6000亩产业用地配3000亩居住用地 地产“河北王”河南扩张路径
投实君按：一个低调隐秘、却又在业内心照不宣的规则，被荣盛地产的一纸公告宣之于众。地产商为啥扎堆干文旅？
11月6日，荣盛发展发布《关于签订河南省小浪底·荣盛在河之洲旅游度假合作框架协议书的公告》，“公司控股子公司荣盛康旅与济源市政府签订框架协议，将小浪底·荣盛在河之洲旅游度假区项目整体开发所属区域，打造成为国内外具有广泛知名度的航空、旅游、度假、养生、娱乐、休闲为一体的特色产业聚集区和生态康旅度假区。”
根据公告，项目规划面积约15平方公里，其中产业用地合约6000亩，产业配套开发用地3000亩，配套开发高品质住宅及生活配套设施，土地出让用地性质为居住用地。
荣盛发展华丽丽滴将文旅项目配建土地写进了公告！
从公告来看，6000亩产业土地，配建3000亩住宅及生活设施用地，配建比例为50%。
而在济源小浪底项目之前，荣盛康旅5月25日发布公告，公司与河南省修武县政府签约，拟在修武县建设“云台古镇”项目，该项目建设用地面积约920亩，包括古镇部分620亩、配套居住用地200亩、精品客栈用地100亩，总投资超20亿元。点这里查看《砸150亿！这家上市公司拟在修武云台古镇打造4A景区》
在这个项目中，620亩古镇土地，配建200亩居住用地，配建比例为30%左右。
9月26日，荣盛发展与河南郑地新城建设产业发展有限公司签约，拟合作投资建设新密市白寨镇核心启动区，合作区域总占地面积2.8平方公里，合作内容包括文化旅游、健康养老、休闲娱乐、教育医疗、商住地产等项目。点这里查看《占地2.8平方公里 荣盛发展联合郑州地产集团 打造新密市白寨镇区域产业新城》
但这个项目中，配建居住用地，没有明确说明。
荣盛发展发迹于京津之间的廊坊，依靠环京区域房地产开发红利，以及自身“高集权、快周转”模式迅速崛起，2007年即登陆深交所，是河北省首家IPO的房地产企业，有着“河北王”之称。在《2017年1-10月中国房地产企业销售TOP100》榜单上，荣盛发展分别以463.1亿元的流量金额排名第32位，以439.4亿元的权益金额排名第25位。以487.4万方的销售面积排名第21位。
尽管关于具体项目配建土地的具体比例，并没有明确的数据和统一的标准，但仍然能从一些公告和报道中，窥知一二。
比如说，7月19日，融创与万达的史诗级大交易——万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团。
此役之后，融创土地储备新增4973万平方米。资料显示，万达此番转让的13个文旅项目涉及土地储备总建筑面积合计约为5897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米。
融创方面表示，此次合作，以合理的成本为公司补充大量优质土地储备，将为公司将来持续健康发展提供巨大支持。
“以合理的成本为公司补充大量优质土地储备”，这几乎是所有房地产企业的追求。
建业地产2017年中报显示，“2017年上半年，建业地产新获取土地储备建筑建筑面积约408万平方米。其中公开竞买的土地建筑面积189.0065万平方米，股权收购及出售获得土地面积25.6205万平方米”。
408-189.0065-25.6205=193.373万平方米
简单计算即可得知，建业有接近一半的土地储备——193万平方米，既不是通过招拍挂获得，也不是通过股权方式获得！
尽管建业地产的公告中，并未提及土地获得方式，但联想到建业地产2016年以来，在文旅方面不断的大动作，答案，已经呼之欲出——只有河南，还有什么？
限购政策下，不限购、不限价的旅游地产成为房企寻找的市场机会。旅游前期投资大，属于重资产项目，必须靠地产反哺。
而很多旅游地产项目的地块并没有经过招拍挂程序，常常是房企和地方政府协议出让土地。一些地区，地方政府急于改善当地落后的环境和基础设施，而作为一种补偿，房企拿地的价格相对比较低，并且允许开发商用一部分土地做住宅或者商业，这也是房企敢于拿下动辄上千亩用地项目的原因。
也就是郑州、中牟、开封一带文旅项目扎堆的原因！
据投实此前不完全统计，2015年以来，河南省各地市先后签约或启动至少72个文旅项目，总投资至少有5788亿元。点这里查看《逾5000亿资金砸向河南72个文旅项目 千年风华能否重新绽放|名单》
6月13日，融创中国与河南巩义市政府签署合作框架协议，宣布将围绕青龙山慈云寺景区进行深度开发，打造融创慈云小镇、融创产业新城，总投资达450亿元。
6月10日，建业集团与许昌市人民政府共同签约许昌中医药健康养生养老示范区项目，其中就包括以鹤鸣湖风景区为主的休闲旅游度假小镇。
5月23日，正商集团以300亿元的投入，签约位于巩义市米河镇东部，省级贫困村赵岭村的“西山小镇”项目。
根据《2016-2017年中国旅游地产发布报》，2017年上半年全国旅游地产投资额已达1.3万亿，同比增长60%。
