希腊有100万套烂尾住宅？
来希腊旅游或在希腊定居，你很快就会发现希腊到处都有烂尾楼，有些烂尾楼甚至已经矗立了二三十年，但“烂尾”甚至并不影响希腊人其乐融融地住在里面，娶妻生子……
今天，我在希腊国家统计局的官方网站上找到了一则数据公报，介绍了希腊政府在2007年1月到2020年2月期间颁发的私人建筑许可证数量、建筑物占地面积以及建筑物的体积（可以根据建筑物的体积估算出建筑物的面积）——点击阅读原文即可查阅希腊国家统计局的原始数据。
今天，我要基于这些原始数据，推算一下希腊一共有多少套“烂尾”住宅——这篇文章很枯燥，但枯燥的背后，有心人可以从中获得非常有价值的投资和创业信息。
一、希腊政府批准的私人建筑许可证数量：
2007年，79407张；
2008年，66740张；
2009年，57001张；
2010年，50982张；
2011年，36075张；
2012年，22836张；
2013年，16416张；
2014年，13434张；
2015年，13350张；
2016年，12641张；
2017年，13785张；
2018年，15180张；
2019年，17229张；
2020年1月和2月，2972张。
在过去50年的时间中，希腊的盛世应该是1996-2007年；这12年是希腊的黄金年代，顶峰是举办了第25届奥运会的2004年。 霍庆川，公众号：我们在希腊1996-2007年，希腊的盛世？
2007年以来，希腊政府颁发的私人建筑许可证数量一路下滑到2016年，2017年开始触底反弹；如果没有新冠病毒疫情的影响，2020年希腊政府颁发的私人建筑许可证数量，很可能超过20000张。
二、希腊政府批准的建筑物占地面积：
2007年，2058.3万平方米；
2008年，1668.1万平方米；
2009年，1261.1万平方米；
2010年，1016.9万平方米；
2011年，607.9万平方米；
2012年，416.7万平方米；
2013年，293.9万平方米；
2014年，256.3万平方米；
2015年，246.7万平方米；
2016年，234.6万平方米；
2017年，277.6万平方米；
2018年，340.9万平方米；
2019年，372.4万平方米。
在希腊购买土地用于建造房屋，土地自带很多建筑属性，包括容积率、覆盖率。假设你以35万欧元的价格在雅典北部马鲁西区域购买了一块500㎡的土地，这块土地的容积率是1.1，覆盖率是60%：
1、最多可以建造不超过550㎡的房屋——可以是独栋别墅、联排别墅，也可以是多层公寓；
2、建筑物的垂直投影面积不能超过300㎡；
3、地下空间不包括在550㎡的范围；
4、阳台面积也不包括在550㎡的范围。
霍庆川，公众号：我们在希腊希腊房产的6个关键指标，是什么？
参考希腊土地覆盖率和容积率的正常情况，建筑物占地面积*1.2，就是建筑物的总建筑面积。如果上述私人建筑的60%是住宅，每套住宅的面积是100平米的话，2007-2019年期间，希腊政府批准建设的住宅数量分别是：
2007年，24.7万套；
2008年，20.0万套；
2009年，15.1万套；
2010年，12.2万套；
2011年，7.3万套；
2012年，5.0万套；
2013年，3.5万套；
2014年，3.1万套；
2015年，3.0万套；
2016年，2.8万套；
2017年，3.3万套；
2018年，4.1万套；
2019年，4.5万套。
三、希腊有多少烂尾楼：
2007-2019年期间，希腊政府批准建设的住宅数量总计108.8万套。考虑到希腊主权债务危机带来的巨大冲击和希腊人一辈子都在慢慢建房子的“习惯”，我个人猜测建造完工并具备入住条件的比例不会超过35%，这意味着2007年至今，希腊建造完工并具备入住条件的住宅数量，不会超过38万套。换句话说，希腊至少有70万套住宅已经获得了希腊政府颁发的建筑许可证，目前位于不同程度的烂尾状态——有的已经只剩下内外部装修，有的建好了整体框架，有的只是做好了地基，有的甚至还没动工。
如果加上2007年之前的各种程度的烂尾楼，希腊已经获得建筑许可证的烂尾住宅，大概率超过了100万套，这是一个非常庞大的数量。
四、估算一下希腊烂尾楼的价值：
按照每套烂尾住宅（100㎡）价值8万欧元来计算，希腊100万套烂尾住宅的市场价值达到了800亿欧元——这100万套烂尾住宅的建筑成本甚至超过了1000亿欧元。如果可以将其10%建造完工并投入市场，估计每套烂尾住宅还需要再投入8万欧元，这意味投入80亿欧元即可建成10万套全新的住宅，其市场价值至少超过250亿欧元（每套住宅25万欧元左右）。
五、烂尾住宅与住房困难：
1、39.5%的希腊家庭需要至少支出40%的家庭可支配收入，才能满足家庭的住房需求；
2、希腊“住房成本超支率”过高的根本原因在于希腊家庭可支配收入太低；
3、要改善和解决希腊住房问题，还是要依靠市场手段——增加住房供应、提升希腊民众收入。
4、希腊房地产领域——特别是雅典，有很多投资机会，值得华人朋友关注、研究和行动。
霍庆川，公众号：我们在希腊希腊人把多少收入花在住房上？
看到这里，你有什么想法？
霍庆川
2020年6月12日于希腊雅典
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