对几家房地产公司的主观看法 $万科A(SZ000002)$ $新城控股(SH601155)$ $融创...

$万科A(SZ000002)$ $新城控股(SH601155)$ $融创中国(01918)$

一.万科。

具有非常好的企业文化，心态平和而成熟，不想着赚快钱，希望能够在创造社会价值的同时赚取合适的利润。至少近十年来经营非常稳定，各项经营指标没有大起大落。虽然当前的多元化经常被一些人诟病，但是我觉得这些多元化都是围绕万科的战略去执行的，本身并没有什么问题。我认为，万科的文化，不仅较房地产企业、甚至相交绝大部分其他企业，都是先进且有底蕴的，这种文化，大概率能引导万科成为一家卓越的公司。

一些隐忧：

1.首先是万科的股权结构导致的股东与管理层利益不一致的事实，即使有深地铁不干扰企业经营的承诺、即使有高薪及股权激励、即使有郁亮看似淡泊名利的心态，但是这始终是个问题。《杰克韦尔奇自传》《一生的旅程》《美国陷阱》中都描述过股权结构分散的公司在组织董事会和管理层更换时的问题的复杂性。

2.第二点纯属我个人臆断，主要是看了近两年的业绩发布会，对祝总的面相、对突然出现的美女财务负责人，我总感觉万科的管理层有什么事情比较微妙，哎~

二、新城。

股权结构很好，能保证管理层和股东利益一致。经营模式有相对的护城河，首先是目前的160多个吾悦广场已经占据了一些城市位置，这些位置不会因为资本的竞争而再出让给别人，其次是目前吾悦的规模可以让公司获取到和政府谈判的资格，这也是其他资本做到的。以目前的情况看，股东出2亿，就能白拿一个综合体，还能顺带培养一起人才，这生意不亏的。住宅的周转较快，但是目前来看竞争力已经不是很强。我很喜欢新城的“骆驼文化”，不张扬，低调做事。另外，华子出事后公司的稳妥应对我觉得很让人欣慰。

单列一行聊一下三四线城市的综合体。我自己生活在长三角的弱三线城市，我老家是北方一个特别穷的县城，我能特别体会到这些能级城市里的综合体对老百姓极强的吸附效应及对传统商业街生意的挤出效应，我没有去过大城市，不知道大城市的综合体赚钱效应有多强，但是你不能坐在黄浦江边，喝着咖啡，硬说小城市人口净流出，三四线综合体没前途。你没有去小城市实地去调研和感受过，你不能张口就来。

一些隐忧：

爸爸刘备儿子刘婵，这就真的是要命。目前来看，概率应该不大。

三、融创。

融创也是股权结构很好，且管理层异常稳定，好多高管还是从顺驰一路跟过来的。融创的销售水平真的很高，产品也挺好。孙宏斌是融创的主心骨，能力很强，也是经历过大风大浪的人。

一些隐忧：

我认为一家好的企业，应该要靠一些利润之上的、更高的价值观去统领员工，企业的最终目的还是服务社会，融创给人的感觉就是一门心思、心无旁骛的赚钱。但是话又说回来，有那么一批死忠死心塌地跟着孙宏斌，价值观什么的，高与低又有什么区别。孙宏斌似乎是融创唯一的护城河，这个护城河不是特别宽。

四、保利。

保利有央企背书，融资利率低，且央企的名字一打出来，房子非常好卖。

一些隐忧：

房地产行业很快就会进入管理红利的时代，在管理效率上，国企、央企是非常难以和民营企业竞争的。

五、绿城。

绿城的产品质量高，议价能力强。就现在来讲，拿地多、销售高、市值低，市值翻转的可能性大。

一些隐忧：

管理层更换太频繁了，且中交集团急不可耐的插手。如果我是绿城的员工，我会对管理层没有信心。另外，这图是2018年绿城的总结表彰大会的图，我对这种文化有点抵触。