这次北京集中土拍，让石景山变得更加珍惜

史无前例的29宗土地集中拍卖，让这两天的北京楼市变得格外亢奋。从明天开始，北京楼市格局即将改写，一个新周期开始启动！

最近，很多同业和媒体朋友问『地产营销人』对这次土拍的看法，虽然跟之前的预判差别不大，但亲眼目睹和跟踪整个过程之后，还是有不小的震撼和感慨。

有两个特别突出的感受：

一是开发商参与的热情真高。不光体现在参加报名的房企多，而且真拍起来，也是真刀实枪的争，说明北京楼市的吸引力是巨大的。

所有房企，不管南派还是北派，国企还是民企，都想在这场盛宴中分一杯羹。多亏“政策工具箱”准备充分，不然这地价注定要上天了！

当然，集中土拍这种推地形式会不会让房企变得更加激进，结合北京之前的广州、重庆、杭州等几个城市看，再加上北京这两天上演的过程，应该是有助燃作用的。

拿地一时爽，但后面如何操作，如何开发，如何销售，就是新的课题和挑战了。

二是土地真的贵了。每块地都顶着最高限价拿下，而且附带诸多约束性条件，有的配超过20%的公租房，有的政府持有20%产权，更有不少地块还要竞高标准建设方案，成本推高，业态复杂，房价也在不知不觉中，跃升一个新的台阶。

从各项目的最高限价可以看到，这29块地除了海淀树村，其他地块都比周边现状在售楼盘均价高5千至1万元/㎡，这说明整体“水位”在上升，同时也反衬出在售项目的性价比和产品优势，这对买房人可能是最有价值的信号。

所以，啥也别说了，朋友，去看房吧。有的区域好房几乎没有了，而有的还存在挑选空间和上车可能，且买且珍惜，你懂得。

『地产营销人』预判：在新地块出来之前，部分区域在售楼盘会明显加快去化速度，因为只有一个周期结束，才会有下一个周期的开启，这就是大格局转换完成之前，预留出来的“窗口期”，时间只有半年。

关于后续具体地块对区域的影响和置业建议，我们慢慢探讨。今天，重点说说石景山，因为衙门口地块刚刚拍完，分享两个观点，供诸位参考。

1、一个新板块，撑高了“天花板”

今天拍出的衙门口地块，总价不低，仅次于朝阳豆各庄地块，该宗地经过多轮竞争，最终被融创+石泰联合体以64.4亿元收入囊中，可售住宅楼面价约6万元/㎡，房价上限在7.95万/㎡。

这块地的尘埃落定，意味着石景山半年之后，新房价格一定会突破现有“天花板”，与东部朝阳并驾齐驱，还原城六区价值本色。

如果从现有周边住宅供应来看，衙门口板块夹在石景山古城和丰台小瓦窑之间，未来售价与在售大瓦窑楼盘相近，但明显高于古城几个住宅项目，也比位于北辛安的中海寰宇天下|天赋售价更高。

所以，石景山的楼市格局因一地而改变，对京西购房者形成新的参照，接下来的出手，可以更坚定了。

2、西少东多，预示石景山开始稀缺

有没有发现，这次集中供地，石景山只有一块地，比海淀少，更不比朝阳，一个迹象在出现：西部中心城区的供应开始减少。

从前几年的供应充沛，到存量加速下滑，形势逆转就在一瞬之间。当然，这种区域轮动也是正常的，政府供地也在兼顾均衡，但对买房人来说，石景山住宅供应减少，这个信号还是要值得重视，因为这意味着未来可供挑选的空间在收窄。

