遮风挡雨变漏风漏雨！“楼脆脆”公寓频现澳洲
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前言
不平安的平安夜
“我想你遇到了危机”
如何避免买到危房？
前言
无论是澳洲，还是中国，买房是成年后的首要大事。
你看，结婚得买房吧，生小孩得准备个儿童房吧。
有点积蓄，你看放在银行也是贬值，还是买个房划算，在澳洲还可以享受负扣税呢。
除了遮风挡雨，更是保值增值的第一、首要、绝对重要的资产配置。富人爱买豪宅，不那么富的可能会选个独栋、联排，对于广大中产而言，公寓是最常见的房产类型了。
那么当遮风挡雨变成漏风漏雨，当保增增值变成巨额负债，您还想买房吗？
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不平安的平安夜
2018年圣诞新年期间，第一声巨响不是来自新年的花炮声，而是来自悉尼奥林匹克公寓Opal Tower大楼的裂缝。
这一天是平安夜，刚开始，裂响低而轻，像蛋壳开裂，谁都没有注意。Opal Tower的居民们很忙，熙熙攘攘地忙着为节日做准备。包装礼物，塞满冰箱。
这是他们在这座36层高的时尚新建筑中迎来的第一个圣诞节，其中包括不少华人。这座价值1.65亿的高层建筑才开放入住4个月，392间豪华公寓中的许多公寓刚刚完成搬家拆包。
然而开裂声逐步升级为一种不稳定的tck tck tck声，响声更大而且越来越持久，最后发出了“大炮一样”的响声。
下午2点45分警方接到报警，整个大楼响起警报，尖锐而紧急，当时在家的300名左右的居民被警告撤离大楼。应急服务部门在内部混凝土支撑墙上发现了一条大裂缝，建筑物发生位移，导致房门被卡住，有人被困在里面。
移民至澳洲刚一年的唐和他的妻子，以及他们的两只狗才搬进Opal Tower三天。在撤离的过程中，唐回忆道，附近托儿所的护理人员将婴儿床推出门外，推过人行桥，一个床上三四个婴儿。一位背部刚刚动过手术中的老人拄着拐杖挣扎前进。
那天晚上，电视新闻中的画面传遍世界各地：人轮，推着行李箱，抓着枕头，走出他们的家园，走入一个未知的未来。有些人拎着猫笼，其他人抓着各种各样的塑料袋和室内植物。一个带着泰迪熊的孩子看上去十分困惑。
对于很多人而言，这是一个并不平安的平安夜。
事情过去仅半年，不少Opal Tower业主还没能搬回自己的家，修缮问题还没得到解决。又一座大楼传了同样的裂声。
这次是位于悉尼内南区的Mascot Towers大楼。
6月14日晚6点，Mascot Towers大楼由于出现裂缝，大厦内的122套公寓住户被紧急疏散至一处临时安置所。
大楼管理方的公告表示，有工程师发现裂纹已扩展至支撑主体大楼角落的转换层梁板上。
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“我想你遇到了危机”
更为悲催的是，除了有家不能回。Mascot Towers业主而言，由于大楼已经过了六年的保修期，他们可能再次遭受打击，被迫承担巨额维修费用。
根据新州目前的法律规定，建筑物质量缺陷的保修期为完工后六年。
业主维权机构Owners Corporation Network发言人斯蒂芬·戈达德（Stephen Goddard）表示，由于Mascot Towers大楼已经建成有十年，因此公寓不在保修期，业主需为此承担巨额修复费用。
事情一出，不少人又想起了前期媒体报道的因使用可燃覆层而发生火灾的公寓大楼。
业内人士直言，这还只是“冰山一角”。
可燃覆层的问题还算是轻的。毕竟连国家元首频繁进出的堪培拉机场居然也被发现大规模使用铝塑复合板和100％聚乙烯芯这种“遇火即燃”的外墙。
除了可燃覆层，屋顶漏水、地板发霉、没有消防设施……等等，你能想到的、想不到的都有。
由迪肯大学教授妮可·约翰斯顿（Nicole Johnston）和格里菲斯大学的萨莎·里德（Sacha Reid）进行的一项研究显示，新南威尔士州几乎100%的高层建筑、维多利亚州和昆士兰州大约75%的高层建筑都存在这样那样的质量缺陷。
约翰斯顿直言道：“我想你在这个国家遇到了危机。”
基于对212份建筑审计报告的研究，约翰斯顿得出的结论是：
新南威尔士州97％的公寓楼至少有一种缺陷，平均每栋楼存在的缺陷多达16种。
维州也好不到哪里去，多达74％的建筑物至少有一种缺陷，平均每栋楼存在的缺陷为11种。
在昆士兰州，71％的公寓楼发现存在质量缺陷，平均缺陷类型为12种。
