原创 | 澳洲房价或继续下跌，高租金收益房产真是现在入市的最佳选择吗？
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截止5月13日，过去一周澳大利亚各大首府城市（包括悉尼和墨尔本内）房价表现趋稳定。CoreLogic数据显示，澳大利亚五个主要首府城市的平均房价没有变化，与近几个月下跌趋势形成鲜明对比。
悉尼、墨尔本和布里斯班 ——作为澳大利亚最大的房地产市场 ，它们的房价中位数与一周前相比没有变化。此外，阿德莱德房价上涨0.2％，珀斯房价下跌0.1％，各个首府城市的房价加权平均数保持不变。
然而，虽然从上周来看，主要城市的房价没有下跌，但是上个月房价整体跌幅达0.2％。
CoreLogic数据显示，除了阿德莱德以外，上个月所有首府城市的房价都在下跌，墨尔本房价领跌0.4％，悉尼房价也下跌了0.2％，布里斯班和珀斯房价均下跌0.1％。
下图是CoreLogic在过去一周、一个月、一年中各个城市的房价表现。
在过去的一个月，各个城市房价表现参差不齐，其中两个最大的房地产市场——悉尼和墨尔本的房价中位数分别下跌2.2％和1％。
悉尼和墨尔本包含在内的首府城市整体房价表现较为平缓，今年5大首府城市房屋的加权平均价格下降了1.3％。
鉴于近期地产市场疲弱，与2017年同期形成鲜明对比，5大首府城市房价去年年跌幅为0.7％。
这在很大程度上反映出悉尼房价总体下滑、墨尔本房价年内急剧放缓，以及珀斯地产市场持续疲软的情况。
CoreLogic数据显示，悉尼目前的待售房源总数为27071套，同比增长25.1％。墨尔本的待售房源总数也有所增加，全年上涨9.1％，至31,539套。
相比之下，目前，其他首府城市的待售房源总量都低于去年同期水平，这也是悉尼、墨尔本和其他地区房价出现分化的原因之一。
AMP Capital投资策略主管兼首席经济学家Shane Oliver 表示：“我们预计悉尼和墨尔本的房价今年将再下跌5％，明年再下跌5％，到2020年仍将继续下滑。”
“去年，APRA勒令只还息贷款的借贷标准全面收紧，这显然对市场影响很大，伴随着住房可负担能力弱、房屋供应量增加、价格增长预期下降等，这些都在推动房价下跌。最新一轮银行贷款标准收紧，主要围绕对借款人的收入和支出全面审核。”Shane Oliver说道。
皇家调查委员会会进一步对房价造成影响吗？
除了AMP Capital表示预测房价会进一步下滑外。本周二，澳储行（RBA）副行长Guy Debelle在讲话中透露出其担心银行信贷标准进一步收紧或许会对住房贷款市场造成明显冲击。
Debelle表示，两个因素可能会导致房价进一步下滑。一个是新一轮只付息贷款到期的来临，将会有许多贷款者转只付息贷款到本息连付；另一个是澳洲审慎监管局和皇家委员会对银行业施压，迫使他们再次提高贷款标准。
据了解，继澳大利亚皇家委员会在对银行业的大清查活动中曝出了一系列丑闻，相关的监管机构开始向银行等贷款机构施压，要求后者严格遵守“负责任贷款规定”。在这样的背景下，银行开始了新一轮的政策改革。
投行瑞银（UBS）表示，对于澳大利亚金融服务业而言，皇家委员会可以说是一个“游戏规则改变者”，主要表现在主要大银行的高管和董事会开始加大对负责任贷款规定的关注。
尽管Debelle并没有明确指出皇家委员会的调查是否是引发房价再次下滑的因素，但其明确警告称，相比其他因素，信贷进一步收紧可对房价产生更大的影响。
那么，皇家委员会的调查真的会对澳洲房产市场造成如此大的影响吗？我们在调查的过程中看到了不同的说法：
认为会造成影响
悉尼科技大学（UTS）教授Harry Scheule认为，皇家委员会确实会对澳洲房产市场造成负面影响。
澳大利亚的工资增长缓慢导致租房成为澳洲人日常生活中最大的支出。另一个令人担忧的因素是，抵押贷款占澳大利亚银行资产的60％以上，而在澳洲，四大银行处于一种垄断的状态，如我们昨天在文章（原创 | 澳大利亚银行业“丑闻成堆”！究竟是哪一步走错了？）中提到的，银行业在澳洲经济体中的地位是“牵一发而动全身”。这也是为什么澳大利亚审慎监管局（APRA）通过收紧贷款标准来作出回应。
