最近深圳的房地产市场并不平静。
继小产权房大地震后，近日疑似投资公司借回迁物业来空手套白狼，被宝安住建局约谈并“锁盘”。
再往前回顾，4月初，“深房理”事件一石激起千层浪。
@包邮区 此前调侃道，“深圳发布史上最严的'715政策’时，是八个部门联合发布的，李X峰（@深房理 原名）一个人就惊动了七个部门。”
“股份制”买房、“帕累托”式集资、代持炒房……一系列操作刷新认知。
深圳的炒房江湖，水有多深？
有的炒房客，把远房亲戚任命为公司高管，每月发10万高薪；有的金融机构，一条龙代办征信、流水等资料；有的网红盘，代持费用最高300万。
深圳官方，也在不断重拳打击炒房，不仅对一二手房的购房资格、流水等进行严格审核，近期更是打击小产权房交易。
@中国房地产报 的报道，复盘了深圳投资客的炒房套路，或许能够给调控政策一些启发。
代持流程起底
“代持有一个关键环节，清晰地知道银行的审核制度，比如对首付款资金来源审查需要查几道。如果是往上查5层，那么资金就会转手8次，保证银行在审查时不会产生质疑。”一位参与代持买房的人士表示。根据这位知情人士透露，大部分炒房客都是“抱团炒房”，会有炒房群，里面有银行背景的炒房客会将审查信息共享。首先，代持人和炒房客双方会签订一个《代持协议》，规定炒房客是房屋真实所有者。同时，会再签订《授权委托协议》，约定房屋过户后，炒房客可以代理房屋出租和管理业务。“为了稳妥起见，炒房客会找人做遗产公证，通过签订遗嘱方式，规定假如发生意外，房屋归属人是炒房客。”上述参与代持买房的人士表示。其次，炒房客会把首付款转到代持人账户，为了规避风险，双发还会签订一个《借款协议》，代持人向炒房人借首付款金额。上述知情人士表示，在全程操作过程中，代持人银行卡全程在炒房客手上，包括网上账户、U盾等，且全部都是现金存取款，这样能避免与炒房人账户直接关联。“这里面还有一个关键就是代持人，一般来说炒房客会找一些社会关系简单的远房亲戚，比如从事服务员、保安类型的工作人员。还会告知代持人，假若他们卷款潜逃，属于触犯财产侵占罪，进一步减少风险发生。”钟先生就是通过代持方式，在“7·15”限购政策出台后，依旧顺利打新到了两套位于深圳热门区域的房子。钟先生早年来深圳创业，通过运营建筑公司积累了不少财富，自己名下已经有两套深圳房产。随后经做生意的朋友介绍，发现炒房远比做实业挣钱，逐渐成为了一名深圳炒房客。据钟先生透露，他找的代持人一个是自己公司员工，另一个是远房亲戚。为了让代持人能够满足购房资质，钟先生提前一年帮助代持的亲戚和员工聘任为公司高管，同时每月给予高薪，一个月10万元薪酬持续一年。“银行要查流水都是可以查到的，这些也都是真实的。”钟先生表示，在第一套代持打新成功以后，操作第二套就比较熟悉和放心了。钟先生当前通过代持打新的两套房产，一套位于前海，另一套位于宝安中心。针对上述情况，一位不愿透露姓名的人士也表示，除非人民银行系统进行审查，否则这样的转款和操作方式基本上不会被发现。“二手房指导价对资金充足的炒房客来说其实更加有利，因为筛选掉了部分刚需和没有稳定收入的炒房客。”上述这位人士表示。一位负责深圳南山豪宅片区的房产中介告诉记者，“能买2000万元房子的人不会在乎多拿出几百万元，从目前影响来看，只是交易周期有所延长，但对于有资金和需求买家没有影响。”
服务费最高可达300万
“现在查得非常严，真的操作不了，首付款资金来源也会严查。”记者在某房产中介平台试图寻找提供“代持”人员时，基本都遭到了拒绝。中介刘宁表示，“二手房随时可以代持，新房风险比较大，操作起来难度较大。”刘宁告诉记者，按照之前市场操作，新房代持费用收取会参考新盘和周边楼盘价差，价差越大，服务费用也越贵。“之前华润4期代持费用需要100万元左右，最高甚至可以达到300万元。差不多你和代持机构一人赚一半，如果有500万元价差，每个人各赚250万元。”刘宁表示，自从华润四期新房代持被查“上了央视”后，提供代持服务的机构很多都“停业”了，因为审查非常严格，很多机构不敢顶风作案。“越是网红的楼盘，监管部门盯得越紧，尤其是价差大的，如果是一些卖不完的新盘还有操作的可能。”对于有投资客在前海某新楼盘进行代持操作、价格只要30万元左右的情况，刘宁认为“前海桂湾新盘配套远不如华润四期，最主要是没有学位，价差也比较小。”“代持机构会根据情况收费，完全是合理的。”刘宁表示，之前华润四期即便是给100万元代持费，其实也很难找到合适的人，“能中签华润四期不如自己买，100万元算什么。”记者询问，假如给了代持机构服务费，最后没有中签要如何退款，刘宁则表示“基本不会出现这个情况。代持机构会根据现实情况进行估分，需要多少分才可以入围摇号，然后帮客户挑选最合适的人选。”“二手房随时都可以代持，只要对方有购房名额马上就能办。”刘宁告诉记者，假的流水、假的征信等购房材料，全部都可以找到金融机构代办。“二手房代持收费标准是总房价的三个点，1000万元房子大概需收取30万元代持费。”有业内人士表示，这种提供代持服务的机构本质上是一种炒房中介，炒房客与炒房中介合作完成炒房，然后双方进行分账。
“炒房客”转投公寓、黄金和股票
“我咨询过律师，律师劝我放弃，说是风险太大了。”危先生之前也热衷于炒深圳房子，但在当前严格审查的情况，他不再继续购买商品住宅；取而代之的是选择把资金投向深圳公寓。前不久，危先生一次性购买了位于宝安片区某楼盘6套公寓，包括38平方米至61平方米户型，一整层混合打通合计400多平方米，总价是2000多万元。“现在担心资金会贬值，买不了深圳住宅，觉得公寓也不错。”另外一位资深炒房客刘女士则选择把原本准备用于炒房的钱，用于投资黄金。“主要是出于保值目的，等到政策宽松时，可以把资金再兑换出来，继续炒房。”据刘女士透露，有不少一起炒房的人选择买股票，她觉得风险太大。有业内人士透露，当前前海的一个新楼盘炒房客比例占到50%；也有深圳资深房产中介认为，大部分是刚需客户，炒房客大约占到20%。从目前情况看，假若代持炒房路径不被堵死，资金充足的炒房客依旧可以达到目的，深圳新房市场限价规定反而给炒房客更大套利空间。
深圳“代持”炒房起底丨特稿
