万益学说◎东盟之窗 | 破解在马来西亚置产的迷思：该选“永久土地产权”还是“有年期限制的土地租赁权”？
为促进中国客户及律师同行进一步了解东盟国家法律制度，知悉东盟国家法律文化，《万益说法》特别推出“万益学说◎东盟之窗”专栏，特约与广西万益律师事务所建立战略合作伙伴关系的东盟国家知名律师事务所供稿。
本文由广西万益律师事务所马来西亚战略合作伙伴黄天平律师事务所的萧伟彬律师和魏彩念律师特约撰稿。
在马来西亚置产，最常见的房屋产权有两种：（1）永久土地产权（FREEHOLD）和 （2）有年期限制的土地租赁权（LEASEHOLD）。
图片来自pelaburanrumah.com
永久土地产权，顾名思义是指房产的使用将不受期限限制。这意味着其业主和他的继承人将可以永远拥有该房产的使用权。
而有年期限制的土地租赁权，则是指一旦期限到了，该房产的土地拥有权将收归马来西亚州政府。常见的年期期限有30年、 60年不等，而最长的为99年。
在现今社会，随着土地资源的越来越稀缺，房产的价值也跟着水涨船高。在这样的大环境下，让我们在购买马来西亚的房地产时，也陷入了应当挑选拥有永久土地产权还是有年期限制的土地租赁权的迷思。根据统计，马来西亚现在的年轻人比较向往舒适的环境与方便度，而不是房产使用权的长久，这有别于老一辈普遍上想把房子传给下一代的想法。
除了人们想法会随着时代的发展而变迁以外，投资者心态也扮演了很重要的角色。自古以来，投资房产向来都是投资者的偏好选择，回报率和保值上的优势都显而易见。因此，在很多时候，投资者都会把产业当成赚钱的工具，对于房产使用权的长短并不会过于在意。
在本文中，就让我们简单地解读永久土地产权和有年期限制的土地租赁权的区别，好让您在购买马来西亚的房产时能做个更好的判断。
永久土地产权
问题一
永久土地产权不受房产使用期限限制，是否意味着业主和他的继承人可以永远拥有该房产的使用权？
答案可能出乎您的预料：并不是！
图片来自edgeprop.my
根据马来西亚1960年土地征用法令（条例3），所有永久土地产权的房地产都受该法令的约束。只要地方政府征用该土地是国家建设需要的，比如提升公共交通设备，扩建道路之类，地方政府还是有权援引土地征用法令来强制性征用州内的所有土地。好比以上的照片就是最近马来西亚一家购物广场被地方政府强制征用来建造 MRT(捷运)的最佳例子 。
当然，土地征用法令也清晰列明业主将会获得地方政府合理的赔偿。因此事实上，永久土地产权不意味着永久的拥有权！
问题二
我的房产是永久土地产权，房产就能任性地用到天荒地老？
答案是：不一定！
如果地方政府发现一栋房产（好比一栋拥有60年高龄的公寓）楼龄太大或因为常年没有得到良好的修复而已经变成了危楼，在还没演变成房产倒塌事件之前，地方政府是有权利收回该房产来重建的。那是否意味着永久土地产权是否与有年期限制土地租赁权的产业是没有太大差异的？
因此在地方政府的介入下，就算是有永久土地产权的房产，还是存在被政府征收的可能性的。
有年期限制的土地租赁权
问题一
有年期限制的土地租赁权的房产会比较难贷款？
无可否认,如果该房地产的有年期限制的土地租赁权少于50年，买家在购买该房地产时，能贷款的金额会相对较少。但这种情况对于有99年期限制的土地租赁权的新房产是没有太大的影响，银行在批贷上不会设置较多阻碍。
问题二
如果房地产的有年期限制的土地租赁权就快到期限了，应该怎么办？
根据马来西亚土地法（条例197），在该房地产的有年期限制的土地租赁权就快到期限前 （建议离期限还有5年之内），业主就应该到相关土地局或州政府提出申请，将该房地产的期限延长或更新。申请延长或更新的程序时间不等，通常需要3个月左右方能完成。
成功申请延长或更新的房地产期限，会在土地局（或州政府）批准或被登记后的日期开始生效。
以下例子可能会让大家更了解该状况：
甲先生位于马来西亚雪兰莪州的一间8000平方尺独立式洋房，其有年期限制的土地租赁权将于2023年到期限，而该房地产拥有99年的期限。由于甲先生的申请与批准都是在2018完成。那该房地产的土地租赁权将于2117年届满而不是2122年。
问题三
申请将房地产的期限延长或更新，需要缴付很高的费用吗？
业主在成功申请租赁期延长时，需要缴付一笔费用。我们称之为Land Premium。这个费用通常是根据该房地产的所在位置，面积大小，市价等等来计算。
以下例子可能会让大家更了解该状况：
根据上述甲先生的例子，他应缴付Land Premium 的计算方式如下:
LandPremium: ¼ x 1/100 x 该房地产的市值(以平方尺为计算单位) x 期限更新/延长的年份 x 该房地产的面积 （以平方尺为计算单位）
根据土地局的估价，甲先生的独立式洋房市值为每一平方尺 RM100，那他要缴付的Land Premium大概是 RM 188,000. 计算方式如下:-
Land Premium: 0.25 x0.01 x RM 100 x 94年* x 8000平方尺
* 由于甲先生的申请与批准都是在2018完成，2023年才到期限。因此更新/延长的年份计算方式为 99年-5年（2023年-2018年）=94年。
问题四
州政府是否有权利不批准该房地产的期限延长或更新？
是的，租赁期的延长申请不是必然被批准的。
这个申请成功与否确实是个未知数，完全是由地方政府来决定。如果该房地产的期限已经届满，州政府是有可能选择把该区域的房地产拆除以发展其他项目而选择不延长或更新该房地产的租赁期限。因此，楼龄较大而且租赁期即将结束的房地产确实比较难出售。
两者的对比
问题一
永久土地产权比有年期限制的土地租赁权更昂贵?
