小。一件物品的价值，是由现有的同样的一些物品所能满足的一切需求中，最不迫切的那一具体需要的重要性来衡量的。而最不迫切的那一具体需求的重要性是指这个物品的边际效用（增量）。

在效用价值理论中，价格形成的基本规律是边际对偶，即在个体经济中，人民对物品进行单独的主观估价，当独立的经济人在市场上相遇时，他们之间就发生了竞争，他们之间就发生竞争，而竞争的结果就是制定出市场的平均价格。在同一市场中，假定信息对称，则买卖双方对同质商品的竞价就会形成边际对偶，其主管评价决定了均衡价格。这种边际对偶价格实际上接近马歇尔的均衡价格论，表明了价格是由市场中买卖双方竞争形成。

（二）均衡价格理论

商品价值是由供求决定的，商品的需求量与供给量相等时的价格，即消费者为购买一定商品量所愿意支付的价格与生产者提供一定商品量所愿意接受的价格相一致的价格就是均衡价格。其中，边际效用决定需求，生产费用决定供给。由边际效用决定的需求和由生产费用决定的供给两者的均衡，决定了价格，即为均衡价格。一旦市场均衡实现以后，如果市场价格偏离均衡价格，通过供求力量的相互作用，市场就会出现自动回复均衡的趋势。在短期内，消费偏好决定价格，长期内，生产成本决定价格。因为边际效用理论解决了短期内的定价问题，而生产理论解决了长期的定价问题。

市场间影响因素彼此不独立。一个市场供给和需求的影响因素彼此之间不是独立的，市场之间存在相互联系和相互依赖。其中，影响市场供给因素的主要包括商品本身的价格，替代商品的价格，生产要素的价格，生产技术和管理水平，对未来的预期，政府的税收政策等。

（三）劳动价值论

劳动价值论最早发源于威廉·配第1662年所著的《赋税论》，将价格区分为自然价格（决定于生产商品所需人手的数量，劳动生产率和商品价值量成反比例关系）和政治价格（市场价格），并首次提出了劳动时间决定商品价值的原理；亚当·斯密在1776年的《国富论》中，首次区分了使用价值和交换价值，并指出劳动是衡量一切商品交换价值的真实尺度，“商品的真实价格”是由生产商品所耗费的劳动决定的。他认为，一是决定商品价值量的是生产商品所耗费的劳动，二是决定商品价值的劳动是该商品在交换中购买到的劳动或能支配的劳动。三是构成真实价格的各部分即商品价值是由工资、利润、地租三种收入构成。大卫·李嘉图则认为劳动决定价值，劳动既包括活劳动，也包括物化劳动。商品价值量和耗费劳动量成正比，和劳动生产率成反比；商品价值决定于社会必要劳动量。马克思商品的价值是由直接导致该商品生产的工人的活劳动和间接凝结在商品中的物化劳动构成。商品的价值是用社会必要劳动时间来衡量的，是由凝结在商品中的无差别人类劳动决定的，在此基础上，将劳动区分为具体劳动和抽象劳动，其中具体劳动构成商品使用价值，抽象劳动构成商品价值。商品的价值通过交换得到体现。所以，交换价值是价值的表现形式，而价值是交换价值的基础。

劳动价值论的核心是商品的价值是由劳动决定的，该理论的逻辑起点是商品，商品是用于交换的劳动产品，具有使用价值和价值两个因素。其中，使用价值强调“物的有用性”（满足人的某种需要的属性），为物品的自然属性，无法比较，系由具体劳动形成，是商品、劳动产品和物品的共同点，使用价值决定了商品的质量和性能；价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，为商品的社会属性，是由抽象劳动形成，系商品的独有价值，构成了商品的交换的基础。劳动价值论提出了商品价值的二重性，即商品是使用价值和价值的统一体，二者相互依存互为条件，商品必须同时具有使用价值和价值两个因素，但二者也相互对立、互相排斥，生产者生产是为了取得价值，而购买者则是为了取得使用价值。卖者必须让渡使用价值，买者必须支付价值，二者不能兼得。商品具有使用价值和价值的二重性在于劳动具有二重性，即抽象劳动和具体劳动，其中，具体劳动可从劳动的具体形态中进行考察，生产商品的劳动在劳动目的、劳动对象、劳动工具、操作方法、劳动成果上各不相同，具体劳动构成商品的使用价值；抽象劳动是从劳动的抽象形态中予以考察的劳动，是人们体力和脑力的支出，是无差别的一般人类劳动，抽象劳动则构成了商品的价值，正是由于商品中所凝结的没有差别的一般人类劳动，才使各种不同使用价值的商品在价值上可以比较，并按照一定比例相互交换。抽象劳动是价值的实体，反映着商品生产者之间的经济关系。

商品的价值量是用它所包含的形成价值的劳动量来计量，是由社会必要劳动时间决定的。社会必要劳动时间（即在现有社会正常的生产条件下、在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间），系社会普遍承认的生产这件商品所需要多少时间的劳动。社会必要劳动时间决定着商品生产者的优胜劣汰，促使每个商品生产者非常关心自己的生产，千方百计地提高劳动生产率，降低劳动消耗，提高产品质量。

价值规律是商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，以此为基础进行商品等价交换，价值规律既是价值量如何决定的规律，也是价值量如何实现的规律，价值规律对市场经济中的个别劳动耗费和社会劳动的使用都具有制约作用，单个商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的。价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动。价值规律的作用一是自发地调节生产资料和劳动力在社会各部门之间的分配。这种调节作用是通过价格围绕价值的上下波动和市场竞争实现的。二是刺激生产者的积极性。生产者为了多获利润，就必须不断进行技术创新，加强经营管理，提高劳动生产率，在竞争中努力降低商品的价格。三是通过优胜劣汰，导致生产者两极分化。