2018年7月卖、11月买，置换优质成都学区房全记录
原创：谦谦爸爸
引言
看了溜爸公众号上的文章《学霸父母成都学区房购买全攻略》（可以戳链接）之后深有感触，回想我和我老婆近半年的看房经历以及心理历程，感觉和文章的作者很类似，但又稍有不同。因此，想把我们看房的经历以及对房产、学区房的看法分享出来，供大家参考。
我们家是去年4月份左右决定换房，5月20号开始边卖边看，在7月8号卖出某小区套二住房（注：此套住房有学位，但综合考虑小学、初中整体情况后，决定仍出售，此处还要特别感谢溜爸对于成都小学、中学的信息分享），在11月9号购入高层电梯的套二学区房，完成优质学区房的置换。
其实我和我老婆都不是成都本地人，一开始并没有“学区房”的概念。在孩子上学这件事情上，我老婆开始的观点是：只要学校差不多就行了；我的观点是：读好学校这件事情，主要是通过考试（我以为小学升初中也需要考试选拔）。
因此，我们最开始的目的是置换一套舒适的套三。随着看房的深入，我们发现相邻小区由于对口小学的不同，房价差异巨大。“学区房”的概念才进入我们的视野，子女教育问题重新纳入考量的范畴。
最后我们决定：买学区房，买优质的学区房，其余因素统统靠边儿站。由此开始近半年的看学区房的历程（由于成都优质的学区房基本都是二手房，因此在论述中我将学区房限定为二手房）。
在看房、卖房、同房东谈判、同中介交流的过程中，我发现要完成一次买卖学区房的交易，会涉及两方面的内容：一是标的物，即不动产本身；二是围绕标的物博弈的四方力量，分别是：1、买方；2、卖方；3、中介；4、政府。因此我会从这两方面进行论述，以完成我的分享。
标的物
大家在买学区房的过程中最关心的莫过于学区房本身，会在这上面花费大量的精力，我们也同样如此。（在这里我们再一次感谢溜爸对于成都小学、中学的信息分享，让我们少走了不少弯路。）我个人认为购置学区房，即不动产，最关键的因素是：位置。
房屋的其他价值都是附着在“位置”这个属性上的。那如何考察房屋的价值呢？我认为应该从房屋本身、周边配套、小区环境、邻居等几个方面考察。
房屋本身
对于房屋本身，我们应该考察房屋的总价、面积、户型、建成年代、产权人、抵押状态、出租情况、装修情况等因素。
二手房交易更加注重的是总价，单价是参考因素，这和买新房有很大的不同。户型和面积主要影响是居住的舒适性。建成年代主要影响房屋的新旧以及土地使用年限等问题。产权人就是你要直接面对面博弈的房东。抵押和出租情况主要防止被骗或者多掏钱。
周边配套
周边配套主要指交通（地铁、公交）、医疗、教育、超市等因素。大家也应该非常关注这些因素，我也就不再赘述。
小区环境
小区环境指绿化率，物业、安全程度、容积率等。我这里想着重强调一下物业。个人认为物业的水平的高低会直接影响房屋的价值，所以大家在买学区房的时候一定要专门考察一下物业情况。
邻居
邻居就是今后会和你生活在同一个小区的人，他们也很重要。比如涉及到需要邻里互相参与、沟通的时候，邻居的素质会极大的影响事情的成败。因此，邻居都是什么人也很重要。建议大家通过房东本人、询问中介、看停车场停的什么车、周边的物价等方法进行查看。
总之，以上所有因素实际都是附着在“位置”这一因素上的，在自由市场最终会通过“价格”来展现。个中情况就只有各位自己体会了。
四方力量
我看这部分内容少有人提及，因此我专门列出，抛砖引玉，欢迎交流。
买方
就买方自己来说，我们应该考虑哪些方面呢？我个人认为至少要从两方面去考虑：1、买房目的；2、资金总量。
1、买房目的
买房的目的直接决定了后续所有的工作，是买房的起因也是最终的目标。因此买房目的是我们必须首先考虑的因素。
当然了，来溜爸公众号看文章的人都是抱着买学区房的想法，买房的目的是期望通过购买学区房的方式给孩子创造好的学习条件，完成知识、技能、财富、社会阶层的代际遗传。
目标既然明确，就要在看房的过程中反复确认自己的想法、行动是否同既定的目标相符合，如若不符，必须及时纠正。之所以要反复确认，是因为在你将买学区房的目的告知你身边的人时会得到各种各样的建议和意见，有赞同的、有反对的、有无所谓的、有好奇的……在这种情况下很容易让你怀疑自己决定的正确性，进而影响买房。
我身边就有这样的亲戚，在得知我和我老婆要高价购入学区房的时候明确表示不赞成。理由是：1、买学区房读公立小学，不如花钱让孩子读私立；2、公立小学今后可能会通过摇号的方式入学。但事后，我们仔细思考了这位亲戚的建议，决定不予采纳，因为1、亲戚不了解学区房，也不了解公立和私立的区别；2、亲戚是土豪，可以花重金读私立。
所以在买学区房之前，必须明确买房目的，同时根据自身的条件、参考身边人的建议，选择合适自己的方案。由此，引出衡量自身条件的一个重要因素：资金总量。
2、资金总量
正所谓“一文钱难倒英雄汉”，没钱真的是很难买学区房。所有买学区房的人都必须掂量一下手中的资金量，决定到底是买房来挂户口还是买来居住。
依据我对优质学区房的观察，建议资金量在100万以内的朋友最好选择用买套一的房子挂户口的方式；资金在100万到200万的朋友，可以考虑旧一点的已购公房，用于居住；资金在200万到300万的朋友可以考虑小区环境较好、年代较近的电梯房。
