如何为房子选择一个好位置？优秀合格的房主必须知道这些指标

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古代或农村地区，你看中了哪块土地，就可以申请后自由地建造房屋，随心所欲，不逾矩。但是在现代寸土寸金的城市中，土地都被分门别类划分开来严格管理。有的地方规定了建筑物的高度和种类，也就是说那片区域是不允许建造住宅的。在日本，这种根据不同用途规定划分的地方叫做“用途地域”。

“用途地域”是根据行政城市规划定义的，也可以说是城市建设的具体指标。

用途地域

当人们在寻找建造住宅的土地时，会尽可能地寻找环境和位置好的地方。例如“阳光充足的地方”、“距离学校、医院和超市都很近的地方”等，都希望将来自己的房子周围有一座诸如此类的大型建筑物，而且环境也不会恶化。

“用途地域”是预测未来环境的线索，大多数可以建造住宅的区域都在“市街化区域”中。市街化区域是指要不断增加建筑物数量以创建城市的区域，那里一定会规定用途地域。

“用途地域”可具体划分为工业区域、商业区域和住宅区域等，规定了各自可以建造的建筑物和无法建造的建筑物。

用途地域可分为13类，分别为一级低层住宅专用区、二级低层住宅专用区、一级高层住宅专用区、二级高层住宅专用区、一级住宅区、二级住宅区、准住宅区、农村居住区、临近商业区、商业区、准工业区、工业区、工业专用区。

建造住宅时选择的用途地区以“居住区”为主，但也有可能在其他区域建造住房的情况。不同的区域有不同的规则和特点。

比如，第一种低层住宅专用地域，因为不能建造数百坪的大型工厂和高层公寓，所以将公寓等住宅建在大型建筑物背阴面的可能性很小。但如果是在商业地域的公寓，即使目前旁边什么也没有建，只要占地有限，周围高层公寓林立也是指日可待的。

【居住区】

【商业区】

【工业区】

“容积率”和“建筑密度”

除了用途地域以外，建造住宅地时候「容积率」和「建筑密度」这两个指标也很重要。

“建筑密度”是指建筑物的覆盖率，即建筑面积相对于地基面积的比例。

建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积

比如一块地为10000平方米，其中建筑的底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。

“容积率”是指住宅的地上总建筑面积与用地面积的比率。

容积率=(建筑面积x楼高)/土地面积

举个例子，在面积为100平方米的土地上建房。每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0。

通过这两个指标的规定限度，业主可以更具体地预测自己所有的住宅与旁边的建筑物的距离，以及该建筑物可能建造的楼层数。

中国人讲究“风水宝地”，虽然在现代文明城市没有足够的空间可供挑剔，但是买房子或者盖房子，还是要精心挑选地址。

所以投资人在为住宅选址时，可以通过调查“用途地域”，预想到一定程度的环境变化带来的机遇与风险。当选定的房屋所在地周围比较空旷时，先查清“用途地域”，然后通过建筑密度、容积率等指标，以及从附近居民那里听取意见，能更加具体地判断房子的潜在价值和升值空间。