财税[2016]140号文有关房地产事项：冷静学习140号七八条
今天被《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税[2016]140号文刷屏了，纷纷以“利好！重大利好！房地产重大利好！”在朋友圈内传开，于是，本人冷静地学习了140号七八条，与大家一起探讨。
一、关于拆迁补偿费允许在计算销售额时扣除
（一）直接向政府部门支付拆迁补偿等费用
《关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税[2016]140号第七条：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
分析：
1、明确了36号文中“向政府部门支付的土地价款”的土地价款组成，主要包含四个部分：
（1）拆迁补偿费用——政府征地和拆迁发生的成本费用；
（2）土地前期开发费用——政府一级开发成本，九通一平、规划、勘察等前期开发费用；
（3）土地出让收益——政府取得的土地出让收益；
（4）“等”——等字又给了大家想象的空间，个人认为：应该是政府为出让该地块发生的市政建设配套费等前述未提及的其他成本，或者是税务机关认可的其他费用。
2、土地价款支付：受让方直接向政府支付土地价款；
3、合同约定：《土地出让合同》中注明的土地价款的组成；
4、有效凭证：应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（二）向其他单位或个人支付拆迁补偿费用
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
分析：
1、36号文中没有考虑到房地产公司可能支付拆迁补偿费的问题，本文的完善非常及时；取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
2、实务操作建议：
（1）支付对象：其他单位或个人；
（2）拆迁协议：可以公证、拆迁办备案；
（3）拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结算证明；
（4）拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据等；
（5）其他证明材料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。
二、关于项目公司拿地的规定
（一）项目公司常规拿地模式
1、拿地模式
①“股东方”通过挂拍方式取得开发用地，并支付土地款。国土局开具的土地出让金财政收据给“股东方”。
②“股东方”按照拍地申请书的要求成立“项目公司”，与国土局签订补充协议,将土地更名到“项目公司”名下，原土地出让金财政收据由国土局手工将发票抬头更正为“项目公司”，并加盖公章；A公司将更名后的收据交给“项目公司”入账。
③“项目公司”办理土地更名手续，取得土地使用权证。
2、营改增后比较纠结的两个问题：
①土地由“股东方”变更到“项目公司”名下，是否属于转让？
——140号文明示了，不属于转让，项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
②“项目公司”取得的“股东方”转交来的土地款据，抬头不一致，否可以抵扣？
——140号文没有明确，看来还是需要与国土局协调了，140号文以前，大多数国税部门是默认的，不知后事如何。
（二）财税[2016]140号文件第八条规定
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
分析：注意同时符合的条件。
1、房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
分析：承认三方签订变更协议的有效性，不认为是土地转让。
2、政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
分析：强调了土地用途、规划、价款总额不变，也就是在土地更名没有产生经济利益。
3、项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
分析：看到这一点，也许大家就笑不起来了：
（1）变名前后的公司是全部控股关系，即100%控股，这点比较严格。
（2）先拿地再合作的模式要小心了，拿了地找第三方合作，就可能存在不能扣除土地款的风险。
（3）这个全部股权，并没有明确控股时点，一般可以扣除土地的时点是在开发项目交房结转收入时，那么也就是这个时点之前，就必须是一直100%控股?不知理解是否正确，好象太不可思议了。
（三）国土地资源部的有关规定
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发〔2006〕114号) 规定: “申请人竞得土地后, 拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招拍挂出让结果, 先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》, 在竞得人按约定办理完新公司注册登记后, 再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
三、学习体会
1、关于土地拆迁补偿费的问题，我认为这本就应该在36号文中明确可以扣除，开发企业无论采用什么拿地形式，拆迁补偿费都直接或间接构成了拿地成本，也就是说与取得土地相关的成本都应该能扣除，文中的“等”说明了一切，也让人浮想联翩。
2、关于土地更名的问题，这也不是个新问题，开发商、国土局、税务局三方早已配合默契，只要符合竞拍申请书中明确“出资构成、成立时间”，且更名前后的公司必须控股关系，则可在规定的时间内免费更名一次。国土部门要求的控股并不是完全控股，如果按照140号文第八条的规定，则国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》关于更名的规定则形同虚设。
以上是本人冷静学习的几点心得，与大家一起探讨。不当之处，请各们批评指正。
（作者单位：江苏瑞安达税务师事务所有限公司）
【“全部持有”是时点条件还是时段条件?
实务中，房地产开发企业拿地，交由项目公司开发的情形比较普遍。
土地出让金收据开具给房地产开发母公司后，项目子公司如果要在确认销售额时扣除土地价款，须满足《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定的三个条件。其中一个条件就是：项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。中梁地产税务总监陆志军提出，“全部持有”是只需在交付或支付等某一时点满足即可，还是须在项目全周期满足?
房地产项目因融资及合作开发商的需要，常常会在拍到土地后，以老股东转让股权，或直接引进新股东的方式，增资扩股。实践中，要求企业在整个开发周期维持股权结构不变，比较困难。对此，中国大企业税收研究所副所长魏斌分析，房地产行业之所以会出现这类疑难问题，主要还是因为不同地区的政策执行口径存在差异。
安徽省税务局货劳处干部刘毅在工作中接触过不少此类问题。他表示，对于这类“疑难杂症”，企业可以从纷繁复杂的地产与财税的法间差异中跳出来，变通看待和解决。例如，尽早成立项目子公司，对竞拍保证金之后余款的支付和财政票据的取得进行相应约定，将解决问题的端口“环节前置”。同时，建议企业积极与政府相关部门进行沟通，形成良性互动，为后续企业按规定扣除向政府部门支付的土地价款，准备充分、合法的凭证和依据。】