【致同会计研究】新收入准则行业应用示例（35）：房地产企业回迁房、土地一级开发、预售业务的会计处理
致同年报分析之新收入准则行业应用示例研究是结合上市公司年报披露示例，研究特定行业企业执行新收入准则情况和可以借鉴的实务应用案例，包括行业重大会计政策的选用、首次执行日的影响、核心会计事项的处理和信息披露等。
本期微信主要解读新收入准则下房地产企业回迁房、土地一级开发、预售业务的会计处理。
一、回迁房的会计处理
致同分析
回迁房通常是按照城市危旧房改造政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。市场上，对于回迁房的交易主要有以下三种模式：
模式一、如果回迁房的经济实质与商品房销售类似，回迁人可选择的房屋类型、配建标准、择房条件等与商品房无差异，如未指定回迁户只能购买特定的楼或楼层、特定的户型或面积，回迁楼的建造标准也与其他商品房类似，在这种情况下，其经济实质是回迁户以原自住的土地和房屋换取房地产开发商准备建造的房屋。
模式二、回迁房的销售对象、价格、交付时间等相关活动于取得土地使用权时均已被约定，企业不主导或参与回迁房的销售活动。这种情况下，房地产企业配建回迁房的目的并非销售回迁房并获取利润，而是为取得土地使用权承担的义务。
模式三、政府委托房地产企业在政府指定土地上按照政府既定建造标准建设回迁房，价格和面积按照政府与回迁户达成的补偿标准执行，房地产企业对于建设完成的回迁房没有所有权和处置权，在这种情况下，回迁房的建设目的并不是由企业自主开发销售房地产，而是受政府委托建造。
对取得的回迁房的收入，应结合相关拆迁补偿协议、企业内部管理等的具体情况，判断交易实质，以确定收入确认的方式。
应用案例
1.背景资料
甲公司是一家房地产开发企业，通过招拍挂方式取得当地政府出让的土地使用权，土地占用面积为50,000平方米，规划建筑面积为100,000平方米。土地出让合同约定土地出让价款为4亿元，合楼面单价4,000元/平方米，且该出让宗地须配建20,000平方米的住宅用于安置被搬迁的居民，并约定以低于同类可售商品房公允价值的固定价格售予回迁业主或其他指定方。其他建造成本为2,000元/平方米。
甲公司在预售时与回迁业主或其他指定方按照土地出让合同中约定的销售价格签订商品房买卖合同，并按合同所载销售价格收取销售房款并开具发票。根据合同约定，回迁房销售均价为1,000元/平方米；购买土地使用权时的同类可售商品房市场均价为10,000元/平方米；回迁业主签订回迁房销售合同并交付价款时，同类可售商品房市场均价为12,000元/平方米。
那么在新收入准则下，甲公司如何对回迁房销售进行会计处理？
2.问题分析
甲公司对回迁房销售的会计处理，需要根据交易的经济实质判断。
模式一、回迁人可选择的房屋类型、配建标准、择房条件等与商品房无差异，如未指定回迁户只能购买特定的楼或楼层、特定的户型或面积，回迁楼的建造标准也与其他商品房类似，则其经济实质是房地产开发商以准备建造的房屋换取回迁户原自住的土地和房屋，并以1,000元/平方米收取补价。该交易具有商业实质，属于公司“以存货换取客户的固定资产、无形资产等的，按照本准则的规定进行会计处理”，即这一交易适用新收入准则。根据准则第十八条规定，“客户支付非现金对价的，企业应当按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，企业应当参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。”按照准则规定，公司首先应根据取得的土地的公允价值来确定作为支付对价的回迁房的公允价值，本案例中取得的土地的公允价值不能合理估计，因此公司可以采用房屋的单独售价确定交易价格，即取得土地使用权时的同类可售商品房市场均价10,000元/平方米X20,000平方米=2亿元作为收入。会计分录为（不考虑税金的影响）：
借：存货——土地使用权 180,000,000
借：银行存款 20,000,000（收到的补价）
贷：营业收入 200,000,000
总成本包括土地使用权出让价400,000,000元，上述用存货支付的土地使用权价款180,000,000元，建造成本4,000,000元（单价2000元/平方米X20,000平方米），合计780,000,000元，平均单位成本7,800元/平方米。回迁房对应的营业成本为1.56亿元（7,800元/平方米X20,000平方米）
模式二、如果回迁房的经济实质与商品房销售存在显著差距，房地产企业配建回迁房的目的并非销售回迁房并获取利润，而是为取得土地使用权承担的义务。回迁房的销售对象、价格、交付时间等相关活动于取得土地使用权时均已被约定，企业并未主导或参与回迁房的销售活动，该情况下签订回迁房买卖合同的回迁业主并非是房地产企业的“客户”，配建的回迁房是为了取得土地使用权所必须承担的义务，回迁房不确认收入，企业配建回迁房的成本扣除收到的补价，计入土地成本。
配建的回迁房交付时不确认收入，回迁房单方成本6,000元/平方米（4,000 2,000）扣除收到的价款1,000元/平方米，即5,000元/平方米，合计1亿元（5,000 x 20,000）作为取得其他商品房土地使用权成本的一部分，于其他商品房交付时结转至营业成本。
