随着4月9日，杭州官宣区划调整，临平从余杭区独立，九堡跟随江干并入上城区。

一夜间，关于临平和九堡的猜想纷至沓来，看好或不看好成为议论热点。

独立行走的临平会好吗？沉寂许久的九堡会“东山再起”吗？

相较于普罗大众的键盘观点，市场却给了截然不同的反响。

官宣近一个月内，临平和九堡的二手房成交热度逐渐上升，4月二手房成交TOP10中，临平更是占了2个席位，而在以往基本是被余杭的闲林、良渚或其他城区商圈瓜分。

2021年杭州首场集中土地出让结果显示，丰收湖板块迎来了杭州第8座天街，临平首个未来社区落地。

划区后的临平和九堡，似乎香了……

新临平区有哪些变化？

临平区示意图

划区后的临平版图更大了，除了原有的临平新城、东湖新城，还有星桥、乔司、崇贤和塘栖，这几个区域，因基础配套和规划不同，市场冷热不均。

临平新城基础配套是最成熟的，因而成交均价也是这几个商圈中最高的，上车成本拔高后，更多刚需购房者“转战”东湖新城，这里目前的新房限价仅22000元/㎡，二手房签约均价在21000元/㎡左右，入住门槛低。

1号线临平站

东湖新城今年年底杭州地铁9号线通车，串联临平新城的同时，亦可直达钱江新城，即将建成开业的百联奥特莱斯广场也将填补区域内大型商综的空白。

原是楼市“边缘体质”的崇贤，伴随着地铁四期规划14、15号线的消息，一夜翻身，商圈内同一新房路劲银城澜仕里中签率从流摇到2.93%，二手房成交主要以次新房和安置房为主，近30日的签约均价25000元/㎡。

乔司南跟九堡交界，因丰收湖公园的落成，诞生了丰收湖商圈，5月7日土拍龙湖以52.5亿总价竞得了丰收湖TOD综合体，这一商业配套将极大利好两个区域。

丰收湖实景图摄影/陈鑫龙

相对而言，星桥弱一些，商业还需要借势丁桥，不过明年3号线通车后，星桥的购房者信心指数会再增长。

当然，还有一个未来社区——鼎湖社区大彩蛋，鼎湖社区将以“融杭接沪新枢纽”“产城融合新高地”“拥山临水新社区”为目标定位全力打造全省未来社区的“临平样板”，各项基础配套建随之完善，建成后将极大提升临平宜居性。

鼎湖新城未来社区区位图

与余杭区相比，大家对临平区更多的焦虑点在于产业支撑，毕竟未来科技城实打实是在阿里入驻后跑起来的。

而以第二产业为主的临平区，走的是实业道路，但在前几年发展中，缺乏更大爆点。

产业支撑不足，区域居住吸引指数不高，长时间内让这里并不被“看好”。

不过当下的临平区，产业集聚效应逐渐显露。

阿里在临平区签约了8个项目，包括犀牛智造、阿里云数据中心和云计算数据中心、全球速卖通等。去年10月已经奠基的万米中心，是小米生态链企业在浙江投资的第一个产业园区。

多方利好的加持下，临平区的发展或将不可同日而语。

对于刚需购房者而言，好好珍惜眼前的临平区。

上城九堡，你怎么看？

上城区示意图

九堡是直播行业的网红，是国内直播朝圣地，不过多数购房者并不care。

毕竟，这些年它并不是二手房市场的网红，在楼市“失宠”已久。

九堡发展得很早，与滨江和申花起跑，但加速度过快的九堡，却后继乏力。

地铁1号线2012年通车，途径九堡和客运中心，但地铁站离住宅区相距较远，并未利好周边居民。

在丰收湖TOD落锤前，并没有响当当的商业综合体，临平有银泰城，丁桥已有山姆超市，龙湖天街也即将开业，下沙金沙湖也有天街等多个商业综合体。医疗和教育资源也是平平。

发展早，带来的另一个问题是住宅产品户型陈旧，不能满足购房者需求。

九堡实景图

目前九堡没有一个在售新房项目，短期内是一个纯二手房市场。尽管近期周成交，个别小区上榜，昆盛肖邦在4月住宅TOP10榜单上也占据了一席，但整体的成交活力仍有待上升。

35000元/㎡的二手房成交均价并不低，但却卡在了刚需和改善中间。两边的购房群体，货比三家后，考虑九堡的可能性大大降低。

不过九堡沿江相较于九堡腹地，二手房性价比更高些，尤其是针对改善客群，不乏品质小区。

九堡沿江区位图

随着近期丰收湖喜迎龙湖天街，这一块城市拼图的补齐，给整个大城东市场带来巨大的提振作用。另一个是钱江新城2.0规划，或对九堡沿江有一定辐射效应。

从余杭九堡到江干九堡再到上城九堡，身份的改变，给九堡带来了新的话题，但能否脱离城乡结合部的面貌窘境，迎来发展新契机，还需九堡自身的规划。

毕竟，打铁还需自身硬。