楼市消失的金九，缩水的烟台，和危险的信号

从此更加睿智

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同学李二狗去年心血来潮的开了一家快餐店，位置在南洪街。

二狗说，这是他人生的第二春。

第二春让他在2019年赚了人生最重的一桶金，据说营收足有100万。

这让混迹在福山西部车间的哥几个都十分羡慕。

但是突然的疫情把二狗的第二春浇灭了，上半年过去，营收只有20万，远低于去年水平。

我们纷纷安慰他：

熬过寒冬，坐等春天花又开，又是一条好汉。

二狗脸一沉，他说看去年生意那么好，为了快速发展，他找银行抵押贷款又盘下来一家店，现在负债就有60万。

此时的二狗，刚开启高周转模式，就被意外打乱了节奏。

最终，二狗的第二春在酷暑的8月变成了冬天，银行的钱东拼西凑还上后，二狗欠了一屁股债，两年的辛苦最终成了一场空。

而此时欠债的，不只有二狗，还有众房企们。

甚至房企比二狗更夸张，他们可能连银行的钱都还不上了。

1

2019年，泰禾以940亿元的销售额位列全国房企销售37名，是一个响当当的全国性品牌房企。

2020年，泰禾突然宣布自己无力偿还债务，要引入战略投资。

结果全国找了一圈，最后只有万科伸出援手，万科还提出一个条件：泰禾要先把自己的债务问题解决。

泰禾想要达到万科的要求，堪比登天。

潮起潮落，世事无常。

去年还是那个策马驰骋在高端市场的东方不败，转眼往事随风油尽灯枯。

泰禾的故事告诉我们一个道理，

负债高的房企如果下半年没有起色，结果是多么的恐怖，哪怕你已经是千亿规模的全国性房企。

这就是我之前判断的理论基础：

在考虑挣钱之前，房企先考虑能不能活下去。

金九银十期间，负债率高的开发商会不顾一切的以价换量，牺牲利润换取暂时的安全。

然而，事实有些出乎意料。

据腾策数据，2020年9月，烟台商品房共计成交3374套，环比下跌17%，同比下跌高达26%。

根据拿地的情况来看，2020年剩下的3个月，除了万科开发区的墨翠府，很难再有新盘爆火。

也就是说：

开发商的以价换量还没开始，未来颓势悄然而至。

烟台房地产市场的缩水局面，就像一座冰山，已然无法躲避。

2

烟台市场缩水，是一种大的趋势。

全国市场分化明显，火热的城市还需要调控才能控制住局势；低迷的市场，即使送钱都很难挽救。

鹤岗六万一套的房子都不能让城市在崩溃的边缘稳住，你有什么自信说，我能东山再起。

不幸的是，烟台属于后者。

烟台未来房产市场的趋势，已经基本被框定在两个因素中。

第一个是：烟台的流入人口急剧减少。

第二个是：烟台市场结构性饱和，刚需房子已经够住了，改善产品还未大面积上市。

第一个现象，基本宣告了烟台刚需产品的终结。

流入人口是刚需房的主要购买人群，流入人口大幅减少，刚需不在，而每年流入的刚需在二手房市场里可以完全满足。

第二个现象，烟台市场陷入了一个死循环。

市场最大的需求，是产品改善，包括面积改善、项目改善、产品改善等，总之，经历过疫情后的人们幡然醒悟，人生最大的悲哀在于，挣了一辈子的钱，都来不及花人就没了。

所以改善产品，是烟台房产市场目前最大的需求。

连最负盛名的绿城诚园，都只是绿城产品系里面的刚需产品，可见烟台的优质产品的贫瘠程度。

在开发商要进行市场改善时，意外又发生了。

这一次，是生不逢时。

此时每个城市的房产市场，都被国家看管的清清楚楚，稍有涨幅，便会被约谈，不管你是国之骄子的深圳，还是资本宠爱有加未来无限前途的杭州、苏州，甚至很多人都不在意的徐州、唐山。

只要统计数据显示房价出现波动，约谈便会随之而来。

房价，是稳定一切的基础！烟台房价，是断不能大幅上涨的。

换句话说，烟台市场需要进行产品改善，但你得加量不加价。烟台房价不能再涨了，哪怕这种上涨是由结构性调整所带来的也不行。

为了安全起见，烟台部分区域甚至开始限制网签，高层高于1.X万/平米以上限制网签，洋房3.X万/平米以上限制网签。

于是，在限价之下，开发商利润被迫缩水，下一步，就是有心改善，无力在成本上加钱。

改善产品质量在限价面前，也即将面临着缩水。

烟台陷入一场市场规模和产品结构的双重矛盾之中。

在这之前，有这个矛盾的城市，是长沙。

长沙为了稳住房价，出台了一系列近乎”计划“的调控措施，结果是房价稳住了，维权却一个接一个。拉横幅、喷红字、堵路、封门，无所不用其极式的维权上演了一出出罗生门。

人们只关注到了长沙的模式，却很少有人提及，不顾市场发展规律，强行稳定房价，是要付出代价的。

3

而烟台，只是矛盾目前尚未爆发。

据腾策数据，过去一年，烟台的楼面价不断上涨。

一边是不断上涨的成本，一边是不断被压缩的售价。

面对同比大幅下滑的业绩，开发商距离急眼，可能时间不多了。

在市场低迷之中，烟台房企的换岗开始频繁，龙湖、中海、新力等开发商或城市总、或城市营销总开启更迭之路，更多开发商片区营销总换人，项目营销负责人更是难逃这场市场下行带来的冲击。

而早在2018，全国品牌房企就有多达数十家的副总裁甚至总裁级别的职位变动，烟台市场预冷与这场换人高潮，都比全国晚了2年多。

烟台市场剩下的2个多月的走势，早就写在9月份的两个爆火项目中。

9月份有两个项目，在低迷的市场中，开盘爆棚，给市场打了一针兴奋剂，融创壹品和鲁商金茂观海印象。

一个是189平米的三居室终极改善，一个是100平米的三居室刚需，原本没有太多的交集存在，但是他们同一天开盘，同样的火爆，同样的在莱山区。

这几个共同特征揭开了当下烟台市场的真相。

1、刚需急转直下，改善称霸市场，要么你的位置是改善，要么你的产品和面积是改善。

2、别说那么多有的没的，性价比才是王道。

3、市场极为挑剔，好价格和好产品缺一不可。

按照这个节奏来看，在接下来的日子里，房企都要按照这个标准去做，否则，结果很可能就是眼睁睁看别人喝汤，自己无汤可喝。

欠了6个亿的老罗在人生的脱口秀首秀上说，如果你欠银行100块钱，那么害怕的是你，如果你欠银行1个亿，那么害怕的是银行。

但是在房企这里，除了HD，似乎其他房企欠了好几十个亿，该害怕的也是要害怕。

我们总以为房地产市场在某种程度上影响着社会稳定，国家不会坐视不管，但连泰禾这样大的房企，国家都会尽量用市场力量来解决。

淌过了这一关，产品好转，房企好转，市场好转。

但不容忽视的是，前路艰难，需要全社会一起来过关。

END

新sir：一个痴迷于数据研究和分析的推理剧忠粉。房产市场研究出身，曾在多家房产研究机构任职。现自由撰稿人。转发评论关注，私聊我领取最专业的楼市解析，一对一VIP私人解析，给你最实用的买房建议。