捡漏法拍房，须防范这些风险！
法拍房存在捡漏可能性，但事前务必做足风险评估。
（图片来源pexels网站）
深圳楼市价格居高不下，相比之下小产权房价格诱人，但其交易因不受法律规制保护，存在诸多风险。（详见《小产权房买卖，会不会钱房两空？》、《法院驳回此类小产权房交易无效的起诉，有其历史原因》）于是相对安全的法拍房市场日渐进入大众视野，活跃起来。
何为法拍房？
顾名思义，就是法院司法拍卖用以强制执行的房产。具体来说，当债务人(业主)无力履行银行按揭合约或无法清偿债务时，债权人经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，拍卖所得款项用以偿还被执行人的债务。
不少人认为，法拍房价格一般低于市场价的20%，且部分地区不受当地限购政策的约束，是个捡漏的好地方。
广东省法拍房市场确实挺热闹的。从2020年广东省住宅法拍房研究报告发布会提供的数据来看，2020年，广东省共成交10742套，成交均价1.66万元/㎡，报名参与人数多达66439人[1]。
（图片来源见水印）
然而，法拍房存在的诸多隐患也不可忽视。团队就曾接受过类似咨询：十多年前拍下的房产因案外人异议至今仍未取得房产证。
法拍房类型跨度广，包括住宅用房、商业用房、工业用房及其他用房等。毫无疑问，最受关注的当然是住宅用房，这也是本文主要的讨论对象。
根据法律规定，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。人民法院已按相关要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。
（图片来源pexels网站）
为防范风险，事前风险评估成为参与者们必须提前做好的功课。下面将从法拍房可能存在的风险以及如何提前风险评估为大家简要进行介绍。
拍卖 · 平台
2017年1月1日，我国正式施行《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号，下称《规定》），按照该规定的第二条，法院以拍卖方式处置财产的，原则上都应当采用网络司法拍卖方式，除非另有规定或不宜进行网络拍卖。
因此，参拍者需注意在最高人民法院建立的全国性网络服务提供者名单库中进行，其他未经入库的平台不具有法拍房相关的资格。根据《最高人民法院关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》，官方确定的司法拍卖平台有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网等。
（图示淘宝网司法拍卖界面）
可能存在的风险
购房资格
深圳法拍房要求有购房资格，如不符合当地的限购政策，即使竞拍成功也无法过户，且将没收保证金，还有可能被罚款、要求补齐重新拍卖的价差。
房屋的占有使用
部分法院会声明不负责腾空房屋交付。法拍房存在被其他人实际占有居住的可能性，如实际居住人拒不配合，可能出现“买了房子也无法实际使用处分”的尴尬局面。
房屋产权过户
部分法拍房存在被多重查封、抵押的情况，或者属于深圳历史遗留违法建筑无法办理过户，甚至面临被行政机关定性为违法建筑拆除的风险。
落户
若法拍房原户主不配合迁出户口，可能影响购房者落户。
费用清缴
如原房主存在物业费、水电费等各项费用拖欠的情形，购房者可能需要缴清相关全部费用。
存在案外人执行异议等其他情形
法拍房若存在其他权利人，则可能因案外人提出执行异议而无法过户或无法使用。例如夫妻共同共有的房产；又如房产已经出售，买受人已支付全部购房款并实际占有房屋，尚未办理产权过户登记且无过错的；再如已经签约长期租赁且承租人已一次性付清租金的房产， “买卖不破租赁”。
实践中，部分法院也会将小产权房进行拍卖。上图为深圳罗湖区法院将于5月20日拍卖的房产，其在拍卖详情页便写明，房产为有人居住的小产权房，法院不负责清场交付及过户，是否为违建也请买受人自行核实，并承担一切风险及后果。
风险 · 防范
不过，以上风险并非完全不可控，参拍者完全可以通过事前的审慎评估降低风险。
（1）详细查看拍卖公告
拍卖公告中一般包含拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息，其中拍卖财产已知瑕疵需要着重关注。
（2）联系拍卖机构及平台了解拍卖相关信息
一般来说，拍卖平台会对拍卖财产提供文字说明及视频或者照片等资料，并通过拍卖平台展示拍卖财产。因此参拍人员可以向其提出咨询，根据情况要求组织引领查看等。
（3）注意审查鉴定、检验、评估、审计等报告
部分待拍财产因其价值重大或性质特殊，会进行鉴定，以便保证拍卖价格的公正，因此该些材料的审查不可忽视。
（4）通过法院公布信息查看现状、权利负担等内容
根据《规定》，法院实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行该项职责，并在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等。
（5）要求法院办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书
结语
捡漏，不要捡个麻烦回家！有意购买法拍房的朋友入手前务必做好风险评估调查，防范风险。
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[1] 摘自贝果财经，《“疯狂”的法拍房：平均6人抢购1套 近亿元豪宅拍出77%溢价率》
https://finance.sina.com.cn/china/gncj/2021-03-27/doc-ikknscsk2108010.shtml
END
饶庆松
大成律师事务所合伙人
大成深圳房建部副主任
广西北海国际仲裁院仲裁员
《时代周报》特邀法律评论员
热爱横渡，三次横渡琼州海峡
2016年挑战往返横渡
彻夜坚持19小时50公里
公开出版物有《横渡，不一样的人生》
曾成功代理死刑改判无罪案件
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