原创 | 澳洲房价每周跌1000刀，大量期房买家有苦难言！
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前言
市场不景气，银行也很势利
大量期房买家有苦难言
清空率最佳PK最糟地区
展望未来，痛苦仍将持续
前言
德勤经济研究所（Deloitte Access Economics）最新发布的季度《商业展望》报告显示，澳大利亚的房产繁荣期已经结束，而现在正在经历的只不过是“我们不得不经历的房价下跌”。
据统计，悉尼和墨尔本住房中位价正在以每周1000澳元的速度下跌。
市场情况不好，缺钱的投资者似乎开始遭到来自多方面的打击。一方面，各大银行被指“厚此薄彼”，不惜牺牲现有客户利益来赢得新客户市场。另一方面，期房市场的结算风险日益凸显，大量投资者面临结算价明显高于目前市价的窘境。
一
市场不景气，银行也很势利
就眼下的澳大利亚住房市场而言，尽管房价持续下跌，且新屋建成量持续攀升，但是无论是房产开发商，还是银行等贷款机构在挑选优质客户的同时对非优质客户则是“唯恐避之不及”。
所谓的优质客户即可以满足监管机构新贷款标准的客户。对于这些客户而言，开发商和银行纷纷通过降低贷款利率、送家具家电等各种优惠措施进行招揽。
但是对于那些由于新规实施导致陷入融资困境的投资客户而言，他们所遭遇的境况可以用“雪上加霜”来形容。银行不仅上调了首付比例少、按揭比高客户的贷款利率，同时贷款条件明显更为苛刻。
借用中国的一句古语，只有锦上添花，没有雪中送炭。
在谈到信贷标准收紧的问题时，澳大利亚咨询机构Grow Consulting Group董事Ayda Shabanz说道：“现在的市场根本就没有老客户忠诚度而言。与此相反，整个市场都在追逐具备稳定收入、负债率较低的新客户。”
以澳大利亚联邦银行（CBA）为例，对于符合条件（即12月31日成功申请50万或以上贷款）的新投资客户，银行提供价值2000澳元的返现优惠。
与此同时，澳大利亚汇丰银行宣布下调自住/投资型房贷浮动和固定利率至多66个基点。其中，自住、本息同还贷款客户利率下调5个基点，为3.59%。
同样，对于手头现金充足的投资者而言，开发商也推出了一系列优惠结算条件。例如，伴随悉尼和墨尔本两地大量新建公寓的建成交付，很多开发商抛出了补贴租金、退免50%印花税、免费送家具等优惠条件。
贷款经纪公司Foster Ramsay Finance负责人Christopher Foster-Ramsay说道：“贷款机构往往对具备以下条件的物业颇感兴趣，即物业位置优越、租金回报可靠、且资本增长前景良好。”
相比对优质物业投资者的“丰厚待遇”，房价严重下跌地区的住房市场则又是另外一幅截然不同的境况。根据《澳大利亚金融评论报》的报道，银行已经把数十个邮区列入了贷款“黑名单”，而这些邮区中，高层公寓占据了绝大多数。很多贷款买房客户不是根本贷不了款就是授信金额远远低于预期。
二
大量期房买家有苦难言
目前，澳大利亚在建公寓住房估计为27万套左右， 70%主要集中在悉尼和墨尔本。
据澳大利亚房产调研机构CoreLogic研究部主管Tim Lawless透露，这些在建项目中很多都是预先以期房的方式售出，并且当时的出售价格处于高位。如果当时购买期房的这部分人如果无法顺利融资完成结算，那么他们很有可能面临首付款打水漂、并惹上官司的可能。
随着市场条件恶化，以下问题都会出现，包括首付款比例要求相应提高、结算宽限期相应收紧、银行借贷审查条件趋严等等。值得的一提的是，对于按揭比高、手上现金少的只付息贷款者，风险不言而喻。
我们看到一些紧张的投资者已经开始考虑亏损转售，尤其是在无法承担短期融资高成本等其他相关费用的情况下，这种意愿愈发强烈。
对于边际投资者（即买房前尚未获得银行贷款审批的投资者）而言，他们中很多人由于无法按照银行新规提供更多有关收支证明或者文件不再满足银行新的信贷要求而遭到拒绝或者延期。
在市场下行阶段，越来越多的期房买家开始面临“买贵了”的窘境，即房屋结算价已经明显高于房屋实际市价。
澳大利亚房产咨询机构Grow Consulting Group董事Ayda Shabanz说道：“不得不说，这种情况对于投资者而言是一个巨大的担忧。尤其是那些使用只付息贷款的投资者。事实上，据我们了解，很多投资者都已经收到了银行要求其转贷的通知。”
以澳大利亚最大的金融机构AMP集团为例，AMP集团已经拒绝向拥有5除及以上房产的投资者发放贷款。
此外，对于位于高风险地区的物业（主要是市区的高层公寓），AMP集团由于担心出现供过于求的风险，把用于还款能力证明的租金收入折比从原来的的80%下调至70%。