皇家委员会将提高银行的风险意识，主要为达成的目的是重新平衡银行贷款总额，确保贷款客户的潜在收入可以偿还债务。澳洲审慎监管局在向委员会提交的文件中明确表示，希望银行根据客户的日常支出和贷款利率，慎重考虑放贷数额。
银行贷款限制提升了，相应会拒绝一部分人群，同时放贷的金额也会减少。购房者在做决定时可用的资金变少了，当然会抑制房价的增长。
昆士兰大学经济学讲师Cameron Murray同意Harry Scheule教授的观点。
与此同时，他还说道：“在过去六年中，影响房价上涨很重要的一个因素是贷款政策较为松弛。在监管机构要求银行收紧贷款后，可以明显看出贷款数量出现下滑。”
切记：房价涨跌由市场反馈决定的，房价上涨吸引更多买家，买家增多进一步推动价格上涨。反过来一样成立。
因此，监管政策的变化对市场造成的影响取决于这一冲击是否足以使市场陷入螺旋式下跌，或者是暂缓上涨。
当然，市场上也存在有反对声音。
认为不会造成影响
科廷大学经济学教授Rachel Ong则表示，皇家委员会的主要目的是收紧银行的贷款标准和对信贷进行严格把控。从理论上来讲，这回造成家庭贷款更加困难，借贷成本出现上升，导致对房地产需求减少。
然而，从历史的角度来看，进入21世纪之后，澳大利亚的房价是呈现持续上涨状态，并一直保持在高位水平。政府出台的一系列措施，包括：负扣税、资本所得税折扣、首次置业者补贴，以及银行的低利率导致了房地产过度投资。
皇家委员对于金融服务业的调查不太可能导致利率突然上涨或者政策环境急剧发生改变。因此，澳大利亚房价将会继续保持在高位，这反映出政策制定者几十年来一直忽视的一个长期结构性问题。
塔斯马尼亚大学经济学讲师Maria Yanotti也表示，皇家委员会更可能影响金融服务供应，而不是贷款需求。
真正影响房价的因素是土地供应、建筑成本、人口增长以及财务状况和成本。
无论房价是否会遭到进一步的影响，现在从数据上来看，房价确实是下跌了。虽然如此，但我们可以看到澳大利亚人口不断增加，租房市场开始变得紧张，租金收益率出现了回升。
那么对于潜在投资者而言， 是否意味着现在入市选择租金收益率高的房产就没有风险了呢？
房市下行，选择租金收益率高的房产靠谱吗？
对于追求租金收益率的投资者而言，过去几年无疑是艰难的。在低通胀和低利率的时代，租金收益率和其他资产的收益率并无明显优势，呈现持续下滑的趋势。
根据澳洲权威房产研究机构CoreLogic提供的数据，无论是独栋屋，还是公寓，首府城市的租金收益率均出现下滑，从2012年3月的4.5%和5.1%下滑分别至2017年12月的3.2% 和4%。
不同的是，今年3月份的租金收益率较去年年底出现回升。同时，未来几个月内，租金收益率有望进一步上升。主要的影响因素则包括租房市场变得更加紧张。
澳洲房产研究机构SQM Research提供的数据显示，今年4月份，全澳大利亚房产空置率为2.1%，堪培拉、霍巴特、阿德莱德和墨尔本空置率则更低。
在房价下跌而租金上涨的情况下，租金收益率自然录得回升。
当然，不同地区、不同房型的租金收益率各有差异。悉尼和墨尔本动辄数百万澳元豪宅的租金收益率可能会低于2％。相反。学生公寓和外环独栋屋的租金收益率则更有可能超过6-7%。
对于租金收益率高的地区，投资者可能从出租房子第一天起就开始“赚钱”。但是这种情况比较少见，因为目前的贷款按揭比仍普遍在80%左右，此外每个月还有一定的维护和管理成本。
那么在市场下行的过程中，持有租金收益率高的房产是否为一种最好的选择呢？
举个例子，我们知道在股票市场下跌时，持有一些防御性的股票，如公用事业股票安全边际明显要高。即便股票没涨，但是我们也可以享有一年两次的派息。
但是，房产市场却并非如此。在经济下行过程中，租金收益率高的房产所受到的冲击只会多不会少。
原因在经济低迷时期，拖欠租金和空置时间延长的情况更为明显。投资者往往会因此陷入“现金流断裂”或房产大幅贬值的风险。
用经济学中永恒不变的定律来说就是：
高风险，高回报！
END
短期而言，在不确定的情况下，建议投资者选择观望，而不是贸然出手选择收益率高的房产进行投资。
但是长期而言，持续场外观望而不投资增值资产对未来可谓是一种损失。作为普通投资者的我们很少能够在最低点买进，但是却可以从长期投资中受益。所以，对于投资者而言，忽略短期的市场周期波动，在有条件和途径的前提下投资不失为一种好的选择。