另外，资金在300万以上朋友，估计已经不会考虑公立学校了。当然，以上只是我个人的建议，最主要的还是要根据个人的实际情况来考量。无论如何，资金总量必须在买房之前掂量清楚，从而寻找相应的学区房，以减少人力投入和不必要的浪费。
（溜爸想说，资金500万以上的的读公立学校的也多得很啊。。。
）
政府
为了让本文基本按照买房的时间顺序展开，我将按照我的理解在第二部分阐述政府在二手房交易中所起的作用。
很多人在购置不动产的时候，更关注的是开发商、是房东、是市场，这些能够发挥具体、显著的作用的主体，而忽略了政府的指导性、调节性作用。
1、关注国家政策，发现买卖时机
我们家是四月份决定换房的，所以从四月份开始就在关注整体楼市的变化。当成都的515限购政策出台之后，我和我老婆反复研究了限购政策并得出以下两个结论：1、二手房要降价；2、新房要涨价。
之所以作出这样的判断是因为，我们认为限购实际上是限制了市场需求，让购房资格变得稀缺。在供给方不变的情况下，需求减少，价格必然下跌，这是其一。其二，新房在限价的情况下，单价低于二手房，有购房资格的人肯定优先选择新房。由此得出结论，二手房必然下跌。最后，在购房者转向新房的时候，在地价逐年上涨的情况下，新房价格逐步攀升，最后追平二手房，倒挂消失。
于是，我们决定必须立即将手中的套二脱手，即使是略低于市场价也要将手中的套二脱手，否则之后很难脱手！
说干就干，在不到一个月时间内我连续两次下调挂牌价，在周围的房东还觉得房价能继续上涨的时候，成功在价格次高点将手中的套二脱手。（就目前为止，我们那个小区，除了我卖出了那套套二，还没有听说有新的套二成交记录）
从我个人的经历大家就能看得出理解政策的重要性。中国的房地产市场是一个深受国家政策影响的市场（说了一句废话，哪个市场不受政策影响？），想买房必须了解相关的国家、地方政策。
2、了解税费情况，把握买房成本
其实我到现在都搞不清楚我们买的那套房子到底要交多少税费，但是我会通过不同的中介对我的税费有一个大概的估计，以便我能了解最终交易的成本。说实话，这个税费什么的，名堂太多了，搞不清楚，老壳痛。
另外，在和房东签订购房合同的时候，也需要把税费明细列在合同里面，防止某项税费暴增（谁知道政府又会出什么新的政策？）影响交易。
中介
中介，是我们在买学区房的接触最多的人，同时也是我们信息的主要渠道。对于中介，我们既不能不信，也不能完全相信。
因为中介的利益和我们买方的利益并不完全一致。中介的利益在于，在达成交易的情况下高价成交。在买方市场中，中介的利益倾向于买方；在卖方市场中，中介的利益倾向于房东。所以，在整个购买学区房的过程中，要想办法控制中介。而控制中介的最好办法就是另外一个中介，即引入竞争。
学区房是“不动产”，而“不动产”本身的“不动”属性导致房产交易有极强的地域性。具体表现为任何一个中介对房产的了解都仅仅局限于其门店的周边小区。因为你没有办法让一个市中心的中介随时带你了解双流的房产。同时个人的精力和时间都是有限的，成都有那么多的楼盘和小区，一个人不可能完全掌握所有房屋的信息的特点。
所以买学区房必须找不同的中介看房，找目标楼盘附近的中介看房，最好是房屋的信息维护人。这样就可以让不同的中介给你提供不同的信息，从而验证他们的消息是否准确、真实。同时，让中介知道你在考虑其他他不了解的楼盘，从而中介就会尽可能向你提供你要的信息，以促成成交。
找不同的中介看房的另外一个原因是，和中介的提成有关。比如绿家，我们买房所付的中介费大概会被分成四部分：带看人（也就是带你看房的中介）、成交门店、房屋维护人以及平台，其中平台的费用最高。因此，如果直接找房屋维护人看房的话，她会更加愿意向你提供她所知道的信息。
总之一句话，引入竞争，不要让中介牵着你的鼻子走。
卖方
卖方，就是房东，在二手房的交易中，卖方的利益在于高价成交。（买方的利益在于低价成交。）
不过，即便房东想高价卖房，但如果市场不利于卖房，那他也必须降价，除非他不想卖房。因此，又回到我们之前论述的情况，在了解政策的情况下，抓住市场机会。
就我个人而言，我接触的房东都和你我一样，都是普通的劳动人民。这样有一个好处就是，房东对市场的反应时间比较滞后，而且容易产生从众心理。在这种条件下，适当的追涨杀跌是有必要的。前提是你长时间关注楼市，得到更多更快的政策信息、市场信息。不好的地方就是，如果你看中房子的房东比较轴，明明房价在下跌就是不肯降价，你也拿他没办法。一个硬币的正反面。
另外，一定要搞清楚房东为什么卖房子。
只有在搞清楚房东卖房的真正原因之后，才能在谈判尽可能的压低房价。比如，房东是为了套现，那你就告诉他人民币在贬值，因此赶快把房子卖给你；房东是为了置换更大的房子，那你就告诉他房价在下行，现在现金为王，房子早一天脱手，钱早一天到手；房东是为了出国，你就告诉他人民币兑美元在贬值，让他赶紧把房子卖给你；房东是土豪，你就表达你买房的诚意，然后哭穷；等等不一而足。
同时，了解这套房房东降价几次，是否诚意出售，挂牌时间有多久了。这些信息都必须了解清楚。
结语
最后告诉大家，我们套二的学区房以低于去年最高价11%的单价买入，正读公立小学五朵金花之一的本部。预祝大家买到心仪的学区房。
本文为读者投稿。
成都学区房已获授权。