土拍竞品质不如卖现房｜叶帅问答NO.51

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问：叶老师，杭州会不会变更宅地出让规则，竞地价，竞品质？

答：大概率是会的，初衷也是为了保证双限时代的楼盘品质。严格的限价政策下，杭州新房的房价是压下去了，但同时大家也在感叹杭州这几年不会有好房子。在继北京成都和西安之后，杭州也提出将于9月开始在土地拍卖中试点开展竞地价、竞品质。

但是，这个品质怎么竞啊？同样一份方案，不同的开发商做出来的品质可以天差地别。其实，真要保证房产品质促进社会和谐，最好的办法是现房销售。杭州曾经推出过现房销售，后来又收回，当时的原因其是考虑到现房销售的周期长成本高。但是，现在土拍很热，开发商都是高溢价高自持拿地，现房销售的成本已经不算什么成本了。

问：阿里受到了大罚单，好像大家都不讨论，会不会重创数字经济，未来科技城的二手房房价会不会受影响？

答：就像你不知道阿里是怎么样快速地起来的，你也不太会知道阿里又可能是怎么样步入中老年的。就像诺基亚一样，任何一家企业在发展过程中总会有所波折，但如果说阿里受罚会不会影响未来科技城的房价，那只能说想得太多了。

阿里是杭州数字经济的重要支柱，马已经服和阿里受罚，影响的更多是股东们的财富，对阿里的经营和杭州的数字经济并没有大的影响，毕竟，阿里光2020年的利润就达到1404亿元。而2020年浙江各地经济的表现来看，浙江的民营企业经过10年的低迷期以后已经开始重振辉煌，而杭州已经通过区划调整，和发展杭州自贸区、空港、钱塘新区等重振杭州的制造业。

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问：在这次区划调整中，大家都是临平区是被抛弃的，我要说的是崇贤更惨。明明就在良渚边上，就在运河新城边上，离临平那么远。崇贤会不会受区划调整影响？

 

答：在当年的老余杭区，崇贤又有什么好处呢？不要眼红未来科技城的税收，又不是交给你的，对于老百姓来说，无非就是配套。临平区面积小，人口多，反而是一个高城市化的区域，配套不会差的。

临平当然要加强与崇贤的联系。临平区最需要加密的线路在崇贤到临平之间。在杭州远期的地铁规划图中，曾经透露出14号线从银湖到塘栖，15号线从临浦到临平，原余杭旅游集团也曾经透露超山将有地铁规划。目前，虽然14、15号线的中段，也就是市区段基本已经明确，南段，就是银湖和临浦段虽然时有传闻但还没有实锤，那么这两条线的北段，也就是崇贤到塘栖和临平的两段，不排除插队抢跑哦。

放心吧，到新余杭区做个凤尾，不如到新临平区做个鸡头。

问：金沙湖的基础那么好，为什么钱塘区政府还要放在大江东？

答：区政府放大江东，已经说了好多年了。杭州建一个东杭州，要更好的融入长三角，当然要放在大江东啊，那边不仅有东沙湖，还有高铁城铁。虽然目前东沙湖不如金沙湖成熟，但能级和辐射范围是超过金沙湖的。

再说一下规划上的原因，杭州要建的是自带产业和公建配套的新城，而不是以居住为住的睡城。在杭州向新一线大城市迈进的过程中，人口越来越多，也会碰到大城市病。睡城解决不了大城市病，睡城越多，城市只会越堵，从睡城到市中心的通勤人数会让整个城市瘫痪。

大家都说未来科技城起来以后，把城西堵死了。这个判断是错的，如果把未来科技城那么多新企业放在市中心，那整个城西才真的要瘫痪了。其实，在未来科技城上班的人群和在市中心上班的人群，在城西的东西向道路上，刚好是错峰的。

杭州城西的堵那是另外有原因，杭州还真的是要感谢马云当初选择了羊锅村。

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问：九堡和丁桥都划入上城区了，教育质量会不会提升一些？

答：杭州调整行政区划，会对学区房产生多大的影响？长期来看，对原本学区薄弱的下城和江干当然是利好，但从短期来看，其实并没有大的影响。公办的义务教育资源，主要是按镇或者街道一级划分的，只要街道不调整，小学、初中和公办的幼儿园的学区，都不会发生原则上的变化。

问：叶老师，看了你在抖音上说余杭高级中学是所好学校，那临平是得便宜了？

答：余杭高级中学，确实是一所很好的学校。杭州最顶尖的9所高中，有6所在主城区，萧山、原余杭和富阳各有一所。

这几所学校也都是掐尖招生的，特别是萧山中学、余杭高中和富阳中学，基本上都是收了萧山、原余杭区和富阳当地中考成绩最好的一批学生。有个别最最顶尖的可能到主城区的高中去了，但大部分还是在当地。

总体来讲，萧山中学考入名校的学生总数多，富阳中学也曾有好几年在考入清华和北大的排名上名列前茅，但我们还要考虑到生源的总数。虽然萧山中学、余杭高中和富阳中学各自的考生数查不到，但我们可以在杭州年鉴上查到萧山区、原余杭区和富阳区每一年的高中毕业生。

我们以2019年和2020年两年的总和为例，萧山中学是萧山12830名高中毕业生中的最优秀的生源，共有200人考入浙江大学，余杭高中是原余杭区9202名高中毕业生中的最优秀生源，共有151人考入浙江大学，富阳中学是富阳7987名高中毕业生中的最优秀生源，共有103人考入浙江大学，算一下，是不是余杭高中考入浙江大学的万人比，要比萧山和富阳高，其实也比主城区的6校平均的比例还要高。

至于为什么选浙江大学，因为浙江大学一方面是C9名校，足够难考，另一方面又招生的人数多，大年小年之间的误差比较小。

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