这是2021年上半年重庆楼市总结报告！
（图源网络）
前言
转眼间，2021年已过去一半，半年来重庆楼市先抑后扬，最近几个月新房一直处于稳步上涨中。
根据国家统计局17日发布的最新数据，5月份重庆新房环比上涨1.9%。
而从锐理数据发布的市场报告来看，截止到今年1月份，重庆商品住宅市场量存约859.91万方，参考近一年的月均去化速度，去化周期约为5.2个月。
（图源 锐理数据）
还能卖小半年，嗯，看似挺稳妥...
转眼时间来到5月底，商品住宅存量变成532.85万方，总体存量在减少，去化周期降至约2.7个月。
（图源 锐理数据）
至此，购房者开始担心了。
但其实，这种现象早就开始出现了...
01
在我的印象中，今年重庆楼市仅在春节前后的一段时期经历过短暂的低迷，进入3月份后，就开始一路走高。
至此，重庆楼市开始进入属于2021年的暖春季。
结合地产朋友圈及新一线团队的实地踩盘结果来看，售楼部人山人海，排队抢房源等现象比比皆是，众多热门板块的热门项目甚至卖到断货。
那么，到底有哪些项目这么秀呢？
北区这边主要有中交中央公园、鲁能星城外滩、恒大轨道时代、康田宸樾、建发和玺，西区的富力院士庭，还有核心区的万科锦绣滨江等。
可以看到，今年开年，重庆楼市其实率先热闹起来的仍然是北区，由于优惠力度大及板块本身的热度加持，中央公园、汽博、蔡家、悦来等板块陆续引领市场。
那个时候我的朋友圈是这样的：
（图源网络）
而进入5月份，本以为天气转热后，按照重庆楼市以往的规律，市场会有所降温。
但是我错了，我的朋友圈还是这般场景：
（图源网络）
售楼部摩肩擦踵、置业顾问不够用、购房者凌晨排队抢房，这些都不是事儿！能买到就是万幸。
据说还有多个项目开盘当天就被“秒光”。
就这，去化周期不下降就怪了。
也正是这段时期，重庆楼市新房住宅供销价也在不断上涨。
1月份，中心城区均价约为13725元/平。
截至5月份，这个数据变成14597元/平。
（图源 锐理数据）
（图源 锐理数据）
在从各个分区来看，大部分区域都是稳中有涨，只有九龙坡区和渝中区有轻微下降；当然，这个降幅几乎可以忽略不计。
02
不过，这个数据在我看来还是有一定的“水分”。
按说，重庆新房价格即使达到15000元/平，在全国各大热门城市中也还算比较友好的。
但在2021上半年里，我大小也踩了超过20个新盘，给我印象最深的就是：
啥？这里居然卖到18000元/平了；
wokao那个地段也敢卖20000元/平？
具体来讲是：稍微新一点、偏郊区的板块单价都要18000元/平左右，比如位于华岩新城的某洋房项目。
（贝壳数据）
而以北区部分热门板块礼嘉、悦来为例，几次踩盘中我发现几乎所有的新盘单价在20000元/平左右。
就目前而言，那附近轨道、商业等配套还相对稀缺。当然，规划还是挺完美的。
核心区更是没有低于25000元/平的新房。
就这价，如何平均到14597元/平的？唯一合理的解释是，可能重庆还是有太多低价盘拉低了总体单价吧。
而即使是普遍达到15000元/平到20000元/平的单价，各售楼部仍被挤破大门。
在这方面，我是有亲身经历的。
我在5月份曾亲临蔡家某个新开盘项目，当天还下着蒙蒙细雨，但丝毫没有阻挡重庆人民的购房欲望：
（实拍）
（项目开盘现场实拍图）
据说，这个盘单价接近20000元/平，售楼部开放当天到访约6000组客户。
这样的场景，这半年来已是见怪不怪了。
你涨任你涨，该买还是买。
03
虽然涨幅不是很明显，但还是有必要剖析其中的原因；在我看来，主要有三个：
产品供不应求、土拍影响、产品业态转变。
先来说产品供不应求。这一点从去化周期不断下降上就可以看出来。
市场上每个月供应的数量小于当月成交的数量，这会造成什么后果？很简单，就是房子数量越卖到后面越来越少。
（图源网络）
当开发商手上符合进入市场标准的房源越来越少后，自然就会惜售，这一定程度上也会导致价格浮动。
而当购房者看到市场上的房源越来越少后，产生的焦虑情绪就会让他们加快选筹进度，买房的人多，房子少，价格自然就会浮动。
其次就是土拍影响。今年上半年楼市最大的爆点就是首次土拍了，这是“两集中”后的首次土拍，因此带来了众多连锁效应。
所有46块地的成交均价超过了9000元/平，西区均价超过10600元/平，北区有超十块地成交价过13000元/平；
（图源 凤凰网）
这让目前众多在售的新盘纷纷忐忑不安，眼看未来的房价要集体破2字头了，那我们15000元/平还卖不卖？
然后，很多开发商收回了优惠，甚至暂缓了开盘；购房者一看，15000元/平这个价格瞬间变香了，赶紧下手。
于是，又小涨了一轮。
最后就是产品业态的改变。上面我提到，重庆楼市已经进入刚改阶段，4月份的土拍容积率基本没有超过2.0的，未来低密度产品将成为市场需求。
这一点，从锐理数据公布的市场报告中也能看出来。远的不谈，单看2021年起，洋房产品成交占比总体是呈扩大趋势的。
（图源网络）
同样面积的地皮上能盖的房子数量少了，那开发商就干脆把房子做精、做细，盖成洋房或者小高层。这类产品业态单价自然高于高层住宅。
高层供应量在不断减少，洋房不断增多。一来二去，房价就骚动了。
所以，2021年上半年的重庆楼市，我们普遍感觉到就是“热”。
结语
我们观察到，今年上半年重庆楼市新房进入“客多房少”的局面，就连很多改善型洋房产品都出现“紧张”信号。
作为购房者来说，这不是一件好事情。
因为我们购房者可选择的范围有限，特别是核心区供应量很少的情况下，只能在1-2个楼盘里面做决定。
所以，今年上半年购房者也把目光转移到了二手房市场，我们很明显的观察到：
重庆楼市上半年的二手房市场也开始启动了。
像江北嘴、弹子石、北滨路、照母山、中央公园、西永的一些网红楼盘，已经开始有了比较明显的涨幅。
下半年，如果重庆新房市场的刚需产品还是继续“低供应”状态，那么重庆二手房市场的全面启动，只是时间的问题。
2021年重庆上半年二手房市场的具体分析，我们明天见！
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