园区运营企业IPO的主要会计问题
一、新租赁准则的执行问题
鉴于园区运营企业“承租运营”的商业模式，经营性租赁物业是其最主要的资产构成，而这些物业的租金成本又是企业最主要的经营成本，因此，新租赁准则的适用，将对园区运营企业的财务报表产生重大影响。按照财政部《关于修订印发<企业会计准则第21号—租赁>的通知》（财会〔2018〕35号）的规定，关于21号准则的施行，要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。因此，接下来园区运营企业都要面对新租赁准则的实施问题。
案例展示：
优客工场（Ucommune Group Holdings Limited）是一家赴美上市的联合办公企业，其商业模式主要也是通过租赁的方式获得物业资产，然后投入资金将其改造成拎包入住的商办空间，再通过收取会员费或租赁的方式获得收益。本质上，这和园区运营企业的商业模式是一致的。2019年12月27日，优客工场在美披露了Form F-1/A（非美国公司招股说明书），根据其招股说明书披露的信息，优客工场已经适用了新租赁准则。因此，我们以优客工场的简要资产负债表（GAAP）为例，看下新租赁准则适用对园区运营企业财报的影响。
以上优客工场的资产负债表虽然是根据美国会计准则进行编制的，但大体上和我国的企业会计准则是一致的。按照新租赁准则的要求，对于租入的物业，要确认一项租赁使用权资产，同时根据应付租金的情况确认一项租赁负债，由此将会导致园区运营企业的资产负债结构发生重大变化。从优客工场2019年9月30日的数据可以看到，由于确认租赁使用权资产，导致优客工场资产总额增加了19.7亿，占其增加后的总资产的比例为36.4%；同时，由于确认租赁负债，导致优客工场的负债总额增加21.4亿（流动与非流动相加），占其增加后的负债总额的比例为68.64%。适用新租赁准则前后，优客工场2019年9月30日的资产负债率分别为28.39%与57.59%，相比增加了29个百分点，由此可见，新租赁准则的适用对园区运营企业财务状况的影响是巨大的。同时，对于所确认的使用权资产和租赁负债的后续计量方面，一方面，要对使用权资产按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定，确定是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理；另一方面，要对租赁负债按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。此两点，将对首次执行新租赁准则的园区运营企业的利润表产生较大影响，尤其是存在亏损的项目在计提资产减值损失时。
问题评析：
新租赁准则最核心的变化是将传统的经营性租赁进行了入表，导致企业资产和负债同时扩张，从而使得企业的资产负债率将大幅上升。同时，对于存在的亏损项目，新租赁准则实质也要求一次评估计提所有的租赁期内亏损，从而导致企业在首次执行时将形成大额的资产减值损失，影响企业的损益结果。正是因为新租赁准则对园区运营企业如此重大的影响，可以预见的是，关于新租赁准则的适用情况将是后续园区运营企业进行IPO的重中之重。
根据新租赁准则《企业会计准则第21号—租赁》，目前关于租赁的衔接处理可以有两种方式：
方式一：按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法处理；
方式二：根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行该准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。但采用该方式时，还应注意以下规定：
1、企业在首次执行日应当根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照下列两者之一计量使用权资产：（1）假设自租赁期开始日即采用本准则的账面价值（采用首次执行日的承租人增量借款利率作为折现率）；（2）与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。
2、在首次执行日，企业需按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定，对使用权资产进行减值测试并进行相应会计处理。
以上是关于园区运营企业在新租赁准则启用前已经存在的项目的衔接处理规定，园区运营企业可按照自己的情况综合评估选用，以尽可能降低新租赁准则适用对企业财务报表结果带来的不利影响。
