温州炒房团要哭了，你们这是博彩不是炒房 ▏起楼问答NO.33

文字整理丨牟卫华

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问：银行的代冻资是怎么回事？为什么会被叫停？感觉已经存在很多年了呀。

答：代别人冻资只是民间的说法，严格地说，银行是没有这项业务的。比如某行的E托保业务，原本是通过与各大开发商全面合作，方便购房者本人对摇号购房保证金冻结、解冻、扣划等操作。2018年这项业务刚出来的时候，大家还宣传，该产品便捷灵活，个人客户一站式在线业务办理，操作简单方便。

现在之所以成为热点，是有人钻这个空子，代他人冻资。下面这张图，示意的就是可以为「张三」冻资。

△为张三代冻资示意图

大家看到这里，可能觉得这样也没问题啊。如果张三向我借钱冻资，我代为张三冻资，张三达到了冻资的目的，我可以收到利息，而且钱还在我名下，更加安全。

但细思恐极。

怎么恐，给大家讲一个段子。在御潮府项目的购房群中，一名购房者自曝带33个号子摇江河汇、12个名额摇御潮府。如果是真的，那么他就需要冻资超过一个亿。

谁能够一下子拿出一个亿啊？

如果有人代为冻资，就可以。

日息千分之一，这1个亿，1天的利息10万元。而冻资一般是一周时间（虽然也曾经有盘最长冻资18天，但那是绝个别情形）。假如这个自曝者说的是真的，这7天，花70万元的成本就可以为45个号子冻资。按照御潮府和江河汇平均预计5%的中签率，他可以中2套左右。而目前御潮府和江河汇即使是最小的户型，一般认为限价红利也在400万元以上。

也就是说，花70万的成本，就可以中800万元以上的限价红利。

这就是典型的短期炒房逻辑图。

其实这已经不是炒房逻辑了，而是博彩的逻辑。

当年，钱江世纪城的温州炒房团也好，临平山北的上海炒房团也好，他们其实是以市场价买的房源，客观地说，他们是房地产价值的发现者。这当中，操作不好的，也有人炒房不成成房东。

但在今天的这波限价红盘中，分母们发现，这波炒作资金，做的其实是躺赢的游戏。

为杭州点个赞。2 月 3 日中午，杭州房管部门及时做出了决定：除非是家庭成员之间的「代冻资」，取消其他「代冻资」购房者的摇号资格。

△杭州房管部门及时叫停代冻资。

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问：投资桃源的滨江沁语晓庭怎么样？

答：在杭州连续多次的新政后，3.4万的桃源已经成为主城区少数可供普通房票选择的预算在300-400万左右的房源。桃源与整个大城北可供的宅地还有很多，目前的城市界面也只能说是一般，短期内限价也不太会有明显的上调。但是，由桃源、杭钢新城和运河新城等组成的大城北接下来几年的发展会很快，今年地铁4号线二期开通，到市中心的通勤非常方便，接下去无论是教育，商业，公园还是像智慧网谷小镇这样的产业，都会快速落地。更重要的是，这个盘还是滨江出品，离地铁又近。即使短期内板块的限价不涨，等到了二手房阶段，也会高过边上的盘。

问：目前单身，持有 70w，建议买哪里？

答：应该是没有满30周岁吧，只能考虑还没有列入热点楼盘的新盘。首付三成，总价200万元左右，城北的可选崇贤，城东的可选临平山北，大江东、萧山的可选空港新城，城南的可选富阳银湖和萧山新塘，还有一个新冒出来的萧山所前，也可以考虑，因为地铁四期中10号线大概率会延伸到所前。

问：工作在转塘，有无房房票，目前有300多万可支配资金，偏自住的应该怎么买房？二手的话转塘二手房不多，宋城那虚高，金街这有点旧有点老。

答：现在普通楼盘中提供给无房户的比例在减少，而且之江新盘又少，又没有热点楼盘，往富阳走，这个预算又用不掉，感觉这一张无房户的房票有一些用不出去。不过，接下来，龙坞会有新盘上来，绿城茗春苑上个月的无房户中签率是30%，你还是可以试一下。

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问：富阳东洲板块怎么样？

答：对地缘客户的自住来说，很舒适。但投资的前景还要看地铁和快速路规划，对于杭州市中心的外溢客户来说，必须要有地铁或者快速路，而通往富阳的地铁6号线和彩虹快速路走的都是银湖这条线。

问：18年摇到义桥碧桂园东旭府，想出手，还是再等几年？

答：东旭府边上，大概率是地铁四期有地铁站点规划的，现在卖掉有一些可惜，还是可以等地铁四期明确以后再出手。要知道，你现在出手以后，同样总价的预算房子很远，也都难摇。

问：自主萧山南，家里有住房，无房户，手头180w现金，感觉博语华庭、星创城上车概率大，您觉得哪个好，偏向投资。

答：既然是自住萧山南，还是博语华庭吧。

问：我工作在西湖区，老公在滨江，不考虑学区，首付150左右，首套房，请问有推荐吗？

答：首付三成的话，大概总价400-500万元左右。不知道你西湖区具体位置，新房可以关注下之江和浦沿的楼盘，3.8万左右的均价，试试运气。另外，市北的新房和二手房也可以去看一下。

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