逼“地王”入市，也是楼市调控必备之举

逼“地王”入市，也是楼市调控必备之举

谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员

既然当了“地王”，就说明有能力尽快让土地开发，让商品房入市，

但是，多数“地王”却没有入市，而是在等待观望，显然是不符合楼市调控要求的，必须逼其入市！

据媒体报道，由国土资源部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查已接近尾声。此次检查的内容是，2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。

与其他调控手段相比，此次检查可谓又一个切中要害之举。因为，总结这些年来楼市调控的经验和教训，把调控的目标过多地放在房价上，从而不停地利用调控手段遏制房价，却没有对房价上涨的深层次问题进行剖析，可能是导致调控效果不佳的主要原因之一。而去年以来采取的因城施策，由各地依据本地实际采取相应的调控措施，显然效果要好得多，房价的稳定性也越来越强。

但是，因城施策不代表可以忽视整体联动，可以不采取一些全局性的措施和手段。毫无疑问，统一检查与督查，就是楼市调控必须采取的统一行动。对住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况等进行检查，无疑是统一行动中非常重要的方面，也是关节点之一。如果这些方面的工作做到位了，开发商不存在着捂地惜售等方面的问题，楼市的稳定性就会更强，楼市的健康度也会更高。

事实也是如此，从这些年来开发商在土地开发方面的情况来看，很多开发商并没有在竞拍到土地以后就立即投入开发，而是手握土地等待观望，试图通过土地涨价来获取更大利益。结果，导致很多城市都出现“晒地皮”现象。根据克而瑞地产研究中心调查的数据显示，2016年50个典型的“地王”，目前仅有7个项目已经入市，29宗土地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工，这也意味着，有43宗土地项目尚未入市。

既然能当“地王”，说明土地的开发价值很高。不然，开发商是不会高价拿地的。而且，凡是“地王”，大多也是经过激烈竞拍以后才成交的。按理，开发商拿到地后应当立即投入开发，那么，为什么会出现这么多“地王”没有入市、甚至没有开工的现象呢？显然，这是值得关注的问题。

分析认为，导致开发商只拿地、不开发的原因，可能有两个方面：一是想通过等待观望获取最大的开发效应，因为，在一系列政策的调控下，目前的楼市状况并不是很好，价格也比较低迷，如果立即开发，可能很难获取目标效益；二是“地王”项目所需要的投入多，在信贷收紧的情况下，开发的资金压力较大。

很显然，两个方面的原因都不能称其为原因，也不该称其为原因。既然敢当“地王”，就得有“地王”的魄力，有拿到手就开发的能力和眼力，怎么会出现达不到目标效益和资金压力大的问题呢？就算有这样的状况出现，也不构成不及时开发的理由，也必须按照国家相关规定执行，在规定的时间内完成开发。不然，就得依法处理。

也正因为如此，有关方面组织力量对住宅用地出让合同执行情况进行检查，就显得十分重要而紧迫。要知道，开发商拿了地而不及时开发，不仅会给楼市调控带来不利影响，影响调控的效率和质量，使调控的预期目标难以实现，而且会影响社会资源利用效率的提升，如土地资源的利用效率、资金的利用效率、其他社会资源的合理流转等。为什么说社会资源的利用效率下降了，从开发商不能及时开发土地中也能看出一些具体问题。

所以，面对开发商只拿地不开发的问题，必须加强检查，摸清底数，其中，对“地王”没有开发的情况尤其要引起重视，逼“地王”尽快入市。对“地王”来说，不能只做造“地王”的势，而不做开发“地王”的势。不及时开发，就让“地王”做“地寇”，按照国家有关规定，对其实施处罚。

需要注意的是，由于“地王”大多与地方政府关系密切，甚至不排除某些“地王”与地方政府之间有某种默契和私下交易。因此，在处理过程中一定要防止地方政府对“地王”实施暗中保护，甚至利益输送。对“地王”拿地不开发的问题，只要触碰了红线，就一定要严格按规定处理，决不手软。如果对“地王”的处理到位了，对其他开发企业的震慑力也就能够形成。不然，会产生不良反应。

楼市调控已经到了十分关键的时刻，“房子是用来住的，不是用来炒的”理念也开始逐步形成，包括开发商在内的各个相关领域，也都能比较好地按照中央的要求去做了。如果相关的政策措施不能及时跟踪到位，不能发挥作用，就有可能对已经形成的良好局面产生不利影响，甚至出现前功尽弃的现象。从总体上讲，楼市调控只能紧、不能松，只能越来越规范、不能越来越无序。如果能够沿着调控的路走下去，楼市就一定能够步入良性发展的轨道。

谭浩俊【原创】