高端住宅小阳春，仅仅是小阳春而已，并非楼市春天来了

高端住宅小阳春，仅仅是小阳春而已，并非楼市春天来了

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伴随着疫情的稳定，4月房地产市场持续复苏，克而瑞地产研究院公布的数据显示，4月一线城市中上海、深圳的豪宅项目大卖，高端客群购买力依旧强劲，二三线城市因疫情压抑的购房需求集中释放，成交量明显回升。二手房市场如是，部分城市如南京、杭州成交同、环比齐增，市场快速升温。

看到这则消息，很多人或许又会在想，是不是房地产市场要复苏了，房价又要上涨了。可以肯定地说，这只是疫情后市场的一种短暂性反弹，而非市场复苏。按照目前房地产市场的实际情况，复苏的条件并不具备，复苏的基础也不存在。特别是高档住宅，更多的可能是有钱人面对疫情对企业带来的影响，用购房给自己“买”一份安心，或者，此次之间玩的一种交易游戏。

事实也是，对多数城市来说，在企业复工复产尚没有完全到位，员工没有完全复岗，员工收入还缺乏稳定基础的情况下，刚性需求并没有得到释放，等待观望情绪依然很浓，改善性需求也被人为压制，只有经济全面复苏，企业全面复产，员工全面复岗，收入全面复涨后，真正的需求才能释放，市场才能真正复苏。

不仅如此，开发商由于受市场低迷影响，资金链紧绷的问题，并没有得到有效缓解，更多开发商，都在考虑如何缓解资金链紧绷压力，避免出现资金链断裂风险。即便地方有些政策帮助，也是暂时缓解一下资金紧张矛盾，而不可能帮助开发商解决实际问题。

更为重要的是，管理层有关房地产问题的态度，并没有因为市场低迷而改变调控策略，“房住不炒”定位丝毫没有改变的意图。唯一改变的，就是在房价稳定的情况下，地方可以按照“因城施策、分类调控”的要求，对政策进行优化，而不是放松或退出楼市调控。如此，地方政府也不敢轻易对楼市调控政策做出调整。否则，房价一涨，约谈就将接踵而来。这一点，从少数城市试探性放松调控政策，很快就收回政策的行为中也不难看出。

事实也是，除一线城市和少数二线城市之外，多数城市的库存依然很大。不然，开发商也不会拿地热情不高，不会集中在一线城市拿地，而不在其他城市、尤其是三四线城市拿地。

这也意味着，未来一段时间，真正具有市场复苏和反弹可能的，还是一线城市和部分热点二线城市，其他城市还是以“望”为主。

需要注意的是，深圳、上海等一线城市出现的“炒”高问题，以及金融机构通过经营贷、消费贷以及房屋中介机构在首付贷方面做文章的问题，是需要注意的。因为，这决不是需求释放，而是炒作抬头。而炒作的背后，不排除有开发商的身影，有开发商利用高档住宅与有钱人勾结，制造市场虚假复苏、房价虚假反弹的假象，诱导购房者购房，继而倒逼房价上涨。至少维持房价不跌。只要房价不跌，开发商的目的就达到了。

所以，必须保持警惕，切不可因为4月份市场的短暂反弹，就认为是市场复苏。市场复苏的条件不具备，开发商与购房者利益博弈的天平并没有发生变化，市场的话语权没有转到开发商一边。只有居民心理恐慌了，话语权才会转变。因为，高档住宅，对普通居民来说，不是菜，也不会成为菜。有钱人愿意去炒作，让他们去炒作。抄来炒去，就是有钱人之间的口袋游戏，以及开发商的自娱自乐。