约谈，下一个！限购限贷，太原的“第一次”

太原楼市新政策来了！

继成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安这6个城市出台房地产调控政策之后，太原作为被住建部约谈的12个城市之一，也紧跟调控脚步，于近日印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（以下称《意见》），提出实施住房限购政策等九项具体措施。

值得注意的是，这是太原第一次出台限购限贷政策。在此之前，太原仅规定太原市辖城六区新购住房两年内不可交易。

新政都限了什么？

新政都限了什么？

此次新政的影响将体现在以下几个方面：

1.对拥有1套城六区住房的本市城镇居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、在城六区没有住房且能够提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，在本市城六区限购1套住房。

2.对拥有2套以上（含2套）城六区住房的本市城镇居民家庭、 拥有1套以上（含1套)城六区住房的非本市城镇居民家庭及无法提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明)的非本市城镇居民家庭，暂停在本市城六区内购买住房。

3.购买首套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，贷款利率按基准利率执行；买第二套的，最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；买第三套及以上，暂停发放商业性个人住房贷款。

4.购买首套住房的缴存职工家庭申请公积金贷款，最低首付比例不低于30%；买第二套的，申请公积会贷款，最低首付比例不低于40%，贷款利率按照首套房贷款利率1.1倍计息；买第三套的，停止发放公积金贷款。

5.新购住房取得不动产权证或房屋所有权证的，自取得不动产权证或房屋所有权证之日起满2年方可交易转让。

6.商品住房销售价格，原则上不得高于周边同品质、同类型在售商品住房销售价格或本项目前一期实际成交价格。商品住房销售价格明显悖离土地成本、开发建设成本的开发项目，暂缓核发商品住房预（销）售许可证。

7.商品往房销售价格经审核备案时，原则上不予受理上调备继价格的申请。

8.房地产开发企业在取得预（销）售许可证后，要在10日内公开全部准售源及每套房屋销售价格，并明示不涨价销售的承诺。全部准售房源必须一次性对外开盘销售，不得采取分批、分次开盘等方式捂盘惜售。

从以上几点来看，太原这次的政策主要明确了限购资格和数量、差别化信贷标准，又重申了2年限售规定以及防止开放商捂盘惜售等行为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新政目的在于防止投机游资和既得利者肆意哄抬房价，防范房产泡沫。

“太原此次也有一些新的政策创新，比如，在限购的社保缴纳方面，规定了两种模式，即如果是连续缴纳，那么只需要6个月，如果中间是有断断续续缴纳的情况，那么就需要有累计12个月。此类社保缴纳政策，充分考虑了具体社保缴纳的情况，对不同的外来人口是有较好的针对性。”严跃进表示。

房价持续上涨

那么，太原的房价在此次新政出台之前是否已有异动？

国家统计局70个大中城市房价指数报告显示，从2017年1月开始，太原的新房价格环比就整体呈上涨状态。在2017年4月和6月以及2018年4月新房价格环比增长均超过1%。太原2018年1月、2月和3月的新房价格增长分别为0.5%，0%，0.6%和1.4%。虽然今年2月太原房价总体与1月持平，但3月又开始上涨。

从同比涨跌来看，太原房价从2017年7月开始同比增长均超过7%，并在2017年9月超过二线城市平均同比涨幅，上扬势头强劲。

安居客公开数据显示，太原今年1月已经突破“万元盘”的大关，5月最新均价11380元/平方米。

业内人士提醒，楼盘实际价格或高于均价。一方面，很多楼盘可能在近期价格上涨但未及时更新网站价格；另一方面，可能存在个别房源低价而拉低了平均价格。

低工资，高房价

与太原过万的房价相对的是，其还在6000元上下徘徊的平均工资。

智联招聘发布的《2017年冬季求职期平均薪酬城市分布》显示，太原排名全国第33名，平均工资为6489元，低于郑州、石家庄，略高于排在第34位的西安。

作为山西的省会城市，太原今年3月全面放开人才落户限制，吸引“高精尖”人才来太原就业。

但鉴于邻近城市如西安和郑州近年来发展迅速，2017年GDP分别为7169亿元和9130亿元，是太原同年GDP总量的近2倍和3倍，太原依旧面临着城市竞争力的压力。

在此背景下，太原房价快速上涨的态势又一定程度上会限制人才的流入。

中国社科院报告指出，“过高房价并不利于城市发展，甚至会成为转型升级的陷阱。”

严跃进向《国际金融报》记者表示，“省会城市这两年价格开始上涨，尤其是太原的旧城改造力度较大，所以对市场交易进行管控是有必要的，新的楼市管控政策也是为了防范利好因素被透支等风险。”

不过，严跃进认为，太原的市场是否会快速降温还很难说。未来，在人才政策的影响下，虽然有部分群体会流入到类似周边的郑州、西安，但在可预见的范围内，后续到太原就业的人依旧会增多。所以，购房政策本身不会带来非常大的降温态势，但一定程度上还是有助于抑制房价泡沫。