做远郊的守望者，还是主城区的主宰者？
一般而言，改善居住环境是生活方式升级的一种方式。好的住宅产品，既是生活的升级，更是生活的体验，已然成为生活的重要组成部分。
当然，消费升级并不是房子更贵，而是居住品质更好。
■ 撰文 | 郭春江 ☞ 资深地产人
那天晚上，我和著名文化人谭世平老板面对一盘冷拌秋葵聊得正欢，李正的电话打乱了我的节奏。
“郭老师，我想请教你一个问题。我在南阳路北环附近上班，老婆在河医工作，我们俩现在月入35000+，想在这两个地方的区间买套房子，你有什么推荐吗？”李正急切的问。
我端起柠檬水涉抿了一口，缓缓的说：你这是标准的住房消费升级啊。
李正一头雾水的问我什么是住房消费升级。
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什么是消费升级
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准确的说，消费升级是伴随着收入提高而不断变化的，是由温饱型到舒适型生活、豪华及奢侈型然后到自在型过度的。
我匆匆跟老谭道别，接着跟李正讲消费升级的话题。
其实对于我们来说，消费升级表现在出行方面就是由原来的绿皮火车变成动车、变成高铁或者是自己驾车；而外出旅游也由原来的观光游到休闲游和度假游过度，由跟团游到自驾游和自助游过度；由原来的跑马观花慢慢地到了一个地方待上三两天时间就不动，有的甚至就在住宿地方几百米范围内活动。
观光游是为了增长见识，是为了晒朋友圈，休闲度假游是为了更好地休养身心或者与亲人团聚。而有些度假酒店和民宿即是旅游目的地，就是度假游。
消费升级必须是以场景改变、增加内容、提升服务而满足客户品味的提升。离开了场景、内容、服务就无从谈起消费升级。
在居住方面，人们的需求可以说是永远都无法完全满足的，记得鲁迅先生说过这样一句话：不满是向上的车轮。
对于新晋城市人口，尤其是来自农村和城市社会底层的家庭的人来说，能够在工作的城市拥有自己的一套房子这是最低要求。也就是大家常说的先上车，这是立足城市的第一步。对于有房的那部分来说，到一定程度或者遇到某些条件，就需要根据环境的变化做出改善。
虽然，最近中央九部委在广州提出“租售同权”之后把包括郑州在内的12个城市列入了加快住房租赁市场的试点，但是花3000块租个女朋友和花300万讨个老婆的价值，毕竟是不一样的。
所以，有能力买房一定要买，尤其是在主城区。
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为什么要选主城区
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因为随着时代的发展，居住也是不断升级的，所以在房地产领域有这样的提法：刚需、首改、品质改善、奢侈或者终极置业。
其实是没有终极置业这一说的。时代在发展，一个人、一个家庭的结构、观念和经济收入也会发生变化，这样就会促使一个人在不同的阶段去住不同的房子。
即便都是在多层时代，也有一层与顶层的差异，也有不同城市区域的差异，即便是在同一区域也有不同开发商产品、容积率、建筑覆盖率等的差异。所以不同的人会根据自己工作区域和收入情况选择不同的房子。
一般情况下，每一次换房子都是伴随着住房的消费升级而来的，从原来的五六十平方米的房子搬到120平方米的房子是消费升级、从不带电梯的顶层换到更低的楼层是消费升级，从非品牌开发商的一般小区换到品牌开发商的无论是产品、绿化、物业服务都很好的小区同样也是消费升级。
现在，许多人都把目光瞄到了三环以外区域，郑州竞争出现了房价倒挂的现象，即：三环以外的房价，要比主城区还要贵。这在全国来讲是罕见的，同时，也说明了主城区的购买价值。前不久，华润悦府项目18000元/平方米的价格引起哄抢的事实，应该还没有警醒多少人。
地盘（dipanshuo）一直强调，购房者要知道自己的需求是什么，知道自己手中有多少可以用的子弹，然后这些子弹会打到什么样的地方。
毕竟这年头房票比子弹珍贵，并不是每个人都是土豪可以一次性。
那么，要主城区买房，选择起来就十分容易，考评一个项目的几个纬度无非就是包括学校、医院、商超等在内的公共配套，包括地铁、公交、道路等在内的交通网络，包括开发商品牌在内的开发阵线，包括成品房装修、部品、材料在内的品质保障等。
