想改变会所规划功能？深圳中院支持业委会阻止施工
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导读
小区建设规划的会所，用来满足业主们的交际、休闲、锻炼、娱乐等等需求，这些功能能改变吗？如果开发商改变了，业主们能阻拦吗？本文就深圳中院2017年某终审裁判案例进行分析，以便揭示案件的启示价值。
X小区的会所使用权归深圳市L公司。2015年10月28日，L公司将涉案会所出租给贝安公司，但该公司进场装修时受到业委会和物业公司阻止，并且采取停水等措施导致该公司无法使用会所。贝安公司诉至南山区法院，要求排除妨害，赔偿租金、利润等损失35.2万元等。
承租户：1、公司经营小学生托管项目属学生活动项目，在会所规划功能范围。2、即使经营项目不符合规划功能，业委会和物业公司无权阻止贝安公司进场，及采取停水停电等强制措施，只能向有相应执法权的政府部门报告，由政府认定贝安公司在会所的经营是否符合规划。
即便政府认定贝安公司的经营不符规划，政府也只能对贝安公司限期改正，不应限制贝安公司使用物业，贝安公司也不会蒙受无法使用物业的损失。
业委会及物业公司：业主委员会与各物业公司签订的《物业服务合同》约定，涉案会所的使用功能、经营方式必须经业主大会讨论确定；物业小区住宅禁商，禁止改变原法定规划“住宅”用途。而涉案小区第七次业主大会会议表决结果为“不同意会所对外经营开展学生培训、托辅、幼儿园、餐饮、卡拉OK业务。”
故业委会和物业公司阻止贝安公司进驻涉案小区经营教育培训及小学生托管等商业活动，并不违法。
2016年7月28日，深圳市规划和国土资源委员会南山管理局向业主委员会作出《关于明确X小区会所使用功能的复函》，内容为：经核，该项目《建设工程规划许可证》及所附施工图文件，其施工图纸显示：该会所共两层，功能包括活动室、阅览、咖啡厅（西餐）、健身和小区管理用房。
规划部门的复函显示，承租户拟经营的项目不在规划审批范围之内。
承租人贝安公司拟改造装修小区会所，且使用功能并非规划部门核准的功能，业主委员会及其聘用的物业公司是否有权阻拦施工，自力救济维权？
本案一审，业委会及物业公司胜诉。对方不服提起上诉，二审裁判驳回上诉。
业委会和物业公司阻止贝安公司进入涉案会所装修经营小学生托管项目是否具正当理由？
本案中，贝安公司拟经营教育培训及小学生托管项目；而依前述规划部门《关于明确X小区会所使用功能的复函》载明的内容，会所《建设工程规划许可证》及所附施工图文件，其施工图纸显示：该会所共两层，功能包括活动室、阅览、咖啡厅（西餐）、健身和小区管理用房。
据此，贝安公司拟经营项目显与规划许可相关文件载明的涉案会所规划许可的使用功能不符，故业委会与物业公司的阻止行为不存在不正当性或非法性，并无不妥。
1、业主委员会和物业公司联手应诉是诉讼维权的主体保障。其实是双方共担了诉讼风险。因为，任何诉讼都有可能败诉，本案一旦败诉，业委会和物业公司阻拦施工造成的损失就必须连带赔偿且需承担诉讼费用。需要注意的是，业委会和物业公司均是合法维权主体，在此类案件中，法律没有赋予业主个人适格诉讼当事人身份。
2、物业公司忠实履职、敢于作为使得业主维权有了物质保障。该公司严格遵照与业委会订立的物业服务合同，遵循业主大会的决议，通过阻止装修队进场施工、断水断电等方式阻碍施工。使得本来无经费、无专职人员、无物质条件的“三无”业委会，有了切实可靠的维权人员构成的组织力量及相应物质力量支撑。
3、业主齐心一致是维权成功的重要前提。小区业主大会表决，对改变会所功能“不同意”的票权数占有效票权的95%，户数也占有效户数的95%。业主们的意见高度一致。
4、违反会所规划进行建设的自力救济行使不易。本案业委会发现会所被出租拟改造变更功能后，即组织物业公司进行阻拦，这是一种自力救济方式。对于违反规划进行建设的行为，现行的规划法68条赋予了城乡规划主管部门而未赋予业主要求停止建设、限期拆除的权利。现实中，有的业委会待使用人完成了改造、开始经营后起诉，要求排除妨害、恢复原状，没有得到法院支持，并被释明建设单位违反规划进行建设的，应向政府规划部门投诉。这样，造成了时间一长，会所功能改造已既成事实，恢复成本遽然上升，恢复难度加大，并且起诉对象、诉讼请求与本案并不相同，诉讼结果的不确定性增大。
主笔徐旭东，江苏亿诚律师事务所。
案件文书来源：（2017）粤03民终9504号