崇邦三代街区式商业在业态及品牌方面的布局规律与特征
街区式商业的业态布局规律及品牌调整趋势！
整体业态布局
规律一，街区式商业放大了餐饮比例
街区式商业提供的是休闲、风情、体验、品位的消费。
规律二，零售以超市卖场和时装为主，餐饮以特色餐饮为主
虽然零售占比超过餐饮占比，但是相较于封闭式的购物中心来说，街区式商业的餐饮占比被提高了；放大餐饮占比，可以给消费者带来更多的消费体验，还可以给逛久疲乏的消费者提供休憩、补充能量的场所，亦可以成为朋友或家庭聚会放松的场所，品尝来自四海八方的特色美食，享受舌尖上的美味。
规律一
街区式商业放大了餐饮比例
街区式商业提供的是休闲、风情、体验、品位的消费。
01|上海大宁国际
大宁以零售购物和餐饮业态为主，
零售在数量和面积上的占比各为50%和38%，
餐饮在数量和面积上的占比各为35%、34%；
休闲娱乐商铺数量最少，但店铺总面积较大；服务配套的商铺数量和面积占比差异不大。
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02|上海浦东金桥国际
金桥以零售购物和餐饮业态为主，
零售在数量和面积上的占比各为51%和43%，
餐饮在数量和面积上的占比各为33%、28%；
休闲娱乐商铺数量最少，但店铺总面积较大；服务配套的商铺数量和面积占比相当。
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03|上海嘉定嘉亭荟
嘉亭荟以零售购物和餐饮业态为主，零售在数量和面积上的占比各为67%和55%，
餐饮在数量和面积上的占比各为22%、20%；
休闲娱乐商铺数量最少，但总面积大于餐饮业态；服务配套商铺数量较多，面积最小，说明单店面积小。
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规律二
零售以超市卖场和时装为主，餐饮以特色餐饮为主
超市大卖场作为街区式商业的主力店，主要作用是吸引大量消费者前来消费；
随着人们生活水平的提高，消费者也越来越注重外在形象的装扮，所以男女时装的占比也逐渐提高；
“民以食为天”，人人都爱吃美食，都愿意尝试不同地域、不同口味的美食，所以不同地方的特色餐饮才会如此火爆。
01|上海大宁国际
零售：以大型超市和男女时装为主，快时尚、运动休闲装其次；
餐饮：特色餐饮占据绝对地位，休闲餐饮、正餐面积其次；
娱乐：KTV/电影院/运动健身/儿童娱乐等业种的面积相差不大；
配套：以培训服务为主，金融服务其次。
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02|上海金桥国际
零售：以大型家电商场(开业初期为超市)和男女时装为主，快时尚、运动休闲装其次；
餐饮：特色餐饮占据绝对地位，有少量中西快餐、轻餐饮和休闲餐饮；
娱乐：儿童娱乐面积最大，其次是运动健身和KTV；
配套：以培训服务和金融服务为主，美容SPA其次。
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03|上海嘉亭荟
零售：以大型超市和男女时装为主，快时尚、运动休闲装其次；
餐饮：特色餐饮占据绝对地位，有少量正餐、中西快餐和休闲餐饮，轻餐饮面积最小；
娱乐：运动健身面积最大，其次是儿童娱乐和电影院；
配套：以VIP服务和培训服务为主，其他商铺面积都很小。
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各楼层的业态布局
特征一，1F展示性好，租金高，零售为主
特征二，1F广场/景观节点周边常配置休闲餐饮/轻餐饮
特征三
2F动线前端布局主力店，多为一拖二/三大店铺
特征四
3F四大业态均有，儿童业种集聚
特征五
4F目的性消费明显，特色餐饮/休闲娱乐为主
特征一
1F展示性好，租金高，零售为主
01|上海大宁国际
1F以零售业态为主，在数量和面积上
零售都占据着绝对比重，达到73%和66%
餐饮和服务仅占较小比重
零售以男女时装为主，辅以快时尚和运动休闲装
餐饮以中西快餐和轻餐饮为主
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02|上海金桥国际
1F以零售业态为主
零售数量占比和面积占比相当
零售以男女时装为主，辅以家电商场和快时尚服装
餐饮和服务仅占较小比重
餐饮以中西快餐和轻餐饮为主
家电商场(专业市场)、服务配套主要位于9-12座
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03|上海嘉亭荟
1F以零售业态为主，餐饮其次
餐饮在数量和面积上分别占比57%和64%
零售以男女时装为主，辅以快时尚服装
餐饮以中西快餐/特色餐饮/休闲餐饮为主
1F无休闲娱乐业态
服务配套数量较多，但总面积很小
以小面积单店为主，总租金成本会更低
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特征二
1F广场/景观节点周边常配置休闲餐饮/轻餐饮
1F的广场或景观节点周边常会配置休闲餐饮/轻餐饮。