对应起各自需求，很容易就找到自己需要的房源。
我给李正推荐了农业路与沙口路附近的亚新美好城邦项目。这个项目，在金二环上，距地铁口800米距离，大社区、大配套，眼下正在快速修建的农业路互通立交明年就通车了，还是成品房项目。两年后这个小区一交房，将实现拎包入住，也没有堵车的烦恼了，还能享受到主城区这么稀贵的价值。为什么不买？
有一个非常重要的观点我必须讲一下，许多人觉得那里的交通不好，通达不方便等等，我说，你亲自来一趟，实地到访一下，然后再发表评论好不？
论在主城区买房，还有一类人其实是可以考虑通过变通获得居住升级的。
这类人，可能老三辈都住在主城区，认可主城区的价值，习惯这样的环境与人居生态，关键是依恋这样的配套，但房屋老旧或者小区内部配置落后，满足不了日益增长的生活需要。这类人就非常适合做“房屋置换”的。
比如，已经还完贷款的老旧住房或者剩余少量贷款的可以提前还掉，然后将该套房屋作为置押经过评估后申请最高70%的“循环贷”，用申请到的这部分资金可以在这样的项目上购置新房，拿出部分做首付就可以了。
如果觉得压力大，也就这两年时间，等具备拎包入住条件的时候，你把原来的房子卖了，既坐享了原有房产的升值，还能换一套大房子出来。另外，卖掉老房子的钱，还有可能在其他地方再首付一套房子呢。
至少，这是一个方法，也是一个选择。（循环贷的相关政策和具体操作标准，请咨询度娘，或相关银行。）
还有一个令人震惊的好消息，全款一次性客户，房源可保留至交房前。房源保留期内仍无法正式签约的，给予一次非直系亲属更名机会。这是赤裸裸的诱惑啊。
到今年年底，农业路互通立交就将通车，届时，美好城邦所在片区的价值会更突显。所以，有眼光的人都会发现，这种更安全、投资回报更快的短线投资，会使项目变得更加炙手可热。
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如何选择是关键
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伴随着时代的进步、科技的发展和建设规范的要求，科技型住宅与社区在不断涌现。十几年前，即便是建设的很漂亮的小区也很多没有地库，原来不会意识到当今这么多车辆，所以小区被车辆塞满的十几年前的高档小区不少。
换到人车分流、新风系统、中央空调等配备完善的小区也是在十几年前购买高档项目的那些想法，因为有些原来的高档小区每次晚上应酬完开车回家都是一件头疼的事情。比如普罗旺世和绿城百合。
所以，选择楼盘跟选择对象差不多，对于一部分人来讲，这关乎一生。
从居住升级的角度来说，你原来住一套品牌开发商的那怕是两室的房子，现在如果换到城中村回迁房180平方米的小区，那都不叫居住的升级，只代表你住的房子大而已。住的大只能证明你有钱，不代表你住的是品质社区。
换句话来说，即便是在主城区置业，也要做正确的选择。
选区域内稀缺精装住宅产品规划的小区，就成功了一半。选择主流位置上的项目，选择人车分流的社区，选择物业过硬的小区，选择一线品牌材质、精工品质精装成品住宅支撑的小区，选择配套好、交通好、景观好、服务好的社区，还有，要选择品牌开发商。比如亚新美好城邦，比如万科美景·世玠。
其实，像李正这种购房者，是典型的有需求。很多人是因为看到别人都在买房子，自己不买就跟不上人家财富增长的步伐，也有一种是攀比心理，你买了我必须也买，更多的人是被忽悠的，根本不知道为什么就买了房子。
所以，无论是置换还是新购买，都要弄明白消费的初衷是什么。像我刚才讲的这几种类型，无论是哪一种，要看准项目的价值，和衡量好口袋里的银子。比如说你口袋里只有30万的储备，你想去买万科美景·世玠，我想那是因为你太自信了吧。
说实话，以这个标准在主城区买房，在老老实实的在美好城邦定一套，比什么都踏实。
从置业的角度来讲，无论是刚需还是改善，甚至投资，在主城买房的保障性和增长性，都要均优越于其他区域。
地产下半场的置业判断与选择
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活动规模： 100人内
活动对象：《地盘》线上粉丝、粉丝群群友
活动形式：红酒品鉴+冷餐+专题演讲+互动
注意事项：
1、场地限制，人数控制在100人内。报名烦请提交网名、真名、手机号码。
2、活动费用由开发商赞助，本次活动不另收费。
报名：请微信13712120555