打造产城融合导向的新型产业地产，路在何方？
01
产业园区向产业地产的时代转型
产业园区作为经济发展的重要平台，在改革开放以来的四十年里对于推动我们国家的工业化、城市化起到了极大的推动作用。产业园区借助各界政府的大力推动和支持，依托土地和财税两大政策的推动，助推了我国从短缺经济向现代化工业国家的转变，中国也成为了全世界制造业的第一大国。与此同时，依靠人口的红利和粗放的土地使用，并以环境恶化为代价的园区发展模式到现在已经是难以为继，产业全面过剩的时代。
产业地产作为能够融合产业园区与产业城市共同发展的重要载体，是未来推进产城融合发展的重要的切入口和突破口，是实现产业园区转型升级，真正融入城市发展的一个重要的功能与资源整合平台。
02
产业地产的运营模式
产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展相结合的商业模式，以产业为依托，地产为载体，有着提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。总结各地产企业产业地产商业模式，主要有以下四种：
以产业物业开发租售为主的地产开发商模式
地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。其盈利方式主要有三种：
（1）物业出售。即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开发投资巨大，地产开发商必须要提高产业物业出售比例以迅速回笼资金。
（2）物业出租。即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益，由于我国工业用地政策影响，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物业增值收益。
（3）提供服务。即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。如天安数码城提出“城市产业综合体”的概念，通过提供人才、资本、技术、等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造一个以企业为核心的产业生态环境。
图 | 杭州天安数码城富春硅谷
以PPP为主的产业新城开发商模式
此类型的开发运营模式主要是通过寻求地方政府与企业实现双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。其盈利方式主要有两种：
（1）土地一级开发获利。产业新城开发商代替政府从事区域一级开发，如九通一平、公共设施建设等，土地作为其最大的产品，土地出让收入也是其最大的土地一级开发收入，产业新城开发商参与产业招商等新城的运营，税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入也是其土地一级开发收入来源。
（2）土地二级开发获利。即开发商获取房地产用地进行二级开发，通过销售房产获利，目前，房地产开发销售收入成为产业新城开发商的重要收入来源。
图 | 华夏幸福产业新城项目
以双轮驱动为主的产业投资商模式
此类模式主要是产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。其主要盈利方式有三种：
（1）园区运作模式。园区业务仍为产业投资商的主要业务之一，产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益。
（2）资本运作模式。产业投资商采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育，待孵化企业被并购或上市后，透过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的模式。
（3）基金管理模式。管理发行的产业投资基金，收取基金管理费也是产业投资商重要的获利渠道。
图 | 联东U谷园区运作
以基金运作为主的基金投资商模式
基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式，通过发行工业地产基金的形式募集资金，收购合作物业后进行现代化改进并将改造好的物业回租给合作方，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。盈利方式主要有两种：
（1）物业租赁。将工业物业进行出租，赚取稳定的现金流，较高的物业出租率是获取稳定租金的基础，也是将物业进行资本化运作的基础；
（2）物业资本化。通过物业租赁需要10年左右的时间回收成本，为提高资金周转速度以实现快速滚动开发，必须对成熟的物业进行资本化运作，发行Reits即是常用的资本化方式，这不仅缩短了资金回收期，还能使基金投资商获取额外的物业增值收益。
图 | 鑫茂齐鲁科技城
产业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑和盈利方式，四种模式无优劣之分，只有适合与不适合。产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合的商业模式，从而在产业地产开发建设领域少走弯路、错路。
03
坚持XOD导向的产业地产布局，推进产城融合发展
城市开发的“XOD模式”是在TOD模式基础上，以城市经济、社会、生态三大类基础设施为导向的城市空间开发模式。根据城市基础设施的不同可具体划分为EOD模式（教育设施导向）、COD模式（文化设施导向）、HOD模式（医疗设施为导向）、POD模式（生态设施为导向）等。“XOD模式”通过规划引领，以空间规划为龙头，坚持实现与经济社会发展规划、土地利用规划、基础设施建设规划和环境保护规划的“五规合一”，能够切实提高城市发展的宜居性，从而推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。
图 | 杭州城东新城
坚持“XOD”城市综合开发模式与以产业地产主导的产城融合发展，对城市基础设施和城市土地进行一体化开发和利用，形成土地融资和城市基础设施投资之间自我强化的正反馈关系，通过城市基础设施的投入带动土地的增值，通过产业地产开发的土地增值反哺城市的发展，才能有效破解城市建设“钱从哪里来和去、地从哪里来和去、人从哪里来和去、手续怎么办”等四大难题，实现产城融合的高效发展。
参考文献：
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[2]沈捷,黄砺.我国产业地产发展概述及对策建议[J].建筑经济,2010(12):32-35.
[3]王国平.关于天元公园社区的思考，研究通报（2020）3号.
[4]王国平. XOD PPP EPC：未来城市开发新模式,研究通报（2020）8号.
[5]前瞻产业研究院：产业地产三大创新运营模式.