二、长期待摊费用的确认及摊销处理问题
园区运营企业最主要的投资就是对园区进行装修改造，而其投资完成后所形成的资产中，基本95%以上均进入了长期待摊费用，因此，这个科目的确认及后续的摊销处理就显得尤为重要，甚至会影响到IPO审核的结果。
案例展示：
锦和商业：
1、第十七届发审委2017年第36次发审会议：“1、关于财务问题。（1）报告期末长期待摊费用余额10.25亿元，占总资产的68%，请发行人代表说明长期待摊费用中所有重大项目的资本化及其摊销是否符合企业会计准则的规定，园区改造过程中是否存在关联交易。请保荐代表人发表核查意见···”
2、《关于不核准上海锦和商业经营管股份有限公司首次公开发行股票申请的决定》（证监许可【2018】441号）：“中国证监会主板发行审核委员会关注到发行人存在以下情形：···报告期内长期待摊费用余额大、摊销年限长,未充分说明其理由及是否符合会计准则的要求。鉴于上述情形,发审委认为,你公司未充分说明···大额长期待摊费用摊销等情况，信息披露不够完整，不符合《首次公开发行股票并上市管理办法》（证监会令第122号）第四条和第四十一条的规定。”
问题评析：
根据《企业会计准则》，长期待摊费用是指已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。对于园区运营企业，其长期待摊费用主要是包括对园区进行功能性改造的工程支出及改造期间发生的一些需予以资本化的费用。同时，在项目的后续运营过程中，园区运营企业会根据情况对局部设施进行升级更新，所形成的资产预计可以在较长时间内使用的，亦确认为长期待摊费用。关于长期待摊费用的核算，核心为两方面的内容，第一、在初始确认时，对于改造期间所发生的一些费用，如房屋租金、物业水电费等是否需予以资本化计入长期待摊费用；第二、长期待摊费用的后期摊销年限的问题。具体如下：
1、改造期间所产生的一些费用是否需予以资本化计入长期待摊费用
按照《企业会计准则—基本准则》的规定：“资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源”。企业会计准则对于租入房屋在改造施工期间承担的租金等相关费用是否可以资本化计入“长期待摊费用”其实未作明确规定，但基于谨慎性原则，建议对相关费用不予资本化处理，而是在发生当期计入对应的期间损益。
2、关于摊销年限的问题
2018年锦和商业过会时，其当时对园区改造工程支出所形成的长期待摊费用的摊销是用一个不超过租赁期的预计受益年限统一的进行平均摊销，而并未根据长期待摊费用对应的资产特性、使用特点，区分不同模块，去预计其不同的受益年限而进行不同期限的摊销，从而导致IPO被否决。园区改造工程支出主要包括：工程前期费用（设计、勘探、测绘等费用）、建筑安装费（土建、外立面、道路景观、暖通、消防、电梯等）、基础设施费（电力工程、给排水工程、燃气配套工程等）、监理费用等，按照其不同的特性并结合《企业会计准则》的规定，其预计收益年限一般确定如下：
公区基装部分：主要是公共卫生间、大堂等公共区域的装修。一般而言公区的建设标准都较高，预计可使用年限为10-15年。基于谨慎性原则，其预计收益年限可为10年，或租赁期限更短，则采用租赁期限。
电梯建设部分：部分项目在改造时会同步加装电梯，包括扶梯和直梯。电梯使用频率较高、存在一定程度的老化、磨损，但企业一般会安排电梯维保单位对电梯进行日常保养，并在电梯运行一段时间后对电梯的关键部件进行替换，以保证安全性。因此，该类资产的可使用年限一般在15年以上。基于谨慎性原则，其预计收益年限可为15年，或租赁期限更短，则采用租赁期限。
中央空调或其他多联机系统：根据园区规划设计，部分项目会安装中央空调系统，其与建筑物不可分割，于改造时同步安装。虽然作为中央空调整体使用年限较长，但由于中央空调在运行一段时间后可能出现老化、制冷制热功能不佳等情况，出于增强客户使用体验的考虑可能进行更换，预计此类资产的可使用年限为10-15年。基于谨慎性原则，其预计收益年限可为10年，或租赁期限更短，则采用租赁期限。
其他基础性功能改造：其他基础性功能改造是指除上述三个模块之外的其他改造相关支出，包括前期支出、建筑安装工程支出、基础设施支出等。其改造完成后形成园区的基本功能，可长期持续使用，在租入物业租赁期内不再进行重新改造。预计受益年限不短于租入物业的租赁期，因此，该部分长期待摊费用的摊销期限可自工程完工后，在租赁期内平均摊销。
联系我们