李云亮讲座：物权法草案对业主共有拟定物权的历史变化

文/李云亮

先说《物权法》“第十二章　建设用地使用权”第一百四十二条：

“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

许多业主没有注意，在“第六章 业主的建筑物区分所有权”之外，《物权法》第十二章这一条规定，密切关乎他们的利益。

“第十二章　建设用地使用权”第一百四十二条有一个但书：“但有相反证据证明的除外”——当业主与开发商争夺物业小区里非居住部分权利时，在诉讼中，这个但书会被法官主动适用。

因为，业主与开发商争夺物业小区里非居住部分权利，在法庭上须各自举证。原被告双方各自举证的证明材料，互为相反证据。

对于互为相反证据的证明，法官的认证原则是，直接证据的证明力强过非直接证据。认强不认弱。

问题是，《民法典》或《物权法》“第六章 业主的建筑物区分所有权”没有把开发商纳入其中，成为受限制的“业主”。他们逍遥“法外”。

第六章又没有给小业主的“小产权证”可以对抗开发商“大产权证”的有力权利登记。

于是，法律整体局势对小业主很不利。绝大多数业主在争夺小区财产权时，不懂“相反证据证明”这个规定在法庭上对自己非常不利。

比如，2002年4月，深圳南天一花园业委会请求司法保护全体业主共有物权。11年，21场各类诉讼。2013年11月，南天一花园业委会走到最高法的结果，终审败诉。

各级法一致认为：“南天一花园业委会所持诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

好了。现在我们再看物权法草案对业主共有拟定权利的历史变化。

总而言之，从变化可以确定，《物权法》体现的不是高高的“神意”，而是满满的“人意”。而且，这个“人意”对业主权利不友好。业主共有的（草案）权利，逐渐被剥夺。最终殆尽。

1、2004年10月，《物权法（草案）》二次审议稿：“法律委员会经研究，建议规定:1.“……会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”（草案二次审议稿第六十八条）

——简单说，开发商（建设单位）没有相反证据证明，会所、车库、绿地等归属业主共有。

2、2005年6月，物权法草案三次审议稿，经委员长会议决定，将草案向社会全文公布征求意见：“第七十六条……会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

——简单说，开发商（建设单位）没有相反证据证明，会所、车库继续归属业主共有。

3、2005年10月22日，“社会征求意见稿”之后，物权法草案第四次审议稿，群众提出的许多意见都得以吸纳，诸多与群众自身利益密切相关的问题也进一步明确。四次审议稿第七十六条继续规定：“……会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

——简单说，开发商（建设单位）没有相反证据证明，会所、车库还是归属业主共有。

4、2006年8月22日，《物权法（草案）》五次审议稿第七十二条：“……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

——简单说，这一次，会所被剥夺了。不过，剩下的还是开发商没有相反证据证明，车位、车库的归属业主共有。

5、2006年10月，《物权法（草案）》六次审议稿第七十三条：“……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

——简单说，继续还是开发商没有相反证据证明，车位、车库归属业主共有。

如果到此为止立法成功，至少，全国的许多纠纷还是会减少很多。

从二审稿到六审稿，历时两年。“属于业主共有”的物件，虽然有所减少，依然还有法律确定。

6、2006年12月21日，《物权法（草案）》七次审议稿（最后一次审议稿），突然出现根本改变！业主失去了法律（草案）规定的“属于业主共有”的所有物件。

《物权法（草案）》七次审议稿第七十三条：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。/建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”

——简单说，七次审议稿变成“车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定”。

2007年3月16日，第十届全国人大第五次会议通过《物权法》。这离2006年12月21日第七稿草案，历时只有两个多月，没有征求社会意见。太快了。显得急不可耐。

现在问，具有初始物权的当事人是谁？当然是开发商。还能是谁。

开发商根据《物权法》“第十二章　建设用地使用权”第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，成为初始权利当事人。

然后，开发商“通过出售、出租或者附赠等方式约定”，把“车位、车库的归属”转移给业主。

第七次审议稿，完全解除了开发商面对权利争议，应该身负的相反证据证明责任。

共有物权纠纷的举证责任，倒置给业主们了。

举证责任倒置之后，如果业主没有直接（登记）证据证明，业主是无法对抗开发商“大产权证”自然又直接证明的。结果，物业小区里除了业主们的专有部分，其余全部都是开发商的剩余资产。

开发商把这种有剩余资产的商品房销售模式，称为“卖豆腐模型”。说这话的人是万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明，2008年5月17日晚，在中国人民大学明德民商法博士沙龙第18期联合讲座上特邀演讲说的。

开发商依靠《物权法》“第十二章　建设用地使用权”第一百四十二条，获得诉讼举证责任相对有利的法律规定。

开发商又从《物权法》“第二章 物权的设立、变更、转让和消灭”之第三十条，可以预先获得法律认可的因合法建造等事实行为设立的物权，且自事实行为成就时发生效力。这是一个绝对有利于开发商的法律规定。

有了《物权法》第一百四十二条相对有利的法律规定，加上《物权法》第三十条绝对有利的法律规定，开发商自己还不受限于《物权法》第六章，那就什么都不怕了。一切坐享立法其成。

物权法草案前后七次审议稿，业主共有物权逐渐递减，开发商剩余物权逐渐递增。是什么力量推动这种权利的递增和递减？按照刑事侦查的逻辑，只有最大受益人才可能去做这种事、推动这种改变。

业主们在讨论共有权利时，有成本说、配套说、容积率说、投资者说，就是不说《物权法》。食之无味。弃之不可。只好供之。

2021-03-08