模式三、回迁房的经济实质与商品房销售存在显著差距，回迁房的建设并非企业自主开发销售房地产，而是受政府委托建造。对于回迁房和商品房，企业实际提供了不同商品和服务。回迁房交易的实质是公司以提供回迁房部分的建造服务和现金对价换取政府商品房部分的土地使用权，属于客户对建造服务支付了非现金对价，根据准则第十八条的规定，公司应首先根据取得的土地的公允价值来确定作为支付对价的回迁房的公允价值，如果取得的土地的公允价值不能合理估计的，可以提供建造服务的价格确定交易价格。
本案例中，取得的土地的公允价值不能合理估计，而采用建造服务的单独售价确定交易价格。甲公司的回迁房建造成本为2,000元/平方米，成本加成率10%，则每平方米的销售收入为2,200元。则应确认建造收入4,400万元，建造成本4,000万元。收到的回迁房资金2,000万元，剩余2,400万元（4,400-2,000）作为建设其他商品房的土地成本。
二、土地一级开发的会计处理
致同分析
土地一级开发项目往往开发时间长、占用资金量大，其会计处理结果对公司的经营成果和财务状况的影响较大。虽然各家公司土地一级开发项目设计的具体合同条款不尽相同，但总体而言，大致可以归类为保底收益、或有分成或者两者兼而有之的模式。保底收益多为依据经核定的开发成本采用成本加成法计算收益。或有分成则约定为按照政府取得的土地使用权出让净收益的一定比例进行分成。
根据新收入准则，企业应按五步法分析其与客户签订合同所产生的收入。关键点在于确定交易价格，以及在主体履行了履约义务时或者履约过程中确认收入。
（1）土地一级开发中，政府一般能够控制履约过程中在建的商品和服务，且该商品和服务具有不可替代用途。履约义务一般符合“在某一时段内履行履约义务”。因此企业应当在该段时间内按照履约进度确认收入。
（2）在保底收益模式下，交易价格是固定的。在分成收益模式下，交易价格在土地使用权出让后才能结算，属于可变对价，需要合理确定最佳估计数。
应用案例
1.案例背景
A公司与当地土地储备中心签订协议，受托负责对土地储备中心拥有的若干地块进行土地一级开发，令其达到“七通一平”的出让条件。甲地块收益为土地开发总成本的10%，连同所发生的成本费用与土地储备中心按季度结算。乙地块收益分为保底收益和分成收益两部分。保底收益为该合同项下土地开发总成本的10%，连同所发生的成本费用与土地储备中心按季度结算；分成收益为土地储备中心出让该地块所获净收益的50%，在土地使用权出让后结算。
常见问题
（1）对于甲、乙地块，A公司应如何确认收入？
（2）如果甲地块不是定期结算，而是在土地使用权出让时方予结算，且土地储备中心明确以该土地使用权出让款项作为向A公司支付的资金来源（别无其他资金来源）时，结论是否发生变化？
2.问题分析
在根据新收入准则的要求进行分析时，关键在于确定交易价格以及在主体履行了履约义务时（或履约过程中）确认收入的判断，以下就该关键点进行分析：
（1）确定交易价格
由于甲地块属于固定收益率的合同，并且按季度结算，交易价格的确定较为容易。乙地块的分成收益在土地使用权出让后结算，这一部分属于可变对价，需要综合考虑所在地区的土地出让价格、出让条件、土地交易活跃程度等各种相关因素确定可变对价的最佳估计数，估计的金额应当以“相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额”为上限。每一资产负债表日，A公司均应当重新估计应计入交易价格的可变对价金额。
（2）在主体履行了履约义务时（或履约过程中）确认收入
甲地块和乙地块的协议中都只包含单一履约义务，且该履约义务符合“客户能够控制企业履约过程中在建的商品”，因此，土地一级开发属于在某一时段内履行的履约义务。
根据准则第十二条的规定，对于在一段时间内履行的履约义务，企业应当在该段时间内按照履约进度确认收入，但是履约进度不能合理确定的除外。
如果甲地块不是定期结算，而是在土地使用权出让时方予结算，且土地储备中心明确以该土地使用权出让款项作为向A公司支付的资金来源（无其他资金来源）。在这种情况下，如果公司综合考虑该土地上是否存在实质性障碍、是否列入年度土地使用权出让计划、定价是否合理、该区域土地交易是否活跃等一系列因素后，认为服务对价很可能收回，土地一级开发合同满足准则第五条的条件，应对甲地块一级开发收入的确认需要参考乙地块分成收益的分析进行判断。
如果A公司进行乙地块一级开发的目的就是为了顺利地获取土地使用权用于自身的二级开发，那么这两项行为是否构成一揽子交易从而影响收入的确认和计量，需要认真考虑，不能一概而论。
披露示例
首次应用国际财务报告准则第15号产生的影响概要就之前根据国际会计准则第11号列账为建筑合约的产业市镇发展的其他园区，根据国际财务报告准则第15号，收入将随时间确认。本集团继续采用投入法估计于初次应用国际财务报告准则第15号日期前已履行的履约责任。应收客户合约的工程款项人民币85,104,000元重新分类至合约资产。
合作安排下的产业市镇发展
本集团与龙河地方政府机关签订的产业市镇发展协议是一项合作安排，据此，本集团与地方政府机关合作发展及营运产业市镇，包括土地基础设施开发、营销及推广服务，以及产业市镇维护服务。
