按份共有房屋能否被整体执行拍卖

文/颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

文/袁颖珊

广东丹柱律师事务所实习律师

共有包括按份共有和共同共有，作为共有关系的两种形式，按份共有与共同共有具有一些相同点：两者都是由两个或两个以上的人对同一项财产享有所有权和共同承担相应的义务，共有人的权利都基于共有物的全部。但两者又有很大的区别，主要表现在：

1.产生的依据不同。房屋的共同共有根据共同关系产生，以某种共同关系的存在作为发生的必要条例。例如，以夫妻关系存在为必要条件，以家庭关系存在为必要条件，以合伙关系存在为必要条件。而按份共有则不需要这个前提条件，只需要共有人的共同意志而发生。

2.享有权利的范围不同。在共同共有中，共有的房屋是不分份额的，共有人对共有的房屋平等地享有权利并承担义务，只要有共同关系存在，就不能划分各共有人的房产份额。只有在共同共有关系终止时，才可以对共有房产进行分额，确定自己的份额。例如，夫妻关系存续期间共同购买的一套四房两厅商品房，就不能划分哪间房是丈夫的，哪间房是妻子的。假如夫妻离婚，即可依法进行分割。而按份共有，是按照各自的份额享有权利并承担义务的。

3. 对共有房屋的处分方式不同。根据《民法典》规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”；“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

可见，在按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中属于自己的份额，而无需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等条件下享有优先购买权。

而共同共有的房屋，共有人要对共有房产进行处分时，必须取得全体共有人的同意或者占份额三分之二以上的人同意，否则，部分共有人擅自处分的共有房产，一般情况下都认定为无效。

那么对于按份共有的房屋，其中一个按份共有人对外负债成为被执行人，法院能否就涉案房屋采取整体拍卖的执行措施？

案例：甘国某与甘海某民事执行一案执行裁定书

案号：（2017）粤1202执异45号

审理法院：肇庆市端州区人民法院

裁判文书内容节选：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”的规定，即便涉案的房产为案外人甘国某与被执行人甘海某的按份共有财产，本院也可以对涉案的房产进行查封。因被执行人甘海某未依法履行法院生效法律文书所确定的法律义务，本院对被执行人甘海某名下的涉案房产采取查封执行措施，于法有据，并无不妥。

根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”的规定，按份共有是指各个共有人按照其份额对共有的财产分享权利，分担义务。所谓份额，是各个共有人就共有物的所有权在量上的划分。换言之，份额是对共有物的所有权在观念上的划分，只是确定各共有人行使权利的比例或者范围而已。按份共有人的份额是抽象的存在，并不指向共有物中任何具体的实体的部分。它既不是对共有物在量上的划分，也不是就共有物划分使用部分。故按份共有中各共有人的权利依然是针对共有物的全部而非某一特定部分。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”的规定，在我国法律上，按份共有人请求分割共有物应遵循以下规定：一方面，如果共有人对于不得分割共有的不动产或动产以维持共有关系有明确的约定，那么按份共有人应当遵守这一约定，不得分割共有财产，除非存在重大理由需要分割的情况；另一方面，当按份共有人没有约定不得分割共有财产或者约定不明确时，按份共有人可以随时请求分割共有财产。这时，提出分割共有物的按份共有人对共有物的所有权有所扩张，而未提出分割共有物的按份共有人对共有物的所有权有所限制。换言之，未提出分割共有物的按份共有人对其他的按份共有人在重大理由需要分割的情况下或者没有约定不得分割共有财产及约定不明确时要求分割按份共有物所损害自身的所有权有容忍的义务，而不能以自身对共有物享有的所有权提出抗辩。因为按份共有人对共有物享有所有权之前知道或者应该知道，在重大理由需要分割的情况下或者没有约定不得分割共有财产及约定不明确时存在要求分割共有物对自身就共有物享有的所有权造成损害的风险，而继续依据法律规定或者当事人的约定而形成某一按份关系，基于该按份关系对共有物按份享有所有权，应视为共有人自愿承担该风险，所以，按份共有人在重大理由需要分割的情况下或者没有约定不得分割共有财产及约定不明确时要求分割共有物有容忍的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，故对共有的不动产在难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。尽管对共有物的分割是各按份共有人之间的权利义务，但是如果按份共有人怠于行使该分割权利对第三人就该共有人享有的权利造成损害的，第三人可以代位行使。

综上所述，由于案外人甘国某与被执行人甘海某按份共有的端州区星湖尚景苑G幢402房属于不可分割物，应整体予以处置，尽管被执行人甘海某就（2016）粤1202执515号执行案所涉及的债务是其的个人债务，案外人甘国某不承担还款责任，但本院依申请执行人陈德才的申请拍卖涉案的房产，基于案外人甘国某、被执行人甘海某对涉案房产分别占有百分之二十、百分之八十份额，以变现价款中属于被执行人甘海某的20%份额偿还债务并无不当。案外人甘国某亦同时享有该变现价款中80%的份额。拍卖该房产时，案外人甘国某在同等条件下享有优先购买的权利。

实务要点总结：

一、房屋共有人对外负债成为被执行人，法院有权针对共有房屋整体采取查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施，但房屋共有人就共有房屋达成分割协议并经债权人认可的除外。

法条索引：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”

二、房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，如果共有房屋难以分割或者因分割会减损价值的，法院应当整体拍卖共有房屋，通知共有人享有优先购买权，并对拍卖整体房屋取得的价款予以分割。

法条索引：《民法典》第三百零三条【共有物的分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

《民法典》第三百零四条 【共有物的分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

三、房屋共有人有权参与共有房屋的拍卖，在同等条件下享有优先购买共有房屋的权利。

法条索引：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”

在司法实践中存在按份额拍卖和整体拍卖后保留共有人相应份额的拍卖款这两种方式，执行法院会根据案件及该不动产具体情况选择以何种方式拍卖。但按份额拍卖有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，执行法院在执行中一般会选择对涉案房屋采取整体拍卖，再保留共有人应分得的财产份额。故共有人对涉案房屋享有的共有权益，在一般情况下不足以排除债权人对该房屋的强制执行。

作者介绍

作者：颜宇丹律师