无独有偶，澳大利亚第二大银行西太银行（Westpac）于9月19日宣布大幅下调贷款利率最高110个基点，适用对象为新客户。与此相反，西太银行上周却刚刚宣布针对现有客户上调标准浮动贷款利率。
CoreLogic提供的最新研究数据显示，今年9月，超过14％的悉尼公寓业主亏损转售，比18个月前的11％有所上升。 此外，结算合约价低于市场价的期房数量已从去年4月的11％飙升至上个月的30％。
三
清空率最佳PK最糟地区
纵观全澳，悉尼的Kellyville目前已经成为了二手独栋屋交易市场表现最为糟糕的地区。据统计，截至2018年10月21日的一周内，该地超过3/4的上市拍卖房产未能成功售出。
Corelogic提供的数据显示，澳大利亚各地住房的拍卖清空率持续录得下跌。相对而言，某些地区的拍卖清空率表现得更为严峻。
整体而言，悉尼各个地区的二手房交易市场首当其冲。其中，西部、西北部地区上市拍卖房产日趋上升，但是结果却是“根本没人买”。这些郊区大都位于悉尼的中环和外环地区。
Corelogic提供的住房拍卖市场季度数据显示，澳大利亚住房拍卖清空率录得最低的郊区中有9个位于悉尼。
同时，墨尔本的情况也好不到哪去。拍卖清空率持续低迷的情况可以说是当地普遍存在的问题。繁华如是的车士活购物中心都尚且如此，更别提其他偏远地区了。
平均而言，今年第三季度，全澳住房拍卖清空率已经跌至53.6%，环比下跌4.2%，同比则大幅下跌14.2%。
就各首府城市而言，不同地区彼此差异很大。今年第三季度，珀斯的住房拍卖清空率虽有所提升，但是仍处于较低水平，为36.9%。阿德莱德住房拍卖清空率环比持平，同比则略有下滑。
值得注意的是，继悉尼和墨尔本之后迅速崛起的霍巴特住房市场尽管房价还在涨，但是今年第三季度的住房拍卖清空率已经环比下跌了7.1%，跌幅大于同期的悉尼和墨尔本。
以下为大家汇总澳大利亚住房拍卖清空率表现最好的地区：
四
展望未来，痛苦仍将持续
德勤经济研究所（Deloitte Access Economics）最新发布的季度《商业展望》报告显示，澳大利亚的房产繁荣期已经结束，而我们现在正在经历“我们不得不经历的房价下跌”。
正如许多人此前一直预测的，随着信贷收紧、利率上调、偿贷成本上升的持续影响，澳大利亚房价出现持续下跌的情况。与此同时，各大首府城市投资者开始强烈感受到市场这种“由盛转衰”的变化。
据统计，悉尼和墨尔本住房中位价正在以每周1000澳元的速度下跌。
就经济宏观基本面而言，报告指出，尽管目前澳大利亚经济增长保持稳健，但是增速明显不及全球经济整体水平。
据德勤预计，2018/19财年澳大利亚GDP或增长3.3％，高于去年的2.9％，但在明年或下滑至3.2％。
报告作者Chris Richardson表示称：“尽管房价持续下跌，但是澳大利亚经济仍保持持续较快增长。在就业稳定增长、失业率进一步下降的情况下，目前的市场疲态有可能会出现好转。另外，随着通胀率上升，我们可以预期工资增长率会有所加快。”
但是，值得注意的是，在工资上涨的同时，澳联储加息前景会提上日程，进而对经济造成广泛影响。他说：“因此，即便澳大利亚经济持续保持稳健，但是并未上升至全球经济水平。尤其是短期来看，国内市场不利情况仍将持续发酵。”
据Chris Richardson分析，目前澳大利亚东海岸地区房价下跌所带来的冲击已经有一段时间了。据其透露，悉尼房价中位数正在以每周超过1000澳元的速度下跌，同时，墨尔本房价中位数的下跌程度也同样好不到哪里去。
此外，尽管澳联储尚未进行加息操作，连续22个月按兵不动，保持1.5%官方现金利率不变，但是国内银行仍有可能进行数次利率上调。
他说：“有理由相信，如果不是受负面丑闻的牵制，国内主要大银行早已独立于澳联储相对目前进行了更多次的利率上调。”因此，在其看来，即便澳联储不加息，澳大利亚各大主要银行也会进行利率上调，等于变相加息。
换言之，负债比高的家庭将面临偿贷成本上升所带来的经济压力。他说：“鉴于监管机构已经收紧了投资信贷，因此利率上调给投资者带来的冲击相对更大。”
德勤的报告指出，尽管新南威尔士州面临房价下跌、干旱等不利因素影响，但是仍然是住房市场表现最佳的地区。
他说：“虽然房贷高企和人口增速放缓对当地的住房市场造成了一定的问题的，但是基础设施建设和消费支出仍是支撑住房市场的基础，并且当地的基础设施建设尚未达到顶点。”
END
对于很多人而言，看似高高在上、遥不可及的澳洲房产市场最终还是达到了一个拐点，并且开始持续下跌。造成这一拐点有宏观基本面的变化，也有市场本身的问题。
一方面，信贷收紧以防范金融系统风险是监管机构的主要目的；另一方面，经历了长达5年的持续快速上涨，市场继续上涨的动能已经明显不足。
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