小心！杭州楼市今年有个堰塞湖 | 叶建英
今天，大多数人还是只能窝在家里，杭州鼠年的首场土拍会如期举行。
虽然3宗涉宅用地2宗位于钱塘新区1宗位于富阳银湖，总起价也只有23.5亿元，但今天土拍依然有着非常重要的指向意义。我们也将在留言区补充土拍结果。
节前，2020年的第1个月，仅仅三周时间杭州十区就拍出32宗地块，总出让面积1412亩，总建筑面积223.9万方（环比下降6.8%），吸金329.4亿元（环比上涨20.9%），平均楼面价14711元/㎡（环比上涨29.7%），平均溢价率17%。而根据好地网的测算，主城八区8宗纯宅地的平均销售利润率仅2.3%。
指向一，远超「非典」的疫情会不会给杭州的土拍市场降温？虽然节前挂地时，房地楼面之间的限价差已经有所放宽，但是通过实际利润率仍然可以推算出可以比较的土拍温度。
指向二，其实已经明确，也是更重要的，在2019年新房增加102万方住宅库存和宅地增加350万方建面的背景下，杭州2020年的土拍继续高位进行。那么，短期内，杭州楼市的供应速度将远远超过销售的速度。
杭州楼市很可能形成一个堰塞湖。
01， 五年内首次供过于求
来源：好地网
根据好地网的统计，2019年杭州十区商品房住宅供应1308万方，同比上升15.8%；成交1206万方，同比下降0.75%，为近五年来首次出现供大于求。成交均价稳步上升，达到27663元/㎡，同比上涨7.25%，达历史最高。
考虑到这五年杭州楼市的住宅成交均价已经从2015年的15615元/㎡上涨到27663元/㎡，这些库存的销售货值也大大增加。
而根据透明房地产研究院的统计，2019年杭州成交141宗涉宅地块，可建面积1636.1万平方米，远远超过2018年的125宗涉宅地，可建面积1280.9万平方米。多出来355万方的可建面积虽然已经有小部分在2019年年内转化为供应量，但主体都将在2020年销售。
而当高周转成为开发商统一的市场策略后，2020年成交地块的上市速度也将加快，在年内转为供应量的比例也将进一步增加，像在今天成交的地块，大概率都会在年内上市。
所以，即使不算2019年增加的102万方住宅库存，2020年光潜在的供应量就会比2019年增加350万方以上。
02，不存在严格的刚需
我们认可杭州是一座优秀的城市，而且鉴于杭州在疫情防控中的优秀表现，很可能在疫情结束后吸引更多的人进入杭州。但是，这是一个渐进的过程，需要时间，而短期内由于受疫情的影响，大多数人已经推迟了购房的计划。
根据凤凰网2月1日发布的《疫情购房意愿情况调查结果》，一周时间内，超过6000份问卷中，虽然在对未来的房价预期上并未出现集中的看跌预期，但超过50%的网友依然会将购房计划搁置半年以上。
本来，杭州市1月27日已经通知要求，全杭州各房地产开发项目售楼现场、房地产经纪机构门店、房产估价经营场所在2月8日（正月十五）之前一律暂停营业。而这几天，其他地方的措施更为严格。2月1日，湖北已经将春节假期延长至2月13日，2月14日起正常上班。请注意，湖北的通知是经国务院批准的，是包含春节期间在湖北探亲访友休假的外地人员的。而在省内，温州已经通知企业2月17日后复工，学校3月1日后开学，实行交通管制。
苏州更是要求2月20日前所有楼盘、中介停止活动。
所以，即使2月9日杭州各售楼处开业，大家的情绪仍然将是惊魂未定。
03， 希望土拍慢一慢
着急的开发商已经发动员工微信办公线上服务，但是，对于像商品房这样的大宗消费，「李佳琦」和「薇娅」卖不卖得动，还是一个问题。
也有机构乐观地估计，房地产可能在四五月份会有一个集中释放。这只是一个美好的愿望，因为，房地产并不存在严格意义的刚需，任何真实的需求都是改善和投资，现实并没有多少人睡在马路上。房地产其实是一种可以延迟满足的需求。
除非，疫情后出台的救市政策对楼市足够刺激。但现在，更需要刺激的是其他实体经济。而开发商的利息是不能延期的，高周转的房企在利息上的腾挪空间更少。
万一如果再来一个4万亿，更是将把民营房企进一步拉入不对等的竞争环境。
今天，金融市场将正常开市。央行昨天宣布将在今日开展1.2万亿公开市场逆回购，有人解读为大放水。但也请注意，这是逆回购，同期的正回购也是高达1.05万亿，也就是说净投放是1500亿。虽然也是放水，但到底放多少水，会不会放到房地产还真的不确定。
可以确定的是，2019年房企的资金链很紧，而2020年链条更加紧绷了，房企只能少拿地，多卖房，降价出货。
这一切，又都会增加这个堰塞湖的高水位。而堰塞湖下的房子，也很少能有好房子，购房者在这两年已经有所警醒。
现在，只能希望杭州的土拍慢一慢，地价稳一稳。
本周，我们将为您梳理即将上市的楼盘，虽然开盘节点大概率都会推迟，不过从各区域各价位段的供应量，我们可以有更直观的观察和判断。
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