猎盘｜乘“小火车”，探路金地双都汇将推的400万元小洋房……

距离2018年“结业”仅一月有余，尚未“达标”的房地产企业纷纷甩开膀子，准备再搏一程。

位于上海松江区的金地双都汇或许就是金地年底放手一搏，冲击业绩的重要项目之一。

据了解，今年7月底，金地双都汇刚刚加推过2期项目，除几十套叠加别墅基本售罄之外，尚有不少洋房“尾盘”无人问津，不得不以“车位优惠10万元”的方式进行甩卖。

推盘加速

近日，又有消息传出，金地双都汇将在12月加推下一批房源，同样是89平方米的花园洋房，同样是约为4.5万元/平方米的单价，不同的只是少了“10万元优惠”。

金地推盘的紧张感跃然纸上，不过，在清理“尾盘”和加推新盘之间，开发商到底更在意那边多一点，尚不清楚。

业内曾有过“文科万科、理科金地、工科中海”的说法。高品质楼盘，用科学丈量房子的理念，是“理科金地”的由来，也是其媲美万科、中海，赖以立足的根本。

然而，在这十余年时间里，曾经的“理科状元”金地命运多舛，历经几次低谷期，股权也几经变动，还曾遭遇险资举牌。2015年以来，在度过险资增持稳定期后，金地欲重回巅峰之心，颇为明显。

2018年，金地最新出炉的三季报显示，公司终于迎来业绩增长。然而，刚实现业绩增长，金地便开启扩张之路，短短10天时间，便在北京、黑龙江哈尔滨、河北石家庄三地拿下三个地块，共计61.74亿元。

加快拿地节奏，当然要有现金流支撑。因此，金地推盘节奏的加快似乎也就变得“合情合理”了。

区位交通

金地双都汇位于上海松江区江桥镇明兴路18弄，地处徐家汇的后花园——莘闵别墅区。这个号称上海发展最早、最成熟、也是最大的别墅区域，目前已经有40多家知名开发商入驻，例如万科、绿地等。

虽然地处上海外环外，但项目位于闵行与松江交界区域，距离虹桥机场约13公里、距离徐家汇约15公里，在上海这个寸土寸金的城市，并不算“偏远”。据悉，直线距离5公里之外的莘庄板块，最新开盘的金辉海上明著、TODTOWN天荟悦麓等楼盘的开盘价均已超过7万元/平方米，而地处成熟别墅区的低密度社区，金地双都汇价格为何才4.5万元/平方米？相差如此之多，是“物超所值”吗？

其实，不仅是金地双都汇，附近的万科、绿地、象屿等项目，单价大多也都在4万元出头，有些甚至不足4万元。

这个价格区间，或许与该板块的公共交通有着直接关系。最直接的证据就是，这个地方常用的公共交通工具，是火车。在一些老上海人眼中，以火车作为市内日常公共交通工具的，似乎只有金山区。

有趣的是，在项目宣传单页上，金地双都汇也以“轨交房”自称。据了解，距离项目约800米处，是轨交22号线春申站。不过，所谓的“22号线”，当地人更愿意称呼其为“小火车”，因为虽然早已通车，但其他地铁列车上随处可见的“线路示意图”中，根本找不到22号线身影。

其实，上海轨道交通22号线本就是在原有的金山支线基础上扩建而成，工程以既有的金山铁路支线为基础，延长至徐汇区。目前全线共9站，从金山卫直至上海南站，可在上海南站换乘3号线，也可以在莘庄站换乘1号线。

别墅区小洋房

虽然身处别墅区，金地双都汇却与“豪宅”无关。

一方面，项目由高层公寓、8层洋房、联排别墅和叠加别墅4种物业形态混合而成，且别墅与高层住宅人群混居，再加上小区内绿化、配套设施等表现平平，完全没有豪宅风范。

另一方面，项目以小户型刚需为主，花园洋房只有89平方米一种选择，叠加别墅则分为116平方米上叠和125平方米下叠。并且，据销售人员介绍，项目后续产品也只可能比之更小，因此被购房者称为“平民别墅”。“500万圆一个别墅梦”也是该项目的主要卖点之一。

此次金地双都汇将要加推的户型，就是89平方米花园洋房。

按83%的得房率计算，套内实际面积只有70平方米左右。不过，这也可以做到三房两厅两卫，屋内显得十分紧凑和拥挤，即便是主卧，也只能在大床与大衣柜之间二选一。

但就功能性而言，这个户型确实获得了不少刚需客的肯定，因为足够一家三代人居住。而且，户型的设计似乎也无可挑剔：户型方正、三开间朝南、南北通透。

需要特别提醒的是，项目为精装修交付，中央空调、地暖、新风系统看似齐备，但尴尬的是，“为了节约成本”，中央空调只存在于客厅之中，而各个卧室需要业主自行安装壁挂式空调。

此外，噪音骚扰也是无法避免的。一方面，距离项目不足百米的“小火车”，同时也是沪杭高铁的轨道；另一方面，项目处在飞机航道正下方，虽然房子安装了三层隔音玻璃，但记者发现室内仍然依稀可闻飞机的轰鸣声。

文中图片均为记者实拍