买楼买复式还是平层？

你好，本人在开发商从事营销工作十几年，就我的一些经验心得与你做分享。

首先，题主问的复式，是指复式洋房，还是复式高层，亦或是叠拼，联排？

从我进入房地产这个行业，到现在，我卖过的楼盘大概不下百个，复式的产品很多。

一般我们说复式，基本认为是复式洋房，或者复式高层。

如果是叠拼，或者联排，我们就直接说别墅了，对不对，显得有面子。人生终究想一墅！

先说一说我们开发商做复式产品的初衷是什么。

答案只有一个：逐利！

复式产品的核心竞争力来源是偷面积。看下图

这是比较标准的三开间朝南，客厅上挑空的复式产品。这个户型的建筑面积250平，实际套内可使用面积可超过300平米。

为什么开发商要这么做？

因为我们拿到一块地，容积率，建筑密度，限制最高度，或者限制最低度，都是有要求的。复式产品可以最大限度的把容积率做足，同时提升项目的溢价率和去化速度，最终体现在项目的高净利润率上。

复式产品主要分为：复式高层/复式洋房/复式公寓。

复式高层：常见的是两开间朝南，最多三开间朝南。一般会把客厅局部挑空，层高最高不会高于5.8米。

复式洋房：洋房产品中出现复式，基本上在顶底楼。顶楼复式户型除了挑空部分的赠送面积，还有露台的额外赠送。但是注意一点，露台不能搭阳光房，现浇更不可能。

一楼的复式洋房一般带地下室，地下室层高2.6-2.8左右，不会高于2.8米，不然要计容了。这个地下室的性质在开发商的报规方案中是储藏室。所以大部分的一楼复式洋房的楼梯口是没有的。一般在项目整体竣工备案且验收通过后，由开发商另外再增设楼梯口。

一楼的复式洋房一般带有花园。但是请留意这个花园的面积是否占到整个小区30%的绿化面积。如果在这个30%的绿化面积里面，抱歉，这个花园是虚的，是全体业主共有的。只有在30%绿化面积之外的花园才可以拿做私用。

复式公寓，很常见，但不建议买。

再说大平层。

首先，一个开发商敢做大平层，两种情况。

第一种，开发商无脑，营销没有主导权，一味听信设计院，原因是：大平层的建筑设计相对简单。

第二种，有顶豪产品打造经验，有忠诚客户。比如绿城。

大平层一般不会以单纯的产品形态出现在一个楼盘，往往是在城市中心顶级地段下一个楼盘的部分产品。且往往占据楼王和次楼王位置。

大平层一般在180平以上，两梯两户居多。中间用消防门隔离，营造一梯一户私密尊贵感。

大平层为了提升产品力，满足终极改善客户需求，现在一般配置顶级科技智能系统，全套豪装，且设计一般寻找新加坡或者香港顶级设计师执笔。

总结一下：

1-不建议买复式洋房，无论顶楼还是一楼，镜中花水中月，看着很美好，实际上很容易被我们开发商套路，实际使用过程中麻烦不断，且装修成本高。

2-横向两开间的复式高层，如果是年轻人结婚前自己住，可以考虑买。尤其是女孩子，买一套作为婚前财产，很浪漫很美好。婚房及改善不建议。

3-横向三开间甚至以上复式高层，建议购买。一般客厅挑空，得房率高。有大平层的尺度感，也有别墅的私密性。尤其是买到高楼层，还有江景或者湖景，买到这样的空中别墅，人生一大美事。

4-居住价值略弱与大面宽的复式高层。

对了，老钟补充一句，目前除了在长沙等少数城市，复式高层已经基本上通不过规划方案审批了。反而成了稀缺品。

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