一文读懂建设工程价款优先受偿权

★ 2021年1月1日民法典正式生效实施，为了保证法律的统一正确适用，最高人民法院集中废止了一批司法解释及相关规范性文件，并新颁布了一系列配套司法解释。作为第一批公布的七件司法解释之一的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称“建工司法解释一”）无疑引来建工企业及建工领域律师、法官的极大关切。对于建设工程价款优先受偿的法律规定为《民法典》的807条，建工司法解释一第35、36、37、38、39、40、41、42条。

建设工程价款优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。根据《民法典》第807条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人基于建设工程优先受偿权所享有的请求权属于债权，立法通过“优先受偿”的方式对该债权予以特别保护，使其优先于一般的债权，目的是保障施工人的劳动报酬、解决建筑行业工程款久拖不结的顽疾。

一建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权

01优先于发包人的普通债权人；

02在建工程设立抵押权的，优先于抵押权；

03优先于尚未支付大部分购房款的买受人。

在建工程是商品房，已经出售的，不论是给买受人办理了过户登记，还是没有办理过户登记但已交付的，只要买受人还没有支付大部分购房款，承包人行使优先受偿权时，有权把买受人还没有支付大部分购房款的房屋拍卖变卖，并以拍卖变卖所获得的价款用于优先清偿发包人对承包人的到期工程价款。但是，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

二

可优先受偿的工程价款的组成

承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定主要是指：

01

住房城乡建设部财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）规定，建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。

02

原建设部印发的《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》（建标[1999]1号）第五条第一款规定，工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。

03

什么是规费？

《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。包括：社会保险费（养老、失业、医疗、生育、工伤）、公积金、工程排污费等。但不包括承包人因发包人违约造成的逾期利息、违约金等损失。

三

谁对在建工程享有优先受偿权

与发包人订立建设工程施工合同的承包人以及装饰装修工程的承包人。因此，勘察人、设计人、监理人不应享有建设工程价款优先受偿权，此外，根据最高院的司法裁判案例，分包人、转承包人均不享有工程款优先受偿权，挂靠人在特定情形下可以享有优先受偿权。至于各类情形下的实际施工人是否享有优先受偿权，无法一概而论，需要看具体的案件情况。

四

优先受偿权作为担保工程价款的从权利，有没有移转上的从属性

司法实践中各地法院的指导意见相左，最高院民一庭表示对此尚无定论，笔者认为受让人基于债权的转让而取得工程款债权，其应当同时一并享有工程款的优先受偿权。因为优先权具有可转让的从权利的法律属性，属于一种法定的担保物权，是建设工程款请求权的从权利，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附于所担保的工程而存在，故而被担保的工程发生转让的，工程款优先权应当适用《民法典》第547条规定，即主债权转让的，从权利一并转让。优先权不属于法律禁止转让的债权种类。建设工程优先受偿权不涉及《合同法司法解释一》第12条所规定的人身专属特性，不属于不能转让的债权种类。

五

如何行使优先受偿权

现行法律、司法解释并未明确规定建设工程价款优先受偿权的行使方式，承包人可以通过提起诉讼或申请仲裁行使建设工程价款享有优先受偿权（参考案例江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01民初第2140号），通过签订以房抵债协议书（协议折价）的方式行使建设工程价款优先受偿权（参考案例最高人民法院（2020）最高法民再352号），通过申请法院拍卖的方式行使建设工程价款优先受偿权（参考案例最高人民法院（2019）最高法民申5070号），通过民事调解书的形式确认承包人的建设工程价款优先受偿权（最高人民法院（2018）最高法民申5361号），承包人以书面通知形式催要工程款，并主张建设工程价款优先受偿权（参考案例最高人民法院（2019）最高法执监71号），通过申请参加对建设工程价款的分配程序，向破产管理人申请建设工程价款优先受偿权（最高人民法院（2015）民申字第1527号）。

六

优先权期限及起算时间

《民法典》施行以后，工程款优先受偿权的期限从六个月延长到了十八个月，根据相关法律规定，是自发包人应当给付建设工程价款之日起算，至于“应当给付建设工程价款之日”的认定，应遵循以下原则：有约定按约定：包括合同无效、合同终止或解除时，合同有约定的，参照合同约定确定应付建设工程价款之日。无约定或约定不明，按以下顺序确定：工程交付之日；提交竣工结算文件之日；当事人起诉之日。

七

关于装饰装修工程

承包人承包装饰装修工程的，仅在因装饰装修而使改建筑物增加的价值范围内，对建筑工程享有优先受偿权。

作 者 简 介

李雨琼

曾在大型建筑公司从事多年的合规业务。擅长刑事辩护、刑事合规、不良资产处置、房地产纠纷、合同纠纷等领域。