寸草春晖的“变”与“不变”
撰文丨养老行者1988
编辑丨陈苗
开篇
这些年，寸草接待过的养老同行参观人次多达几十万，其中很多企业都希望可以复制“寸草模式”，然而十年已过，却没有一家复制成功，除了寸草自己。
图：寸草在京养老项目分布
截止到2020年底，不知不觉中，寸草已在北京核心城区完成7个养老项目布局，其中自有项目3个，与首开合作项目4个，总床位数量约504张。
虽然整体规模不大，但无论从区位分布，还是“床位质量”，亦或是对社区居家的辐射能力，这7个项目个个精品，在北京这样一个寸土寸金的城市，实属不易。
回顾寸草这十年来的风雨兼程，“变”与“不变”成为两条主线，引领寸草在中国养老在产业化和市场化浪潮中不断自我修炼与成长，也给后来者趟出了一条更加真实、更加深刻的养老创业之路。
可以是一个项目，也可以是一个“产品模型”
北京，北三环内和平里地区，是一个拥有5000多位老年人的超大型社区，也是京城中心区域老龄化程度的一个缩影，在这个社区深处，有一家全国知名的养老机构——“寸草春晖（和平里院）”。
2011年12月25日，圣诞节这天，“寸草春晖（和平里院）”正式对外运营，随后：在不到8个月内，就实现入住率100%；1年内，实现运营现金流为正；8年内，即可收回全部投资，平均利润率8%以上。
这栋前身经历过煤厂、办公楼、小旅馆的改造型养老项目，由此一炮而红，在中国老龄化的历史浪潮中，找到了它当下最好的归宿。
图：和平里项目标准户型（双人）
此外，更加难能可贵的是：与早期绝大多数盈利的民营养老项目不同，寸草在盈利的同时，并没有牺牲硬件和服务品质，而是通过更精准的定位、选址，更高效的建筑、运营、营销、投资效率，打造出了一个可复制的“产品模型”：
“寸草产品模型”
1、定位：中端市场+护理型客群+小型规模，不做高端，不做自理，不做大体量；
2、选址：聚焦城区+落位社区，不做远郊，扎根社区；
3、建筑：严控“单床面积”，提高“出床率”，和平里院建筑面积约1880㎡，100床，单床面积不到20㎡；
4、运营：高效灵活的部门+岗位+编制控制，部门和岗位极简化设置，充分发挥“一岗多能”，通过稳定的实习生进一步优化人力成本；
5、营销：快速去化+口碑传播，依托高性价比完成初期蓄客，依托优质服务实现口碑效应，提高营销转化；
6、投资：总成本控制+分项成本优化，在总投资成本控制的前提下，以客户敏感度为核心，优化分项成本投入。
图：院中的这棵大树，成为和平里项目最明显的印记
从单体来看，国内有很多成功的养老项目，但如果这种成功不能进行“商业化复制”，显然仅仅是一个项目而已，于寸草而言，和平里院的战略价值是对一个产品模型的探索和打磨，而不仅仅是一个成功的项目，从寸草后来的发展来看，这个模型无疑是成功的。
寸草春晖（和平里院）的院落中心有一棵大树，傍晚，伴着暮色和灯光显得格外温馨，然而在这温馨之下，我们看到的却是一个严谨的商业模型。
寂寞期：“从1到N”的等待
寸草春晖（和平里院）模式的成功，也得到了国内外主流媒体和各级政府的高度认可，然而，这些光环短期内却并没有给寸草带来项目层面的快速扩张，优质物业是挡在中国养老企业规模化发展路上的第一道墙。
从2011年12月到2017年6月，寸草经历了长达五年半的“寂寞期”， 直到2017年6月2日，寸草的第二个养老项目——首开寸草（亚运村院）才正式投入运营。
图：首开寸草（亚运村院）
而就在这短短五年半的时间内，中国养老行业发生了翻天覆地的变化：
2013年7月1日起，《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》正式实施，从建设到运营，养老机构逐步开始规范化，规范的代价是对物业选址更严苛和更高的建设合规性成本投入；
2013年7月3日，全国首个营利性养老服务机构——椿萱茂（亦庄）在北京获得许可，许可证编号：1100100001，随后中高端养老机构快速发展；
2013年10月，国务院发文《关于加快发展养老服务业的若干意见》（35号文），从此拉开了“养老产业元年”，大批实力资本开始集中进军养老行业；
2015年6月26日，泰康旗下首个养老社区（CCRC）——泰康之家·燕园正式开业，保险系正式布局养老产业；
2015年11月3日，北京房地颐家养老服务有限公司正式成立，意味着寸草春晖（和平里院）项目的大房东——北京房地集团（国资），也正式进军养老，其首个机构养老项目落户朝阳管庄；
2016年1月、5月，国内早期最具代表性的养老品牌——上海亲和源、北京汇晨先后被宜华健康、光大控股收购，资本开始疯狂席卷全国优质养老项目……
