澳洲的房市 还是要谨慎看空
AFN
悉尼和墨尔本常常视为澳洲房产市场走势的风向标。因此，当悉尼和墨尔本两地房价开始下跌时，很多人都担心“狼真的来了”。
为什么看空？
当然，这样的担心并非空穴来风，因为：
如下图所示，首府城市目前的房价已经高于长期平均水平27%。同时，就房价相对收入的比率而言，澳大利亚在经合组织国家处于高位。
自20世纪90年代中期以来，澳大利亚房价收入比率出现飙升，同样飙升的还有家庭负债收入比率。就这两项衡量指标而言，澳大利亚均处于OCED国家前列。
在低利率和高房价的推动下，2015年新增支付息贷款占比高达45%。由此引发了业界对贷款卖房人收入以及生活开支可靠性的担忧。
悉尼等地内城区新建公寓供应量的激增，引发了有关供应过剩的担忧。
安保资本（AMP Capital）首席经济学家Shane Oliver指出，在悉尼和墨尔本两地房价放缓、拍卖清空率走软、投资信贷收紧等因素的影响下，澳大利亚房产市场买家心态发生明显变化。
据其预测，鉴于银行对贷款申请人的收入和支出水平实行更为严格的监管、住房供应水平的持续上升、买家资本利得心理归于正常，2018年悉尼和墨尔本两地房价或再次下跌5%左右。
为什么要谨慎看空？
尽管如此，悉尼和墨尔本两地房产市场出现崩盘（即下跌幅度超过20%）的可能性不大。原因在于：
澳大利亚开发限制仍未大幅放开，同时基础设施建设较为落后，住房供应尚未实现与人口增长的同步。因此，推动房价上涨的因素依然存在，构成明显支撑。
值得一提的是，过去十年间，澳大利亚人口以年均15万人的速度快速增加。相比之下，每年新增住房数量仅为50,000套左右。同时，也是直到近期，住房供应才逐步提速，以期满足人口强劲增长的需求。
这一趋势和悉尼等地的空置率持续下滑保持一致。
其次，尽管房贷供款压力是一个风险因素。但是，自澳大利亚审慎监管局（APRA）收紧信贷标准以来，只付息贷款出现锐减。另外，过去十年间，房贷月供占收入的比例实际略有下滑。人口普查数据显示，自住房中房贷月供占收入比例超过30％的家庭份额已从2011年的28％下降至20％左右。银行不良贷款仍处于较低水平。
尽管在房价快速上涨周期中，澳大利亚信贷标准有所恶化，但是绝不是美国金融危机前期的情况，即无收入、无工作、无就业也可以贷款的情况。
最后，房地产出现崩盘前，我们往往会看到利率上调、失业率上升的迹象。但是目前这两者均没有发生。
除上述依据外，未来不利于房价走势的不确定因素还包括：
银行融资成本上升导致的利率相应上调
若工党赢得下一届大选，负扣税和资本利得税的改革有望在2019年落地
鉴于澳大利亚国内的反对移民情绪，联邦政府或迫于压力收紧移民政策，削减移民数量
未来三年，全球经济形势或波动加剧。
参考资料：Macrobusiness