最高院：不动产售后回租方式设融资租赁，未变更过户的认定为借贷
作者：初明峰律师团队
铭源融信（苏州）管理服务有限公司
裁判概述
融资租赁合同属于以融物的方式实现融资，集融资与融物双重属性，若租赁物的所有权未从出卖人处转移至出租人则无法实现真正的融物，不动产售后回租的融资租赁合同如仅有资金流转无将标的物转移至出租人名下的事实，该过程没有融物属性，名为融资租赁实为借贷。
案情摘要
1. 2017年6月8日，长城租赁公司（甲方）、大通租赁公司（甲方）与胜利宾馆公司（乙方）签订《回租租赁合同》《回租买卖合同》。
2. 《回租租赁合同》约定：乙方以租回使用为目的，向甲方出售乙方自有租赁物（胜利宾馆），甲方应乙方要求向乙方总计出资3.5亿元购买租赁物并租回给乙方使用。双方同时对租金、手续费、租赁费费率、租赁到期后租赁物回购价款作了约定。
3. 同日，胜利宾馆公司（抵押人）与长城租赁公司（抵押权人）签订《抵押担保合同》，抵押人自愿将胜利宾馆（评估价为6.01728亿元）抵押给抵押权人并办理了抵押登记，为其在主合同《回租租赁合同》项下对抵押权人形成的债务提供担保。
4. 胜利宾馆公司未按约支付“租金”，长城租赁公司、大通租赁公司提起本诉。
争议焦点
长城租赁公司、大通租赁公司与胜利宾馆公司之间是否成立融资租赁法律关系？
法院认为
新疆高院认为（一审），......融资租赁合同属于以融物的方式实现融资，集融资与融物双重属性。租赁物的所有权未从出卖人处转移至出租人则无法实现真正的融物，亦无法对租赁债权进行担保。该类融资租赁合同仅有资金流转没有融物属性，名为融资租赁实为借贷。具体到本案中，长城租赁公司、大通租赁公司与胜利宾馆公司之间进行的融资租赁交易的租赁物所有权并未转移至出租人名下，该交易仅有融资而没有融物。同时，案涉《回租买卖合同》项下租赁物购买价仅为350000000 元，明显低于其实际价值601728000元，长城租赁公司、大通租赁公司并非以合理对价进行交易，其与胜利宾馆之间并不存在真实的买卖交易，而实质建立借贷法律关系。
最高人民法院认为（二审），......对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理”的规定可知，认定融资租赁法律关系需要对几项重要参考因素加以考量，即标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务。售后回租是指租赁物本身是承租人所有的，承租人为了实现其融资目的，将该物的所有权转让给出租人，再从出租人处租回的交易方式。本案中，《回租买卖合同》项下的租赁物（胜利宾馆）出让价仅为 350000000 元，明显低于其实际价值 601728000 元，故一审法院认定长城租赁公司、大通租赁公司与胜利宾馆之间不存在真实的融资租赁关系，而实质上成立了民间借贷法律关系并无不当，本院对此不持异议。
案例索引
（2020）最高法民终1154号
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第七百三十五条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》
第一条 人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。
第二条 承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
实务分析
融资租赁合同是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。出租人对租赁物享有所有权和租赁物租金的构成应综合考虑租赁物的购置成本及出租人的合理利润的因素，这是融资租赁融资合同具有的基本特征。
本案中，出租人虽与承租人签订了《回租买卖合同》《回租租赁合同》，但双方对性质为不动产的租赁物并未按照不动产物权变动所要求的条件办理所有权转移手续，出租人并未取得该租赁物的所有权，这不符合融资租赁法律关系的基本特征。另，承租人又以租赁物本身作为承租人支付租金债务的担保，且租金与租赁物本身价值差距较大，能进一步印证双方之间的真实本意仅在于融资而不具有融物的目的。一、二审法院从租赁物的所有权归属及租金与租赁物价值本身差距较大等与融资租赁法律关系基本特征不符的因素，综合认定双方之间的行为系为融资而成立的民间借贷法律关系而非融资租赁法律关系，并对双方之间的争议按照民间借贷法律关系进行审理，笔者赞同，特此推荐。
此外，当事人在本案中表面看来设立了双保险：先售后回租的方式将不动产设立融资租赁关系，同时还将该不动产为租金支付义务设立抵押并登记。但仔细分析该两项设立在所有权归属主张方面是自相矛盾的，售后回租要求的融资租赁所有权是在出资方（购买后的出租方），标的物设立抵押是要求所有权在借款方（出卖方后的承租方），两项优先权设立方式对标的物所有权的归属要求是不同的，两种涉及不能同时存在。
本案从债权人角度看有惊无险，融资租赁关系虽被法院否定，但法院仍按照双方的真实意思表示进行审理，认定当事人之间系名为融资租赁实为借贷，同时并未否认抵押效力，从实质上讲债权人对标的物变现款优先权的核心期望并未落空。笔者在此提醒债权人，在公司经营范围有所限制（比如行政法规明确租赁公司、典当公司不得直接对外借贷）的情形下，将借贷关系进行变相处理的过程中，要精准掌握各非典型性担保设立的硬性要求，切不可生搬硬套、片面解读法律规定草率处理。