不过，外界的巨大变革似乎并没有扰乱寸草的步伐，更没有降低寸草的物业选址标准，能做到这点，依靠的背后是一种极其强大的“战略定力”，以及对曾经成功经验的敬畏。
也正是在这段“寂寞期”，让寸草可以有充分的时间打磨业务、尝试变化：科技赋能居家、专注产品研发、培养年轻梯队、参与政策制定、解决物业来源。
图：守望科技官网
图：“守望e家”社区居家养老智能终端
2015年6月，寸草发起成立“守望科技（北京）有限公司”，定位“以互联网技术进行居家养老服务解决方案的研发和运营”，并以寸草春晖（和平里院）及所属社区为试点，进行“智慧家庭”社区居家养老尝试。
图：首开寸草（亚运村院）房间实景图
在产品研发层面，寸草在和平里项目的运营经验和反馈的基础上进行了充分复盘，形成从硬件到软件、从空间到服务、从功能到布品的产品2.0版本，为今后规模化复制奠定了基础，亚运村项目一经面世就获得诸多好评。
图：年轻化服务、管理团队
在寸草，“年轻化”是另一个标签，一批批90后、95后、00后在寸草逐渐成长起来，且流失率远低于养老行业平均水平，这背后靠的不是高工资，而是良好的企业文化和充分的个人成长空间，用寸草创始人王小龙的话说：寸草就像是一家“没有血缘关系的家族企业”。
政策层面：寸草春晖（和平里院）的“融合式养老模式”也引起了北京市政府的高度重视，这种“以养老机构为核心，辐射社区、居家养老的三位一体模式”不仅可以充分利用养老服务资源，更可以解决日间照料中心、老年餐桌、社区老年活动站等社区、居家养老项目长期不盈利、无法生存的难题。
以寸草为“蓝本”，北京市民政局、财政局、老龄办在2014年联合发布《北京市2014年街（乡、镇）养老照料中心建设工作方案》，并在2015年发布《北京市养老照料中心建设三年行动计划》，要求到2016年底，完成全市208个街道乡镇养老照料中心的建设工作，北京市养老照料中心第一次办公会就在寸草春晖（和平里院）大厅召开。
在养老照料中心“一事一议”的政策红利下，北京市养老机构和床位数量出现井喷式增长。
图：首开集团官网
2016年7月11日，北京首开寸草养老服务有限公司在朝阳区工商局正式成立，其中首开持股40%、寸草关爱持股38%、寸草关爱创始人王小龙持股15%、福睿科技持股7%。
首开与寸草的合作成为当年养老圈重磅事件，作为国有地产公司的首开，在北京拥有大量适合养老机构改造的社区型存量物业资源，是所有养老运营商梦寐以求的合作对象，寸草最终脱颖而出。
从1到N，寸草的未来边界在哪里
图：首开寸草（西钓鱼台院）
一方面是与首开的合作，一方面是公建民营养老照料中心的项目释放和前期积累，走过寂寞期的寸草，终于迎来了快速规模化扩张：
2017年，首开寸草（亚运村院）开业，产品全面升级，奠定了寸草新一阶段的产品标准；
2018年，首开寸草（西钓鱼台院）、寸草春晖（双合院）、寸草春晖（望京院）、寸草春晖（学院路院）相继开业，创造了寸草单年开业数量之最；
2019年，首开寸草（花家地院）开业，成为目前寸草体系内单体床位规模最大的旗舰项目。
图：首开寸草（花家地院）失智怀旧空间
与寸草春晖（和平里院）不同，自第二个项目开始，寸草就完成了产品的迭代升级，全新的设计语言在提升项目逼格的同时，也推动寸草开始走向中高端养老市场，月均12000+的收费即使放在北京，也并不算低。
不过，我们需要理性地看到，价格提高的背后，难免会牺牲一些去化速度，除首开寸草（亚运村院）在6个月内实现满住外，其余5个项目去化速度明显有所放缓，当然，这与目前北京中高端养老市场的惨烈竞争格局也不无关系。
2019年7月，由寸草控股的河南寸草春晖养老服务有限公司在郑州注册成立，关于未来，全国化布局或许是寸草的终极方向，但短期内，北京依然会是寸草的大本营，根据官网显示：除目前7个项目外，还有4个项目已经确定选址，正在筹备中，而市场化社区居家服务也依然会是寸草希望继续深耕的方向。
结语
图：寸草春晖（和平里院）换了新的门头
十年走过，在创始人王小龙的带领下，寸草春晖走得越发稳健，肉眼可见，每一个项目精雕细琢，每一项服务反复迭代，正是在这个日积月累的过程中，寸草成为了今天的模样。
回看寸草这一路走来的曲曲折折，“变”是主线，也是迎合市场需要，跟上行业变革所必须经历的，而在这“变”的背后，是那些扎根于心的“不变”：坚持盈利、扎根社区、小规模、成本控制、辐射居家、高出床率、高运营效率、重视年轻人、科技创新……
在寸草身上，我们至今都看不到一丝一毫的“浮躁之气”，或许，这正是中国养老企业当下需要的精神内核，正是中国养老开创下一个十年的真正基石。