上海豪宅扎堆入市，透露出两大信号！这三个影响购房者要考虑了……

金三银四时期，楼市复苏。近期，上海地区多个项目扎堆入市。

尽管节奏上有所提速，但数据显示，今年第一季度上海地区新房供应94万平方米，34个项目取得预售证，同比分别减少7.9%和17.1%。

虽然供应总体来看比较平稳，但结构性分化比较严重。从区域表现来看，上海地区外环以外的区域达到88.1万平方米，占供应总量的93.7%，而去年同期只有86.1万平方米，占比也仅为81.1%。

从需求方面来看，远郊区域多为刚需盘。笔者认为，刚需盘的大量入市，有利于稳定市场交易和房价水平。

一方面，刚需是市场交易的重要组成部分，至少在四成以上，如果这四成缺少了，市场交易量一直上不去，那么市场情绪就不会很稳定；另一方面，刚需盘一般为低价盘，可以拉低市场均价，从而稳定市场情绪。

不过，从3月中下旬开始，上海地区多个中高端项目开始陆续进场，例如宝山大场板块的保利熙悦名邸、青浦徐泾的万科天空融苑等，均价都超过了5万元/平方米。

进入4月后，豪宅项目也加入上海楼市的供应大军，4月前10天就有静安华邸、翠湖天地隽荟这两个高价房入市，其中静安华邸的均价在8.3万元/平方米、翠湖天地隽荟的单价则高达16万元/平方米左右。

豪宅扎堆入市释放了什么信号？

首先，房企预期调低，速跑量回笼资金。

对房企而言，除了个别龙头房企一季度表现不错外，大部分房企销售业绩表现一般，造成后三个季度的营销压力增加。近期各地又有调控加码的动作，表明今后调控不会放松，继续捂盘不会带来任何好处。此外，去年上海很多房企没有完成销售任务，今年销售压力会比较大，越早入市既减轻了焦虑情绪，更缓解了资金压力。对于未来的不可测性，抓紧时间回笼资金才能掌握主动权。

房企既然要回笼资金，那么楼盘价格上就要有较高的亲和力。从目前的开盘价格来看，大部分项目都是以低于板块平均价格水平入市。比如翠湖项目，远低于市场预期，甚至比周边类似品质二手房均价还要低一些。而12万-19万的单价几乎和2015年11月开盘的一期项目价格区间相同，也就是说快3年了，翠湖天地的房价根本没涨！

其次，楼市节奏恢复正常。

一般而言，由于刚需项目价位低，又是市场交易的“基石”，楼市交易都会先从刚需项目开始，一旦人气被带旺后，改善型项目再加入其中，楼市多点开花，形成良好的交易氛围。但是，去年下半年开始中高端项目屈指可数，市场几乎就是刚需一条腿走路。

事实上，通过刚需―改善―豪宅节奏性轮动才有利于房地产市场的良性运行。此外，这轮集中入市也有望合理化解半年多积压的改善客户，否则仅几个项目入市反而容易造成热销局面，不利于稳定市场情绪。

那么，此番房企“放血”入市会对市场造成什么影响？笔者认为，主要有以下三个方面。

首先，随着中高端项目入市，上海全市交易均价将不可避免地上涨。当然，这种上涨完全基于结构性关系，从项目本身而言涨幅相当有限，甚至不排除出现二期价格比一期还要便宜的可能。

其次，短期内，上海房价的天花板将会出现。高端项目往往是市场的标竿，期望价格高低往往会决定其他产品的定价。翠湖项目位于上海市中心核心地段，它的定价就是豪宅的标杆，换句话说，短期内上海楼盘的最高价就会保持在这个水平。

最后，上海地区的二手房价格将会进一步承压。二手房定价参考除了小区同类房源的挂牌价格之外，区域内新房价格也是二手房定价的重要参考依据。现在新房价格已经被抑制，那么，存量市场的涨幅也会受到一定的牵制。

（作者上海中原地产市场分析师卢文曦系地产深度报道专栏作家、本文为作者个人言论，不代表地产深度报道的观点）