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“澳洲的房产市场从未像现在这样的难读，各地区，各首府城市都根据不同的经济状况，人口构成状况大不相同。独栋屋和公寓的表现更是不尽相同。但总体来说，得益于目前的低息环境，澳洲房产市场将保持可持续发展的势头。”——Tim Lawless
上周是澳大利亚春季第一场拍卖，看起来，悉尼拍卖市场的火爆程度已经扩散到了其他城市。
（以下房产拍卖结果，详情点击看大图）
得益于澳联储削减利率和拍卖房产数不足，布里斯本，堪培拉和阿德莱德的拍卖清除率都有所提高。悉尼连续第四个周末拍卖清出率达到80%以上。与此同时，拍卖成交价格也不断冲高。
但在火爆的拍卖市场之外，澳大利亚房产市场在过去的几个月里到底有怎样的表现呢？根据CoreLogic最新的房价指数报告，八月份澳州首府城市整体上涨1.1%，各地域综合指数却相对疲软；八月份整体下跌了0.1%。可以说，首府城市的强劲表现弥补了其他地域的疲软表现，也形成了鲜明的对比。
在悉尼和墨尔本，房产价值保持了每月1%左右的增长率，从2012年6月至今，悉尼累计增长了64%，墨尔本累计增长44%。这个结果在各首府城市中非常抢眼。排名第三的布里斯本累计上涨18%，而达尔文同期仅上涨4%。
最高租金回报率：霍巴特和达尔文的独栋屋，租金回报率分别为5.2%和5.4%
最低租金回报率：墨尔本和悉尼的独栋屋，租金回报率都在2.8%左右，悉尼的公寓租金回报率为3.9%
最昂贵房产价格城市：悉尼，中位价达到$780,000
房产可负担性最强的城市：霍巴特，中位价仅为$306,000
CoreLogic的首席研究分析师Tim Lawless表示，抛开房价强劲的月增长率，年度资本收益率（Capital Gain）在过去的十二个月里增长了7%，对比2015年顶峰时期11.1%的增长就显得有所疲软。悉尼在2015年顶峰时期年度增长率达到18.4%，而目前仅为9.4%。同样的情况也发生在墨尔本，年度增长率在去年顶峰时期达到14.2，而在过去的12个月里减小为9.2%。
在过去的十二个月，珀斯和达尔文是所有首府城市中仅有的两个录得房产价值（Dwelling Value）下跌的；两个城市的下跌幅度都在4.2%左右。Lawless先生表示：这两个城市疲软的经济形势、大幅度减少的海外移民数量和居民外流导致了房产购买需求和出租需求的不景气。
其他首府城市都继续呈现出适度的升值趋势。迹象表明，在过去的十二个月里，堪培拉和霍巴特的资本收益的增长速度有所加快，住宅价值分别为增长了7.6%和6.5%。而一年前，堪培拉的年增长率为负，为0.9%，而在霍巴特，住宅价值仅增长了1.5％。
虽然目前的年增长趋势低于一年前的水平，但资本收益率仍然远远高于其他基准措施，如通货膨胀，收入增长和租金。所以使得房产的可负担性越来越差。根据澳大利亚国立大学提供的家庭收入季度报告：悉尼的家庭收入与住宅价格比例为8.4，墨尔本的为7.2，而布里斯班仅为5.7。在此之前，房屋可负担性就比现在要好得多：悉尼和墨尔本都为6.7。
Lawless先生表示：在八月的房产价值指数的收集中还应注意到独栋屋与公寓两种房产的价格表现有较大不同。综合各首府城市数据，独栋屋的房产价格在过去十二个月里上涨了7.2%，而公寓价格上涨了5.5%。这个差距在全澳各首府城市中都有蔓延趋势，尤其是墨尔本和布里斯本最为明显，其原因在于这两个城市的内城区公寓有过量供应的趋势。在墨尔本、布里斯本、阿德莱德和堪培拉都出现了公寓增长率仅为独栋屋增长率50%的情况。纵观澳洲房产市场，在过去的12个月里，可负担性最强的郊外地区录得了最高的房产增值；而最昂贵，房产可负担性最差市区的增值程度就趋于缓和。根据CoreLogic的数据报告，在过去的一年时间里，首府城市周边郊外地区录得了10%的增值率，而最昂贵的内城区仅录得6.2%的增值。
Lawless先生指出：悉尼和墨尔本屡冲新高的房产拍卖清空率达到了从2015年年中以来的纪录。但值得注意的是，这两个城市的拍卖房产数量却依旧偏低。房产主们多不愿在现在这样的市场状况之下将自己的房产拿出来拍卖。供应短缺也导致了买家之间的强劲竞争和房价的进一步上涨。另一方面，新房销售市场也开始回暖，一般来说开发商都会利用春季温暖的天气加大销售力度。高供应量会给市场带来一场压力测试，我们需要观察市场是否可以吸收突然加大的新房供应量。交易数量较去年同期呈下降趋势。在过去的3个月里，CoreLogic录得全国房产成交量出现了15%的缩减。各首府城市的房产成交率更是出现了17%的缩减。其中珀斯和达尔文的房产成交量达到了2013年以来的新低。Lawless先生表示，造成成交量偏低的原因一部分是由于拍卖房屋供应量偏低，房价不断冲高。特别是在悉尼和墨尔本这两个城市，拍卖房屋的数量达到了历史新低。除此之外，影响到交易量的因素还包括贷款收紧政策，房产可负担性的降低，政府提高印花税等。此外，房产成交量在一定程度上会因为期房（Off Plan）而有所低估；这是因为在期房建成之前，这类房产都不算成交。一旦大批期房进入完工期，我们有很大的几率可以看到房屋成交率将会达到一个新高。
租房市场依旧疲软，各首府城市的租金回报率在过去的三个月里下跌了0.5%，过去的十二个月累计下跌了1.1%。租金回报率下跌幅度最大的首府城市为珀斯和达尔文，在过去十二个月里两个城市租金回报率分别下跌了9.4%和14.1%。在过去的一年里，大部分首府城市租金回报率都有所下降，但墨尔本、堪培拉和霍巴特录得微小增长。Lawless先生表示：“澳洲的房产市场从未像现在这样的难读，各地区，各首府城市都根据不同的经济状况，人口构成状况大不相同。独栋屋和公寓的表现更是不尽相同。但总体来说，得益于目前的低息环境，澳洲房产市场将保持可持续发展的势头。”
各首府城市房价变化总表（点击看大图）
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