作者 | 滕斌圣，长江商学院副院长即使经济形势空前复杂，房地产行业的业绩依然亮眼：2020年1-9月有21家房企的销售额超过千亿元，前100名的房企销售额均值为864.6亿元，增长率均值为7.6%，发展态势相当不错。但出于对行业未来的隐忧，即使营收规模持续增长，不少房企仍选择多元化发展，用多元收入和业态组合抵御风险。从各大房企未来十年的布局来看，大家明显在从地产开发向地产服务及其他领域延伸。在产品层面，从关注房子到关注社区；在用户层面，从一次交易到持续消费；在企业层面，从投资土地到投资资产。通过寻找“第二曲线”，房企希望将传统开发业务逐步下降，以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群，将贡献额外数千亿级的营收，培育更多新业务，甚至独立上市。例如，万科打造“睿服务”扩张物管面积，中海拆分物业在港上市，保利“5P”战略布局社区O2O，绿地试水商务O2O等。更多的房企多元化，正在脱离地产业务主业而展开。如碧桂园正打造新3驾马车：机器人、现代农业和地产，恒大则压注新能源汽车，一口气推出了6款新车。总体而言，房企的多元化如雨后彩虹般斑斓，但还在路上，难言成功。万科着力向下游进入住宅服务领域，是希望通过开发现有客户的需求，实现热带雨林式成长。但下游市场是分散的，大企业的规模优势难以发挥。最近，觊觎牧原和温氏等养猪企业的数千亿市值，万科选择大举进入养猪行业，但如果明年猪瘟结束，猪肉价格暴跌，结果又会如何？万科对此是否有长期坚守的思想准备？反观恒大，经历了从“相关多元化-非相关多元化-相关多元化收缩-非相关多元化”的循环演变。早先寻求住宅地产和商业地产间的协同，然后体育、文化产业的投入，是为了配合地产业务的扩张，后来则进入了百货、超市、矿泉水、粮油、畜牧业、乳业、母婴、整形医疗等行业，多数与主业并无协同效应。2018年起大手笔进入新能源汽车领域，颇有毕其功于一役之势。现在看来，此处各路诸侯云集，从传统车企巨头到互联网造车新势力，各擅胜场，遥遥领先。恒大的“买买买”策略，能否后来者居上，克服协同缺失，真正的考验还在后面。多元化四处陷阱，主业又后劲不足，房企确实处于两难。在整个经济发展逐渐重质轻量的大背景下，房地产企业不应再一味求大，从千亿元到五千亿元，再到万亿元，规模已经成为了众多房企“无处不在的枷锁”。他们比以往任何时候，都更需从强调规模向强调效益转变，从依靠资金要素投入向创新驱动转变，从多元化的“宽门”走向更具挑战的转型“窄门”。首先，要调整发展速度，提升经营效率。经过三十年的高速增长，房地产增速已难以为继，当前正在进入注重内涵、提升品质的发展阶段，数量的快速扩张已经不是主旋律。从全要素指数生产率的分解来看，房地产行业已经没有了靠增加资金投入来获得更大产出的可能性，房企需要控制风险，避免陷入从债务上升到杠杆被动增加的新陷阱。其次，要转换发展动能。今后几年，房企的增长压力很大，必须早谋划、早布局，推进新增长点的培育。如何获取新动能，中国房企在全球范围内都没有参考对象。科技创新，将是新一轮经济增长的火车头。一方面，房地产业不能忽视新科技和产业变革带来的颠覆性影响；另一方面，又不应陷入追逐风口的机会主义。可能的出路是发扬地产行业的核心竞争力，结合新科技，实现数字化、智能化、装配式、新材料的布局和转型，上下游联动，网络化发展。在这个过程中，协同效应依然为王，房企需系统地思考业务增长的结构性改变，从土地资源变现到“地产+”经营资产实现增值，围绕“内容经营”打开成长空间，包括物业管理、养老、长租公寓、教育以及对应的“地产+”的主题领域。窄门不窄，这或是房地产行业未来的转型方向，将从根本上改变行业的发展格局。 V