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体制和系统的裂痕
无论是Opal Tower，还是Mascot Tower，实际上都暴露了新州，乃至整个澳洲在保障公寓施工质量和住户安全上的监管失位。
以Opal Tower为例，这个项目的总造价高达1.65亿，均价超过90万澳币，在楼盘开始预售时，一度被冠之以高档、精品、景观豪宅。
该项目的背后并不是什么“不知名的小作坊”，而是全澳知名的设计所、开发商、建筑商和结构工程商。
其中，被追着喊打的建筑商Icon，在澳大利亚建筑施工行业已经有157年的历史，在建项目达50个。在2015年被日本建筑业巨头，鹿岛建设株式会社收购后，资金和后台因此也变得更加强大。
那么，为什么具备如此惊艳资历的团队却打造出了“楼脆脆”的豆腐渣工程项目呢？表面问题是 Opal Tower的裂痕，真正的问题是目前体制和系统的裂痕。
自2011年新州自由党执政以来，公寓业主权利被遭到削弱。自2012年2月1日开始，业主能够就公寓质量问题起诉开发商的权利和期限被大大缩减。以前是7年以内的任何质量问题可以维权，现在是2年以内的任何质量问题和6年以内重大质量问题。
另外，业主对建筑商、服务商、承包商等不直接签署合同。出了事，他们只能和开发商交涉，而开发商和其他下游分包商签署了各种各样的合同。最后维权也就变成了“踢皮球，很难落到实处”。
另外，对于独栋屋和三层以下的住宅，新州政府一直要求强制保险。
而对高层公寓，保险并不是强制的，提供此类保险的保险公司也相对较少，只有一个很晚才出台的“分契式住宅债券（Strata Building Bond）”。
这一政策是指，对于2018年1月1日以后开工的四层以上的住宅项目，开发商将被要求付出工程总额的2%的保证金用于交房后两年以内出现的建筑问题的维修。然而，一旦出事，2%也是“杯水车薪”。
此外，在地产项目审批制度和工程质量验收方面也存在着不少漏洞。
不少人可能会问，这些出事的大楼是怎么通过最后的验收的？伴随不少大楼出事后，Certifiers (建筑认证师)也进入了公众和媒体关注的视野。
尽管在大楼的建设施工过程中，开发商和建筑商需要拿到各种证书。但是这些文件做假并不是什么难事。
另外，建筑认证师和大楼开发商/建筑商“存在实质上的经济利益关系。因此，指望这样的建筑认证师来确保大楼质量验收合格，自然是存在问题。
最后，我们看到不少开发商为了赶上市场时机，尽快交房回笼资金。他们会加快整个工程进度，在赶工的过程中，自然比不上“慢工出细活”。
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如何避免买到危房？
据业内人士透露，其实高层公寓问题由来已久。为什么到现在才爆发出来，那是因为之前的公寓质量更好吗？
然而，事实却是很多公寓业主和建筑商私下达成和解后都会签署“封口协议”。另外，一些问题公寓的业主为了脱手，或者涉及到自身的利益，他们一般不会主动或避免说自己所住的公寓存在这样/那样的问题。
因此，很多人在购买二手公寓时觉得价格便宜，但是殊不知这些公寓背后的不少故事。
Opal Tower大楼事故发生后，不少业主说我花了90万，但是现在却一半的价格都不到。为此，不少业主闹着要开发商回购。
暂且不说回购缺乏相应的法律依据，这好不容易卖出去的房哪能说收就收呢？
对于想要买高层公寓，或者只能买的起高层公寓的准买家而言，业内人士给出了一些建议。
首先，慎重购买新公寓，特别是超过三层的高层公寓。
在大多数州，对于三层以上的新公寓，并不强制性要求购买质量保证保险。甚至在某些情况下，根本就没有保险公司愿意做这单买卖。
如果出了问题，少则数千澳元，多则上万，上十万澳元的修缮费也真够买主“肉疼”的。
其次，实地看房时，磨损的地毯、片状油漆、水渍和裂缝等等都是维护不善的迹象。
买家在买房之前最好能与住户聊聊，特别是不存在利益冲突的租客。
另外，在签订购买合同之前，请务必仔细检查各项文件记录，如果遭到阻挠，那还是选择另寻他处比较安全。
这些文件记录应包括自项目开始以来为分契式住房规划编制的所有专家报告，包括初始缺陷检查报告、所有财务数据以及所需大会和分层委员会会议的会议记录。
选择一位行业专家与您共同查阅这些报告和记录可以告诉您很多关于建筑的信息。
END
买房是大事。
生活中，我们会听到人们总说：“买房不像买冰箱。”
但是，买了房可能还享受不到买冰箱的待遇，至少后者还享受三包服务。