观点｜“一城一策”或成2019年楼市调控关键词

笔者认为，不论是从政策导向还是从楼市现状来考虑，“一城一策”都是大势所趋。

——盘和林

2019年伊始，不少人已经嗅到房地产政策微调的变化。

从2018年底至今，除山东青岛外，山东菏泽、广东广州相继微调房地产政策。同时，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词，其中1月24日，湖南长沙公开表示开展“一城一策”试点。据不完全统计，调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。

2015年，在棚改货币化政策的推动下，房地产市场火热升温，从一二线城市到三四线城市，各城市的房价纷纷上扬。2016年，为了稳定房地产市场，限购、限售、限贷、限价等一系列调控政策相继打包投向房地产市场，其政策覆盖范围相当广。

经过两年的深入调控，全国房地产市场有所降温。据国家统计局数据，2018年商品房销售额累计增速连续下降，虽然商品房销售面积达171654万平方米，实现累计增长1.3%，但增速却是连续数月下滑。与此同时，房地产开发、投资的增速也纷纷回落。

在各种政策的弹压下，如今的房地产市场维持了“稳”的基调，虽然公正摇号、限购、限价等政策曾经是抑制房价的利器，但是以往房地产政策全国“一刀切”的后遗症也逐渐显现，住房供求出现结构性失衡，不利于构建稳定房价的长效机制。

从国家统计局公布的数据来看，陕西西安、浙江杭州、四川成都等实施摇号的城市，新建商品房销售价格环比仍在上涨，依旧面临房价上涨的压力。而此次暂停摇号的青岛高新区，其商品房去化周期虽然仅为2个月，与高新技术产业聚集的青岛南区10个月的去化周期相比较快，但高新区的二手房均价为16194元/平方米，远低于南区20000元/平方米的均价，由此可见青岛高新区的投资投机类的外溢客户较多。

青岛高新区暂停摇号买房属于“因城施策”，属于区域性楼市的地方微调，为“一城一策”增加了活案例。笔者认为，不论是从政策导向还是从楼市现状来考虑，“一城一策”都是大势所趋。

1月初，北京、宁夏银川、福建福州等地纷纷调整公积金制度，从简化手续、提取额度到具体的信息规定等方面进行调整；首套房贷利率方面，北京、上海、青岛等地首套房贷利率出现不同幅度的回落。

从目前多地房地产市场的微调政策来看，都一定程度上向市场释放了宽松信号，于是关于“市场给房市松绑”的传闻不绝于耳。但是，若说曾经的房地产市场是“一家而治”，各省市政策之间存在联动效应，那么如今“分权而治”的房地产市场则更像是自家农民种自家地，一家丰收并不意味着集体的丰产。

在笔者看来，楼市“稳”的基调并未改变，目前部分省市楼市的微调并不意味着楼市的“松绑”。如今的“一城一策”是因城施策、分类指导及夯实地方政府主体责任政策的落地，是各城市调控政策的“因地制宜”，从不同地区的销售、库存以及房价现状来看，楼市调控政策的“入乡随俗”有利于房地产市场的健康平稳发展，更有利于构建房地产市场发展的长效机制。

整体来看，经过两年的调整，楼市已经步入“稳”的通道，但考虑到“居有所屋”的调控目标以及风险控制底线，2019年，房地产宏观调控，“一城一策”“微调”将仍是关键词。

（作者盘和林系应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，以上仅代表个人意见，不代表本报观点）

编辑 沈玉洁