长租公寓没前途了吗？|| 深度

多家爆雷、头部玩家陷入瓶颈、中小企业仍将面临较大的洗牌和淘汰概率，是否说明长租公寓这种经营模式经不起推敲，类似高进低出的房源管理模式，本身就不符合市场定价机制？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：陈欣苗

编辑：雷缓之

设计：布冬

编辑助理：朱智琪

“我才刚到深圳，现在因为这个事每天都很焦虑。”乐居（深圳）公寓管理有限公司（以下简称“乐居公寓”）的租客小任（化名）对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，今年6月初，她刚向乐居公寓支付了5.88万元的年租金和押金，但9月底便被告知公司跑路了。

小任的遭遇并非个例。近3个月来，已有超过20家长租公寓因“高进低出、长收短付”的高风险经营模式而“爆雷”跑路，其中一些企业的创始人或负责人失联，涉及资金上亿元，给上万房东及租客带来重大经济损失，也进一步消磨着长租行业的信誉。

“此类暴雷，本质上说明这种经营模式经不起推敲，或者说类似高进低出的房源管理模式，本身就不符合市场定价机制，在疫情冲击下自然是难以支撑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

事实上，长租公寓并非因今年疫情才陷入困境。资本热度消退之后，由于投资回报周期长、盈利模式不清晰等问题，自2019年起，多家头部企业主动清退亏损房源，放缓规模扩张；“爆雷”事件更是屡见不鲜，据贝壳研究院统计，仅2019年便有52家面临资金链断裂、跑路或倒闭。

但不可否认的是，行业的长期市场需求仍在。从炙手可热的风口到如今的“雷”声不断，长租公寓企业在残酷的市场中挣扎与自省，探寻走进“下半场”的契机。

“有预谋的跑路”

9月30日，小任收到乐居公寓业务员发来的短信，称公司的法人捐款跑路了，300多个员工2个月没收到工资，1000多个业主从9月25日开始也没收到房租。这距离她入住乐居公寓仅有4个月。

跑路事件发生后，小任才了解到，乐居公寓采用的是“高进低出、长收短付”的运营模式，在她看来，这个公司正是利用这种模式套取资金，这是“有预谋的跑路”。

所谓“高进低出”，是指长租公寓作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租客；“长收短付”，即对房东采取月付或者季付的方式支付房租，而让租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金，以此获得巨量现金流。

具体来说，乐居公寓以约5500元/月的租金从房东处租来房子，租金月付；而其却仅以约4417元/月的租金租给小任，并让其一次性支付了一年的租金及押金。小任告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员，截至10月28日，跟她有同样遭遇的租客有将近2000人。

“通过这种方式，长租公寓得以从房东手中抢得房源，迅速扩大市场规模。但如果企业将差额用于其他用途，则为之后的卷钱跑路创造了机会。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

天眼查数据显示，乐居公寓由四川友聚好房房地产营销策划公司（以下简称“友聚好房”）持股99%，于今年3月才成立。按此推算，该企业从成立到跑路，历时不过半年。

王帅则100%持股友聚好房，且掌握着另外10家房屋租赁企业的实际控制权，其中有7家在今年的2至4月份才成立，注册资本均为100万元。这些公司分布于多个一、二线城市，包括苏州巢野、重庆知寓、上海申巢、上海燊巢、上海晴巢、成都随心寓、长沙如居、合肥适居等。

▲乐居公寓的经营主体从成立到跑路，历时不过半年。图片来自天眼查。

无独有偶，无冕财经研究员了解到，与之相关连的长沙如居（全称：长沙如居房屋租赁有限公司）亦有跑路迹象。据天眼查，该公司于今年2月才成立。另据《每日经济新闻》报道，重庆知寓、上海晴巢等均已出现资金链问题，涉及业主、租客、员工超千人，扩张模式同为“高收低租，长收短付”。

“业务员一问三不知，只说自己好久没有发工资了。房东也没有收到10月份的租金，现在执意要求我如果不续租的话就在这个月底搬走。”长沙如居的租客小米（化名）对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，他在8月19日和长沙如居签订了为期一年的租约，并支付了约1.2万元的半年租金及押金，但仅住了2个月后，就被告知如居跑路了。