所以说，区位的稀缺是动态的，集中土拍的好处就体现在这里——我们可以看得更远一点。

北京今年的第一次集中土拍结束了，楼市新的预期形成，所有在售楼盘都有价值重估的机会。

那么接下来，石景山最该关注的楼盘是哪个？

前文提到，邻近首钢园、拥有三轨交汇的中海寰宇天下|天赋，应密切跟踪。该项目是今年前五个月石景山销售最火爆的楼盘。

相比较而言，中海寰宇天下天赋是石景山几个板块中承接冬奥利好最集中、周边配套最成熟的项目。

中海寰宇天下|天赋紧邻金安桥交通枢纽，享6号、S1号、11号线三轨交汇，距喜隆多购物中心仅约200米，与在建的京西大悦城不到一站地。

金安环宇荟购物中心为地铁上盖集中式商业，将在今年投入运营，与首钢园“六工汇”一起，变身为京西最繁茂的商圈，也将成为国际潮流生活的打卡地。

邻近中海寰宇天下的北京十一学校石景山实验中学已在建中，学校服务范围包含石景山区北辛安、老古城地区，未来将大幅提升区域教育质量，为周边居民带来福利。

中海寰宇天下|天赋是在百亿销冠高起点之上，持续迭代前三期产品，步步精进，打造中海空间系5.0顶配版本，在建筑立面设计、园林景观营造、户型空间打磨、精装选材配置等维度，实现大幅升级，最终获得市场持续追捧。

中海寰宇天下|天赋的建筑从世界顶级豪宅汲取灵感，外立面采用蓝钻石材+香槟金铝板+LOW-E玻璃幕落地窗，以三重元素的美妙融合，打造京府2.0 “现代写意东方”风格。

玻璃幕墙×几何美学×光幕新颜，让建筑富有张力，与首钢工业遗址形成鲜明对比，构建具有穿越感的城市天际线，引领设计新风尚，形成独一无二的城市风貌。

园林打造上，中海寰宇天下|天赋精研“京府2.0”新奢园林，将外部西山、永定河生态美景，移植到社区内部，呈现艺术性与功能性兼具的东方园林景观。

“内外双公园”的崭新理念，整合南侧1.9万平城市绿地公园与5.3万平“公园化场景式社区”，将园林景观扩展最大化。

“千平水面”的中央水景花园，营造“写意东方”的山水意境，融入室外阅读、小憩、喝茶或者接待访友的功能。小区内700米有氧健康慢跑道，提供热身起跑和休息服务设施，尽享运动酣畅。

户型设计上，中海寰宇天下|天赋凝结了前几代产品的精髓，着力打造三居以上的改善型产品，保障居住舒适性，同时在精装上也达到超配标准。

主力在售户型104-158㎡的三至四居产品，虽然面积各有不同，但空间具有共性特质。所有户型都极为方正，面宽进深比近乎达到1:1，增强了通透感和格局的均衡；南向落地窗设计，采光效果绝佳，空间更敞亮。

主力户型全部三面宽朝南，且尺度尤为充裕。每一间卧室，无论是主卧，还是次卧，面宽都在3米以上，保证了居住功能的适用，双人床可轻松放入，不会有局促感。全部双卫设计，U型厨房，每一种户型都预留了充足的收纳空间。

平面布局动静分区，互不干扰；客餐厨一体化设计，增强了家庭成员的交流互动，符合潮流理念。125㎡和158㎡两种户型，都做到独立餐厅设计，充满仪式感。

在精装配置上，中海寰宇天下|天赋展现满满诚意，不仅在收纳空间、智能配置、人性化细节投入匠心，在品牌选用上也向一线品牌看齐。大金中央空调、汉斯格雅及唯宝卫浴，铂浪高厨具、3M净水器等大牌集采，超出同类项目，品质真实可鉴。

中海地产深耕石景山13年，留下16座精品社区，投入630亿深度参与石景山北辛安地区城市更新开发，助力区域产业、城市配套和居住品质的全面升级，多年来积累了良好形象和口碑。“石景山买房选中海”，已成为京西购房者的默契。

今年，中海寰宇天下|天赋是整个石景山住宅供应最为充沛的楼盘，按照前几期销售速率，基本是一年清盘。

集中土拍结束之后，红盘更红，不知道会不会提前告罄，形势逼人，买房人抓紧行动吧。

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