以案说法:利害关系人能否对他人房产"以名查房"?(2015)|法客帝国
[题图作者/西安·老马]
[原题]从《首例利害关系人要求以姓名查房胜诉的案例》看《房屋登记技术规程》的局限与完善
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作者1|李祎[福建武夷山房地产交易管理所]
作者2|赵海骏[江苏省句容市人民法院]
来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发
延伸阅读：
一、继承人要求用亡父姓名查询房产遭拒
原告刘某是死者的独生子，为其财产的唯一法定继承人。为了查明父亲名下房产的情况，刘某收集齐了父亲及自己的出生证、家族户籍资料、离婚证明材料、离婚时父母财产分割材料及爷爷、奶奶和父亲死亡的证明材料、继承公证书等，一切准备就绪后，刘某向南京市住建委下辖的南京市房产局档案馆申请查询父亲名下的房产信息，以便下一步经合法程序继承父亲的遗产。但他的请求还是遭到了房产局档案馆的拒绝。对方给出的拒绝理由是：“房屋信息是个人隐私或商业秘密，按照市住建委的要求，房产登记人名下的房产资料，他人不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。除非持有公安局或检察院、法院的相关文书，才能查询死者的财产。”于是，刘某希望通过房产局查明父亲生前房产的愿望落空了。
二、通过行政诉讼争取查询权利
房产局不让查，刘某就没有别的渠道可供选择。无奈之下，他决定将南京市住建委告上法庭。2015年5月19日，刘某向南京市鼓楼区法院递交了起诉状，法院经初步审查后当即受理了案件。
2015年6月19日，鼓楼区法院公开开庭审理此案。庭审中，刘某坚持诉讼主张，认为自己作为已故父亲的唯一法定继承人，且在手续材料完备的情况下，被告没有理由拒绝其查询父亲名下房产的主张，被告拒绝他的行为系“机械办事”的不作为表现，此举侵犯了原告作为继承人的继承权，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
对于刘某的诉讼主张，庭审中，被告南京市住建委表示，根据住建部出台的《房屋登记办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》（以下简称“查询办法”）等规定，利害关系人在查询他人的房产信息时，必须按照规定的程序和权限来办理，即必须要提供所查询房屋的坐落和权属证书编号，而不能仅以他人的姓名作为检索条件。原告主张仅以父亲的姓名来查询其名下的房产，这与法律规定的程序不符，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
三、法院判定“以名查房”诉请合法
鼓楼区法院经审理，对该案作出一审判决。法院认为，我国物权法规定，房屋的权利人及利害关系人可以查询、复制房屋登记资料。本案中，刘某系死者的独生子，根据我国继承法的规定，刘某系死者遗产第一顺序的法定继承人。死者所有的房产属于其遗产，故其名下的房产登记结果与原告的继承权利具有直接的利害关系，因此，原告享有查询死者名下房屋登记信息的主体资格。
被告以《房地产登记技术规程》（简称“规程”）中规定的“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”为理由，拒绝原告的主张虽有据可依，但法院认为，房屋登记信息查询检索条件的设置应当方便房屋登记信息的查询，条件设置不应限制申请人获取信息的权利。原告基于继承的目的申请查询死者名下的房屋登记信息，客观上无法提供房屋的坐落、权属证书编号等检索条件，而原告本身享有查询上述信息的权利。根据被告自认，以姓名查询房屋登记信息不存在技术上的障碍。因此，被告以原告提供的检索条件不符合规定为由拒绝原告查询申请的主张，法院不予支持。
最终，法院依据查明的事实，认定原告要求查询死者名下房屋登记信息的请求，符合法律规定，故判决如下：责令被告南京市住建委于本判决生效之日起五日内，依原告刘某的申请，履行查询死者名下房屋登记信息的法定职责。
笔者现就本案所涉法律问题评析如下：
四、房屋登记机构不予查询是否错误
