二手房买卖，卖家坐地涨价，看买家如何维权！
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引言
在二手房交易过程中，由于交易流程比较长，有些卖家签了合同后看到房价涨了，宁愿自己承担违约责任也要坐地起价。买家不妥协，卖家就要解除合同。如果遇到这样的卖家，买家正确的应对方式是什么呢？司法实践中又是如何处理类似的纠纷？如何更好地预防卖家坐地涨价的行为？下面我们先来看两个案例。
案例一
2016年底，曹先生经中介公司居间介绍，看中了王先生所有的一套两百多平米的房屋。2016年12月7日，曹先生与王先生签订了《房屋买卖合同》，约定王先生将该房屋、车库、固定装修、固定厨卫设备一并卖给曹先生，成交总价303万元,王先生应于2017年3月10日注销他项权证。合同签署后，曹先生当即支付了5万元定金。
2017年3月5日，中介电话告知曹先生，说王先生的房子不卖了，原因是房屋价格上涨，房子卖亏了。
听到这个消息，可把曹先生急坏了。曹先生急忙发函给王先生及中介公司，要求王先生注销涉案房产的他项权证，并协助其办理网签及资金托管手续，但王先生铁了心不卖房子，拒收了曹先生的函件。于是，曹先生又委托律师向王先生再次发函，但王先生仍然拒绝继续履行合同。无奈之下，曹先生将王先生告上法庭，要求其退还定金并赔偿损失。
案件审理过程中，曹先生向法院申请委托评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行了鉴定，后评估公司出具评估价报告，评估出涉案房屋总价3581100元、车库总价80000元、装修及附属设施总价119500元、物品市场价值142782元，以上共计人民币3923382元。
法院审理后认为
曹先生、王先生签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。本案《房屋买卖合同》履行中，曹先生并无违约情形，并积极督促王先生履行合同义务，王先生明确表示不履行合同后，曹先生又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除，王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元(3923382元-3030000元)。
案例二
张某通过A中介公司出售名下位于北京市某小区的房屋，与购房人王某签署了《房屋买卖合同》，约定由王某以540万的价格购买张某的房屋，王某当即便向张某支付了定金20万元，又向A中介公司支付了中介费11.8万元。其后，张某又想以更高的价格将涉案房屋出售给其他购房人，想要和王某解除合同。但因违约金的数额双方无法协商达成一致，故王某将张某诉至法院，要求其双倍返还定金并赔偿其已支付的中介费。
法院审理后认为
双方签订的合同合法有效，均应遵守合同约定。张某拒绝将房屋出售给王某，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。王某向张某支付了20万元的定金，依据定金罚则和合同中的约定，张某违约应当予以双倍返还。而王某已经支付的中介费，是张某违约给王某造成的损失，理应由张某进行赔偿；并且《居间服务合同》中亦已约定，如因一方违约造成房屋买卖合同无法履行的，应当赔偿另一方已经支付的中介费。因此法院判决张某向王某双倍返还已付的定金，并赔偿王某中介费损失11.8万元，即张某实际赔偿金额合计31.8万元！
律师分析
通过上述两个案例我们可以看到，卖家坐地涨价毁约，最终都付出了惨重的代价。案例一中的曹先生在起诉后向法院申请司法评估，最终法院支持了曹先生按照市场差价要求赔偿损失的请求，曹先生的损失也得到了充分的弥补。案例二中的王某则是按照定金规则向张某主张赔偿，同样也让张某付出了不轻的代价。但不管按照何种方式主张，买家都可自行选择最有利于自己的卖家承担违约责任的方式。
✅一般来说，买房遇卖家违约，买家可以要求卖家承担以下违约责任，具体承担何种责任，由买家根据自身情况进行选择：
1、要求解除合同，卖家返还定金并赔偿房价上涨的损失；
2、要求解除合同，卖家双倍返还定金；
3、要求解除合同，卖家承担合同约定的违约金；
4、要求继续履行合同，卖家按照合同约定承担违约金，并强制过户。
✅那么，作为买家来说，应当如何预防卖家这种“坐地涨价”的行为呢？
1、提高定金，增加卖房人的毁约成本
根据我国法律规定，定金金额只要在房产总价的20％以内便是合法，购房者可以通过多付定金的方式增加卖方的毁约成本，制约卖方毁约。比如：总价100万的房子，定金可以付到20万，如果购房者预先付15万的定金，那么卖方毁约就要退30万，对卖方来说，这个毁约成本便足够高，除非，他能卖出比这个价格还要高的房价！
2、签约要清楚规范
根据《民法典》第五百八十八条规定，当事人签署合同时，是既可以约定违约金条款，也可以约定定金条款的，当一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方还可以请求赔偿超过定金数额的损失。因此，购房者在进行买房交易时，一定要签好合同，尽可能将卖家违约的法律责任约定清楚，让合同成为你买房最好的保障。
3、尽快办理过户，落实房产交易
购房者在签订房屋买卖合同后，应该尽快落实资金，尽快办理房产过户手续。如果过户周期过长，卖家就有可能为房子找到下家，买房遇卖家毁约的风险就会加大。所以不要让卖家有喘气的机会，一口气拿下！
结语
二手房买卖交易过程中，房子价格上涨，卖家想要卖个更好的价钱，很容易出现卖家坐地涨价的情况。特别是在一线城市，房价在短期内可能都会有很大的波动，利益的驱使会让一些没有诚信的卖家随时毁约。所以，购房者在买房时，一定要特别注意，做到签好合同，跟紧流程，快速推进交易，一旦发现卖家有毁约的苗头，及时委托专业律师介入，切不可轻信中介或卖家的各种花言巧语，以免耽误了最佳的维权时机，最终房子也得不到，付出去的钱也拿不回。
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