由此看来，成立时间短、采用“高收低租，长收短付”的运营模式在多个城市成立公司快速扩张、积累资金后跑路，似乎成为部分投机者“割韭菜”的惯用手法。

“这一轮‘爆雷’的长租公寓以不知名区域性小公司为主，运营模式上高风险特征明显，甚至还出现蓄意集资跑路的违法行为。”同策研究院研究总监宋红卫向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出。

以小鹰找房为例。据多家媒体报道，小鹰找房靠“高收低租、长租短付”的模式迅速笼络资金，由于资金链断裂引发房东、涉资或上亿。此外，其与准上市公司三彩家之间被疑存在利益输送。

“实际上这也说明了一点，即企业至少没有花太多时间去研究租赁市场的规律，只是从融资和投资的角度去看待此类问题，这肯定是不可持续的，也容易引起外部的误解，损害了一些投资人的形象。”对于此类现象，严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

他同时指出，此轮暴雷下，房源托管机制也受冲击，房东对长租机构的信任度下降，后续长租公寓面临解约风险，“至少从政策层面看，类似房屋托管的模式，后续确实需要规范，真正让长租公寓机构和房东能够形成可持续的发展模式。”

头部陷入“瓶颈期”

较强的资金、运营实力，成为头部企业在疫情冲击下撑下去的筹码。“像自如、蛋壳这样的大规模长租公寓运营企业，首先是资金实力较强，同时协调调动各方面资源的能力较大，因此，抗风险能力比小型企业强。”宋红卫对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，这些企业始终坚持在长期运营上，即使遇到外部冲击，也会协调各方面资源，不会有短视的申请破产或者跑路行为。

但与此同时，悬而未决的盈利问题、趋紧的融资环境下，头部企业正主动或被动放缓规模扩张，同时清退运营较差的房源或项目。

以蛋壳公寓为例。经过2017年至2019年的快速扩张，蛋壳公寓运营房间数暴涨近30倍，但亏损额也迅猛增长。财报显示，2017年至2019年，蛋壳公寓的亏损额从2.7亿多元飙升至34.35亿元；2020年一季度，其亏损额仍在继续扩大，由去年同期的8.16亿元扩大到12.34亿元。

▲2020年1月，蛋壳公寓在纽交所挂牌上市。图片来自蛋壳公寓官网。

“蛋壳员工说，公司目前确实有压力，正下狠心清理一批不盈利房源。”彼时有房东对“第一财经”表示。此外，据多位房东透露，蛋壳要求解约的房源，基本都是空置较高难以出租的房源。

从数据上看，蛋壳公寓亦收窄了在管房源的规模。截至今年一季度，其在管房源较2019年末减少近1.9万间至41.9万间。

“在当前长租公寓监管趋严，以及行业不景气的背景下，对于房源的优胜劣汰也是顺应市场趋势所为。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，长租公寓需要用精细化运营模式来取代过去的粗放式经营。

房企旗下的长租公寓，也开始审慎了起来。过去的2019年，房企系长租公寓扩张规模明显放缓。据克而瑞租售数据，2019年房企系长租公寓扩张规模仅同比增长30.43%，远低于2018年173.6%的同比增速。

贝壳研究院发布的《2020年租赁市场半年报》显示，截至2019年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务。但今年上半年，没有新开发商进入长租公寓领域，已进入其中的房企则从“拓荒”向“精耕”转变。

头部房企中，2019年，万科的“万村计划”暂停签约新房源。在今年3月的业绩发布会上，万科董秘朱旭表示，客观和主观两方面的因素导致万科长租公寓业务在规模上虽是全国领先，但还在爬坡期和探索期。此外，朗诗、远洋等房企拟剥离长租公寓业务。

“这一趋势说明长租公寓市场在经历短暂的快速扩张期后进入瓶颈期，部分新布局的城市或区域难以实现盈利，造成规模扩张模式受到挑战。另外，长租公寓市场目前仍然处于烧钱支持的阶段，尤其新进入市场，一旦后续资金不能跟进，也会导致规模扩张受限。”宋红卫对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