对于与上述地方政府机关合作的土地基础设施开发项目，本集团有权在若干地区内进行土地基础设施的建设及准备工作。当地块由地方政府机关通过公开拍卖、招标、挂牌等方式出让予土地买家时，本集团有权向地方政府机关收取土地出让金的一部分收益。本集团的土地发展收益的份额，在有关建设工程完工后并当收入由本地政府机关出售土地而能可靠计量时确认。因此，在出售土地时，本集团有权向地方政府机关获得收益确认为收益。
三、预售业务的会计处理
致同分析
根据新收入准则，企业应该在合同订立时确定商品或服务的控制权在某一时段内还是某一时点转移。预售房地产合同收入应在某一时段内还是某一时点确认，取决于对具体合同条款进行的审慎分析。企业应首先评估履约义务是否在某一时段内逐步履行。如果不是，则商品和服务的控制权在某一时点转移。
当满足下列任一条件时，企业在某一时段内确认收入：
（1）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
（2）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
（3）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
一项资产是否具有替代用途应当在合同订立时就进行评估，且之后不再进行评估。管理层应当评估其是否有能力将未完工产品转为向其他客户销售，并充分考虑合同条款的限制和实务操作上的限制。若合同条款基本限制管理层将资产进行重新销售，则表明该资产不具有替代用途。实务操作上的限制，诸如重新将资产出售给另一客户将需发生重大成本，也可能表明该资产不具有替代用途。
除了客户由于企业没有履约而提出终止合同外，企业有权就截止到目前已经履行的部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力，则可以认为企业有权获得付款。约定的付款计划本身并不表明企业有权就截止到目前已履约部分收取报酬。
不满足上述条件的，属于在某一时点履行履约义务。
需要注意的是，准则并未对诸如期限较短（如短于一年）的合同等提供允许直接默认在某一时点确认收入的简便方法。
对于房地产商来讲，预售房屋的收入是在某一时点确认收入还是在某一时段确认收入，需要考虑以下两点：
（1）由于合同限制或房产本身的实际限制，房地产开发商在履约过程中所创建的资产不具有其他替代用途，如特定房屋单元已被明确指定并已分配给购房者；及
（2）房地产开发商具有就迄今为止已完成的履约部分而强制要求客户付款的权利。
若上述两项条件均满足，则收入应在一段时间内根据履约进度确认。
对于一般的房屋预售收入，与现行惯例相似，在房地产开发商与购房者签订合同前完工的房屋单元的销售收入很可能需在某一时点确认，该时点的确定需依据控制权的转移，而不是与房产所有权相关的主要风险和报酬的转移来判断。实务中一般将“房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点”，确认销售收入的实现。
披露示例
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(1) 房地产销售合同
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
示例2：601588.SH 北辰实业
本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对来自于在某一时段内确认收入类型的商品销售合同确认收入。已完成履约义务的进度按本集团为完成履约义务而发生的支出或投入来衡量，该进度基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来计算。
对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。
示例3：02007.HK 碧桂园
贵集团的履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且贵集团在整个合同期间内有就累计至今已完成的履约部分的合格收款权时，贵集团按在一段时间内确认出售物业的收入；除此之外，贵集团在买家取得已完工物业控制权的时点确认收入。2019年度贵集团来自出售物业的收入确认为人民币475,012百万元，其中按在一段时间内确认的收入为人民币96,562百万元。
由于与买家的合同限制，贵集团不得更改或替换物业单元，或改变物业单元的用途，因此贵集团并不能将该物业单元用于其他用途。贵集团是否有就累计至今已完成的履约部分的合格收款权并采用在一段时间内的方法确认收入，取决于销售合同条款约定和该合同适用的法律解释。这涉及重大会计判断。关于销售合同的合格收款权，贵集团获得了法律顾问的意见。基于法律顾问的意见，管理层通过判断将销售合同进行有否合格收款权的合同分类。
在年末，贵集团根据已完成履约义务的进度对来自于在一段时间内确认收入的物业出售合同确认收入。在年末，已完成履约义务的进度按贵集团为完成履约义务而发生的支出或投入来衡量，该进度基于每份合同已发生的成本在预算成本中的占比来计算。贵集团根据物业类型和可售面积进行了成本分摊。在年末，管理层需要就整体成本预算的完整性和物业出售合同已完成履约义务的进度的准确性进行重大会计判断及估计。
对于在某一时点转移物业控制权的物业销售合同，收入于客户获得已完工物业的实物所有权 或法定所有权，以及本集团已获得存在的合格收款权且很可能收回对价时确认。