笔者认为登记机构不予查询是错误的，首先从立法的本意来说，从《规程》和《查询办法》均可以看出，其本意都是为了保护房屋登记信息有可能涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密，而不是禁止使用，反而在《物权法》第十八条和《不动产登记暂行条例》之二十七条均有明确规定“权利人和利害关系人可以依法查询”，并且《查询办法》第七条明确规定了“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”。以及《不动产登记暂行条例》第二十五条“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”之规定可以看出，合法合理的利用登记信息是允许并且予以推广的，也是登记部门的法定义务。本案被告的行为侵害了原告的合法继承权。
其次，从具体法规适用上来看，我国物权法规定，房屋权利人和利害关系人可以查询、复制房屋登记资料。房屋登记机构适用《规程》6.1.4之一般规定没有考虑到当事人的具体实际情况，属于法律适用错误。房屋登记信息查询检索条件的设置应当方便房屋登记信息的查询，条件设置不应限制申请人获取信息的权利。因为根据《继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”。以及《物权法》二十九条自继承开始时取得物权之特别规定来看，刘某其实已经是其父亲所有房屋的合法所有权人，只是还未办理房屋登记而已。因此，刘某其实是以房屋所有权人的名义查询尚未办理到自己名下的房屋登记情况，不属于《规程》6.1.4的一般规定之范围。应当予以办理查询业务，不应当死扣字眼，要求当事人提供明确的坐落、证号等资料，如果按照此种规定，是否产权人自身遗忘相关信息的也不能查询自身名下的所有房产登记信息，如此不荒谬可笑么。
第三、从法律效力来看，《规程》和《查询暂行办法》一个是行业技术规范，一个是部门规章，均属于《物权法》《不动产登记暂行条例》之下位法，根据《立法法》八十条第二款之规定“部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项。部门规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范”。因此在《物权法》第十八条和《不动产登记暂行条例》之二十七条均有明确规定权利人和利害关系人之查询权利和登记部门提供之义务时，不能简单的以《规程》之规定来限制权利人和利害关系人之查询的权利，也不符合立法本意和服务便民之要求。
第四、从查询结果使用的责任承担来看，《不动产登记暂行条例》第三十二条明确规定由不当使用人来承担法律责任，因此只要查询当事人提供了合法申请，房屋登记机构应该予以配合提供，且不会因此承担不利后果。
五、总结、评析与建议与建议
一、从《城市房地产权属档案管理办法》之明确规定来看，其立法目的是为了保障房地产权利人的合法权益，有效保护和利用城市房地产权属档案，既要保护，又得利用。因此在如何把握保护和利用的界限是很重要的关键，登记机构要增强依法办事的意识，对相关申请人提出的各种查询理由要依法予以不同的回应，要具备一种判断意识，不能简单机械对照所谓的规定，以便使依法行政工作取得更好的社会效果。登记机关有义务对社会公众或者特定的人或者单位提供查询义务。应该告知查询当事人如实填写查询目的以及如果不当利用会承担相应的法律后果。并在保障数据安全的前提下，提供自助查询设备以及远程网络查询服务给当事人和相关单位提供查询的便利条件，不能另行设置其他额外条件，不能以软件设置或者单位内部管理规定等不当事由来对抗当事人和单位的查询申请。
二、在坚持依法行政的要求下，应当尽快通过修改相关法规来避免类似的事情再次发生，应该明确授权给符合条件的当事人和单位以人查房的许可，并建立分级分类的查询制度，对不同类型的申请人，要采取不同的标准和服务。例如是否可以分成三个不同的层次类型：
1、为租赁或者买卖、抵押等一般性原因需核实房屋登记权利信息的，应该让其填写具体的房屋坐落、权利人姓名等信息，并提供权利核实信息；
2、针对产权人自身或者继承人、他项权利人在提供了身份证明和继承人证明的情况下，应当予以同意其查询自己名下的相关登记信息，无需填写具体的房屋坐落；
3、针对依法查询的公安、检察院、法院、税务、公证处等机关单位，则也可以在提供其单位介绍信等证明，再予以提供针对性的查询服务。
综上所述，在查询公开与个人隐私保护的问题尤其是涉及公共利益上，此案的判决对于规范房产信息查询是有特别的价值。尤其是在现今变革的时代，法律法规及其执行者都需要用利益衡量的思维来实现利用和保护的衡平。
（全文完）