在融资端，贝壳研究院指出，长租公寓领域股权融资的风口也基本已经过去，目前中小企业获得投资较为困难。今年上半年，长租公寓领域的融资以开发商发行住房租赁专项债及ABS为主，且多为头部企业和大型开发商，中小企业融资渠道收窄。

在宋红卫看来，这是典型的资金避险需求上升的表现，且融资端的收缩会加剧市场洗牌，在一定程度上实现“强者愈强”行业寡头出现。

探索下半场

自2017年，十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举”，住房租赁市场迎来高速发展期，各路资本入局抢滩长租公寓。但短短两三年间，长租公寓迅速从顶峰滑落，过去的野蛮生长导致租赁市场乱象丛生，如自如甲醛事件、横行市场的租金贷，“爆雷”事件也频繁发生。

在头部玩家陷入瓶颈、中小企业仍将面临较大的洗牌和淘汰概率的背景下，仍处多方机构布局、多种模式探索阶段的长租公寓行业，该往哪走？

部分长租公寓正在探索轻资产托管模式，地方政府机关单位宿舍楼、人才公寓以及小型的长租公寓品牌是重要的管理输出对象。代表企业如乐乎公寓，其通过乐乎托管和“乐乎有朋”轻加盟两种业务模式快速获取房源，为甲方包括运营方案、管理系统等服务，收益方式包括管理费、增值服务收入等。

据克而瑞租售数据，2019年，乐乎借助其资产模式，房源同比新增70%。今年3季度，乐乎在北京新开7个项目，新开业房源约2000间，并尝试创新模式，以“满客”为2020年的创新业务，为公寓主提供代招租服务。

此外，联合资本端如银行、险资，或与政府合作，也成为长租公寓“降低成本，减负前行”的新方向。

比如旭辉集团在去年4月与平安不动产签署战略合作：未来3年内双方总投100亿人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营。

万科、首创等房企则和村集体合作，启动“集租房”（在集体建设用地上建设租赁住房）建设。今年7月，北京万科第一个“集租房”项目泊寓成寿寺社区正式开业。这是北京乃至全国首个开工及入住的“集租房”项目。

“集租房”的建设在政府主导下产生，是未来租赁住房供给的重要来源。在这种模式下，房企省去了占用资金比例较高的购置土地的成本，不过因企业在其中承担建设以及后期运营等全过程，故十分考验企业操盘实力及一整套建设运营等能力。

“在当前长租公寓行业暴雷不断，行业发展困难重重的情况下，轻资产模式凭借着服务和运营水平，着重于资产管理和客户服务，未来轻资产以及轻重结合的模式或将逐渐成为行业发展趋势。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

具体到业务模式上，金融端收紧的情况下，一些长租公寓开始尝试从单一服务主业向多元服务形态进化。比如目前国内管理规模最大的自如公寓就推出了保洁、搬家、维修等增值服务，以期拓宽营收来源。

自如CEO熊林在接受媒体媒体采访时曾表示，自如为客户管理房屋，只能在规模效益的基础上获取较低的毛利润。而当规模达到一定基础、形成口碑与品牌后，自如可以靠一些创新的增值服务获取利润。

多方机构入局探索背后，长租公寓仍是一个好赛道。根据克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》，我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元，其中北上广深一线城市合计达5565亿元，占比35.9%。

“政策红利下，随着机构的运营经验的沉淀，长租公寓未来仍有生存机会。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员，近期住建部关于《住房租赁条例（征求意见稿）》的出台，倒逼机构更加关注自身运营和盈利能力，对于机构来说是机遇也是挑战。

但她同时指出，整个租赁市场目前仍规范性不足，行业的管理迫在眉睫，政府及相关监管部门还需深入研究，“如加强租赁机构的资金监管，需要限制企业过渡利用金融杠杆；同时加强租赁市场的规范性，加快住房租赁条例出台，保障租赁市场参与主体的权益，租户、房东、中介三方利益平等。”

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