中介公司代收定金，房屋买卖关系是否成立？ / 四六文摘

一、基本案情

王美丽委托中介公司出售其名下的一套房屋，中介公司遂将房屋介绍给黄小鸭，并通过微信告诉黄小鸭购房条件、价格、支付方式及交房时间等信息。买卖双方达成意向后，出卖人王美丽给中介公司发微信，同意以94万元的价格出售该房屋，并委托中介公司代收买受人黄小鸭保证金1万元后转入其银行账户，到账后该笔保证金自动转为购房定金，若违约则赔付买受人双倍定金和经纪方定金4%的服务费，且承诺收到钱后于2018年6月2日前到中介公司和买受人签订买卖合同以及办理相关过户手续。

2018年5月18日，黄小鸭向中介公司支付1万元，中介公司给黄小鸭出具收据，并注明房主王美丽签收后，该笔保证金自动转为定金。同日，黄小鸭作为买受人在《房屋买卖合约》上签名，但王美丽未在该合同上签名。

2016年5月21日，中介公司将1万元通过支付宝转账支付给王美丽，并在转账说明中注明款项是购买房屋的定金。但之后王美丽突然决定取消交易，并向中介公司返还买受人定金1万元和赔偿中介服务费200元。黄小鸭因此诉至法院，要求王美丽和中介公司双倍返还其定金2万元。

二、争议焦点

买卖双方在未签订买卖合同的情况下，中介公司代出卖人收取了定金，房屋买卖关系是否成立？

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三、律师观点

买卖关系是否成立，关键就看中介公司是否已取得出卖人的授权或者取得出卖人的事后追认。对于买卖双方而言，定金的目的即保证双方能够按时签订正式的房屋买卖合同，如果一方违约导致无法签订合同，定金是对守约方的保护和救济。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，只要买受人开出的买卖条件明确具体，并且中介公司取得了出卖人同意以该条件出售房屋的代收定金授权，中介公司便可作为出卖人的代理人收取定金，其代理行为对出卖人产生法律效力，双方买卖关系成立。若中介公司没有取得授权，但出卖人在事后对中介公司的代收行为予以追认，或亲自收下中介公司转交的定金，买卖关系也同样成立。

上述案例中，买卖双方之间没有签订书面的房屋买卖合同，但是通过王美丽发给中介公司的微信、中介公司出具的定金收据和使用支付宝转付定金的记录等证据，可以证明双方之间已形成了事实上的房屋买卖合同关系。双方之间的房屋买卖合同关系是在自愿、平等的基础上建立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。

出卖人王美丽收到定金后，没有按其在微信中确认的时间与买受人黄小鸭签订合同和办理过户手续，并将已收取的定金退还给中介公司，该行为已构成违约。买受人黄小鸭要求出卖人王美丽双倍返还定金依法有据。但中介公司为居间人，不是房屋买卖关系的相对方，也不是定金的实际收受方，中介公司只是取得出卖人授权后代收取定金的代理人，故黄小鸭要求中介公司双倍返还定金没有依据。

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四、律师建议

在房屋买卖交易过程中，留存交易记录和凭证十分重要，日后产生纠纷时，保留下来的证据是维护自身合法权益的关键。

作为买受人，若向中介公司支付定金，应要求中介公司提供出卖人的书面授权，或当场通过电话、短信或微信等方式与出卖人进行确认并留存证据。

而对于中介公司，在实际交易过程中，通常出卖人对中介公司的授权仅为口头授权，虽然法律上认可基于口头授权，中介公司可以代出卖人收取定金，但是需要有相应的证据证实。为防止过后出卖人反悔而中介公司又缺乏相关证据证明授权来源，中介公司应在代收定金前进行书面确认或通过电话录音、短信或微信等方式予以确认并留存证据，亦可要求出卖人直接提供收款账户由买受人直接支付。