然而，旅游地产开发属于后期盈利型，具有较高的投资风险，由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对房企的资金实力和运作能力是一个严峻考验。
配套3000亩居住用地
根据公告，小浪底·荣盛在河之洲旅游度假区项目选址位于坡头、连地、泰山三个区域，规划面积约15平方公里，包括山体、河流以及可供利用的土地、林地等，最终开发建设用地面积及范围以政府部门最终批复的结果为准。
其中，产业用地合约6000亩，产业板块包含航空、旅游、康养、文创、生态、健康养生空间、酒店式公寓等产业项目，土地出让用地性质按照相对应产业用地性质出让；产业配套开发用地3000亩，配套开发高品质住宅及生活配套设施，土地出让用地性质为居住用地。
济源市政府将项目规划范围土地全部供应完毕。供地标准为红线边界“六通一平”（即：通水、通电、通讯、通路、通气、通邮及场地平整）。济源市政府负责完成将项目地块范围内的建筑物、构筑物、附着物、电线杆（塔）、通信设施、地下管网等拆迁安置补偿并终止项目地块范围内的所有租赁关系、承包关系及其他土地使用关系，完成项目地块用地范围内的一切补偿。
根据公告，济源市政府负责协调为项目提供良好的政策环境、投资环境和经营环境，对项目的规划建设予以大力支持，包括但不限于项目范围内优先落实规划和土地指标，完善配套基础设施和公共服务设施建设；设立产业投资、产业引导专项资金予以扶持；出台对旅游产业、康养产业、文创产业、生态产业及其他相关配套项目的扶持政策等，降低项目政策风险，积极引导和统筹项目开发、建设、运营等工作健康有序开展。
双方共同负责小浪底·荣盛在河之洲旅游度假区整体开发的策划和规划设计工作，由荣盛康旅主导落实相关产业板块和配套开发的投资、建设、招商和运营工作。
修武县云台县、济源小浪底、新密白寨镇
荣盛发展表示，小浪底项目的取得也是荣盛康旅继成功布局湖北神农架龙降坪、修武县云台古镇等项目之后，在华中区域的取得的又一重要成果。公司将与济源市政府合作，将黄河小浪底区域作为与郑汴洛全域旅游示范区，并联动打造面向“一带一路”的国际知名旅游目的地，形成黄河小浪底滨水度假旅游产业集群。
此前，5月25日，荣盛发展发布公告，公司控股子公司荣盛康旅投资有限公司与河南修武县政府签订合作协议，康旅投资拟投150亿元，建设云台古镇项目、修武县特色商业区（面积2970亩，已建项目除外）整体开发项目、东湖相关区域的开发项目、云台山相关区域的开发项目。
双方约定在修武县宁城大道与青龙大道西南建设修武县文化旅游综合服务项目“云台古镇”（暂定名），该项目建设用地面积约920亩；其中：古镇部分约620亩；配套居住用地200亩；精品客栈用地100亩。项目总投资20亿元以上，计划建设周期三年。
9月26日，荣盛发展公告，公司与郑州地产集团全资子公司河南郑地新城建设产业发展有限公司签订了《新密市白寨镇核心启动区投资建设合作协议》，约定由河南新城负责对白寨镇全域进行整体策划、统一规划、投融资建设、招商引资、综合运营、滚动开发等。经双方协商，均有合作意向共同承担本项目区域开发建设任务。
合作区域总占地面积约2.8平方公里。合作内容具体包括文化旅游、健康养老、休闲娱乐、教育医疗、商住地产等项目及相关产业的开发建设，以及后期相关配套服务、产业服务、资产管理等内容。
17.71亿元河南拿地9宗
据荣盛发展公告，2017年以来，荣盛发展及其下属企业在河南省共获得9块土地，累计耗资17.71亿元。
2017年8月，公司全资下属公司河南荣启房地产开发有限公司通过收购方式，以11.452亿元取得了河南省融城房地产有限公司70%的股权，同时控制了其旗下拥有的2008-01号1#、2#、3#、4#地块的国有土地使用权和开发权。四幅地块均位于开封市开封新区，总占地702.9847亩，土地用途均为商住用地，商业用地期限40年，住宅用地期限70年。
2017年7月10日，公司控股下属公司修武荣盛文化旅游古镇开发有限公司以1.7728亿元竞得修武县310.6472亩土地。该地块位于土地用途为住宿餐饮用地，出让年限40年。
2017年3月，荣盛发展以4.4813亿元的总价竞得濮阳市四幅地块，合计出让面积20.2976万平方米，折合304.4641亩。包括170.5912亩商业用地及133.8729亩住宅用地。
荣盛发展成立于1996年，总部位于河北廊坊市。2017年前三季度，荣盛发展实现营业收入216.87亿元，同比增长15.90%；归母净利润为27.91亿元，同比增长28.3393%。预计公司2017年全年净利润为49.78亿元～58.07亿元，上年同期为41.48亿元，同比增长20%～40%。
截至三季度末，荣盛发展总资产1758.17亿，总负债1496.07亿，负债率85.09%。2016年度，荣盛发展负债率达到82.7%。
从2010年开始，荣盛发展经营活动产生的现金流一直是负。今年前三季度，荣盛发展经营活动产生的净现金流为-75.71亿。