原因一：消费者在逛久疲乏时可停下来放松身心、享受生活；原因二：给消费者提供果饮解渴，并补充能量。
01|上海大宁国际
▼1F平面布局图
▼休闲餐饮
▼轻餐饮
02|上海金桥国际
▼1F平面布局图
▼轻餐饮
03|上海嘉亭荟
▼1F平面布局图
▼休闲餐饮
▼轻餐饮
特征三
2F动线前端布局主力店，多为一拖二/三大店铺
比较大型的品牌主力店常会布局在各个主要入口处，即人流动线前端，多是一拖二/三的大店铺；尤其以知名的快时尚品牌、正餐/特色餐饮居多；
布局在入口处既可以为商业的品牌形象加分，又可以成为吸引外界消费者的重要手段；零售品牌承租能力强，还能获取到更多的租金收益。
01|上海大宁国际
▼2F平面布局图
▼快时尚服装
02|上海金桥国际
▼2F平面布局图
▼快时尚服装
03|上海嘉亭荟
▼2F平面布局图
▼正餐
特征四
3F四大业态均有，儿童业种集聚
1-2F主要是零售业态，有少量餐饮商家；
从3F开始，零售购物、餐饮美食、休闲娱乐、服务配套四大业态均有，儿童业种比较集聚，包含儿童零售、儿童娱乐、儿童培训等业种。
01|上海大宁国际
F3层面积方面，四大业态占比差异不大
零售中超市占据绝对比例
餐饮以特色餐饮为主，少量休闲餐饮
休闲娱乐以电影院为主，辅以儿童娱乐
配套仍以培训服务为重，辅以美容SPA
▼3F四大业态齐聚
▼3F平面布局图
02|上海金桥国际
F3层在商家数量上以餐饮和服务配套为主
在面积上以餐饮为主，餐饮/娱乐/配套面积相当
零售仍以家电商场为主，其次为休闲运动装
餐饮仍以特色餐饮为主，有少量中西快餐
娱乐仅有儿童娱乐，配套以培训和美容SPA为主
▼3F四大业态齐聚
▼3F平面布局图
03|上海嘉亭荟
F3层零售业态占据绝对比例
零售中大型超市占比最大
餐饮业态仅有特色餐饮业种
休闲娱乐有电影院和儿童娱乐
▼3F四大业态齐聚
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▼3F平面布局图
特征五
4F目的性消费明显，特色餐饮/休闲娱乐为主
餐饮业态和娱乐业态的商家承租能力较弱，置于4F(高层)，对商家来说可以降低租金压力；
对商场来说，都属于目的性消费业态，可以将客群吸引至高层进行消费，使高层也能保持较高的人流量/人气。
▼上海大宁国际
▼上海金桥国际
▼上海嘉亭荟
注：现在仅对比三个项目同楼层的业态业种。
商业经营发展趋势
趋势一，零售减少，餐饮增加，档次下调
趋势二
业态业种配置更加多样化、特色化
趋势一
零售减少，餐饮增加，档次下调
业态占比调整：零售/娱乐占比减少，餐饮增加，调整幅度较大；
品牌档次调整：国内一线/二线调整幅度较大，国内一线品牌减少，向国际一线/非品牌两级转化；整体经营档次有所下调，商家产品更贴近周边客群消费能力。
▼上海大宁国际各楼层业态业种/品牌档次调整表
▼上海金桥国际各楼层业态业种/品牌档次调整表
▼上海嘉亭荟各楼层业态业种/品牌档次调整表
趋势二
业态业种配置更加多样化、特色化
01|零售业态—多样化，时尚化
零售品牌数量/面积增多，主要大幅增加了男女时装的店铺数量/面积；
快时尚/运动休闲装的单店面积增加，侧面反映了消费者对多样化时装品牌的需求增加，更青睐年轻时尚的潮流装扮。
▼上海大宁国际运动休闲装
▼上海金桥国际男女时装
▼上海嘉亭荟男女时装
02 |餐饮业态—特色化，体验化
餐饮品牌数量/面积调整幅度均较大，其中调整最大的为特色餐饮，侧面反映了有特色、有品位的餐厅能够吸引当代消费者，休闲餐饮的增多也反映出人们注重品位的特点。
▼上海大宁国际特色餐饮
▼上海金桥国际特色餐饮
▼上海嘉亭荟特色餐饮
03 |娱乐业态—传统化，规模化
休闲娱乐业种类别不变(电影院/KTV/儿童娱乐/运动健身)，店铺面积较大；主要服务于家庭客群，传统娱乐业种满足周边人士基本生活需求；
随着周边小区人口数量的增长，消费水平的提升，消费者对于休闲娱乐会有更大的需求；
同时随着家庭结构的改变(新婚夫妇往三口之家的转变)，近端客群也会越加重视儿童业态的消费。
▼上海大宁国际CGV电影院和卡通尼乐园
▼上海金桥国际动感天地与卡通尼乐园
▼上海嘉亭荟卡通尼乐园
04 |配套业态—生活化，完善化
配套业态的业种数量/面积基本不变，业种类型根据市场需求有所调整，店铺均面积有所减少；
培训服务（多为儿童培训）新增店铺数较多，培训类型趋向于多样化，侧面说明家长对儿童成长较为重视，教育类业种具有市场需求；
服务配套的业种丰富度持续保持且缺一不可，均属于居民日常生活化/高频化的消费内容，能为消费者提供更多的选择，服务配套体系更完善。
▼上海大宁国际儿童培训
▼上海金桥国际美容SPA
▼上海嘉亭荟儿童培训
街区式商业总结
我们以上海大宁国际
上海金桥国际和上海嘉亭荟为例
从整体业态布局、各楼层业态布局
商业经营发展趋势三个方面，
对街区式商业的业态布局规律
及品牌调整趋势进行了总结归纳
可以发现的是
商业的发展需要专业的/统一的运营管理
从而对消费者的需求变化做出及时调整
如何抓住变化着的消费需求，而
合理的业态配比，精准的品牌招商是商业经营的成功保障紧抓消费心理、顺应消费趋势，才能长期保持消费者粘性，使得项目长期良好运营下去
▼街区式商业业态及品牌变化规律/发展趋势