根据非官方统计与市场调查，在房产中介与发展商的推波助澜之下，大多数永久土地产权的房产确实是比年期限制的土地租赁权的房产贵至少20%。
问题二
在土地售卖/转让的程序中，有年期限制的土地租赁权的房产会比永久土地产权来得慢？
在马来西亚很多有年期限制土地租赁权的房产买卖都需要得到州政府的同意。普遍的二手房产买卖合约会限制在3个月+1个月。这个所谓的“3+1”的意思是：如买家不能在3个月里完成付款，卖方会延长多1个月给买家，但是该买家需要多付8%的利息。
如果该房产的转让需要得到州政府的同意，那合约限制的三个月将会从得到州政府同意的那天才开始算起。申请州政府同意的程序将消耗大概两个月的时间，因此整个转让程序估计将消耗半年左右。
那这样是否意味着永久土地产权就不需要耗费那么多时间？
答案是：不一定！
虽然大部分永久土地产权是不需要申请州政府的同意就可以自由转让，但是少数的地区是例外的。比如马来西亚雪兰莪州的格拉那再也(Kelana Jaya) 就是最好的例子，由于该地区之前是有年期限制的土地租赁权，过后转变成永久土地产权，所以还是需要向州政府申请转让。
结论
上述可见，虽然说永久土地产权的地产未必优越于有年期限制土地租赁权的产业，但是到马来西亚购买房产时仍然需要非常谨慎。
最好的方法就是聘请马来西亚的律师事务所，对该房地产进行调查，以避免用昂贵的价格买到不符合自己要求，或期限已经快要届满的房地产，造成投资失利。
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作者简介
萧伟彬 (GREYSON)
Ismail Sabri Wee & Wong (ISW Legal)合伙人
萧伟彬(Greyson)是一名马来亚高庭律师。他在2012 年毕业于英格兰利物浦大学，并荣获法律学士学位。2013年萧律师回到马来西亚后顺利考获律师执业证书并在吉隆坡Messrs. C.K.Cheong律师楼开始实习。
萧律师在完成实习后加入一家位于吉隆坡旺莎玛朱的律师楼开始执业。他于2016年加入Messrs. Desmond Chan & Jeff Law 并被撬升为该律师所的高级律师。在得到足够的执业经验后，萧律师决定加入ISW Legal，成为ISW Legal孟沙分行的合伙人之一。他的实践领域包括拟定所有法律文件并且非常熟悉产业买卖事项；尤其是买卖交易、房地产合约、合资企业、股权、租约、遗嘱、信托、遗嘱认证与申请遗产管理书等有关事项。
萧律师能以流利的英语，中文和马来语进行交谈与书写。萧律师也是中国东盟法律合作中心（马来西亚）的国内交际总监。
电联 +603 80709513
手机 +6012683 9913
电邮 greyson@iswlegal.com
作者简介
ASHLEY 魏彩念
Ismail Sabri Wee & Wong(ISW Legal)高级律师
魏彩念(Ashley)于2015年1月成为马来亚高庭的律师。魏律师于2012年荣获英格兰利物浦大学法律荣誉学士学位。2013年获得马来西亚律师执业考试最佳学员奖 - “敦哈密奥玛基金奖”。
考获律师执业证书之后，魏律师先后加入马来西亚其中两家规模最大的律师事务所Messrs Raja Darryl and Loh 和Messrs Lee Hishammuddin Allen & Gledhill。在这期间魏律师获得了与国际企业协商的宝贵经验。
魏律师专注于公司和商业法相关的法律事项。她在并购公司和公司重组事宜提供法律咨询、草拟相关合同，并且能够处理有关公司或商业的其他事务，包括合资企业、外国投资、跨境商业交易、房地产交易、企业和银行业务咨询等等。
魏律师能以流利的英语，中文和马来语进行交谈与书写。
电联 +603 2280 0279
手机 +6016 441 3511
电邮 ashley@iswlegal.com
黄天平律师事务所简介
黄天平律师事务所（Ismail Sabri Wee＆Wong，英文简称：ISW Legal），是由马来西亚资深的黄天平律师于1985年与Datuk Seri Ismail Sabri Yaakob（马来西亚前农村和地区发展部部长，现任国会议员）合伙创立，经过多年努力，如今该所总部律师楼设在马来西亚首都吉隆坡市，并在雪兰莪市和八打灵再也市设有分所。其服务范围涵盖知识产权、房产、土地转让、民事诉讼、发展项目、商业事宜、银行业和金融法（包括伊斯兰债券和伊斯兰银行法）、公司法和企业融资、信息科技和网络法等广泛领域。客户遍及个人、公共部门、私人企业、政府机构、政府管联公司、研究机构和大学。
2017年，黄天平律师事务所与广西万益律师事务所签订战略合作协议，形成战略合作伙伴关系。
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