律说《安家》-二手房买卖常见问题及风险防范
最近大家有没有追热播剧《安家》？作为一名房产专业律师，在追剧过程总是禁不住用法律思维看剧中每一个单元故事。基于此，我们今天一起聊聊故事里二手房交易过程可能发生的问题及风险。开始我们的律说《安家》第一集。
第一集：假如宫蓓蓓夫妻为迎接二胎需置换新房，通过安家天下房似锦将房屋卖给老严夫妇，他们在中介公司签订了《房屋买卖协议》，但是并未签房管部门要求的制式合同。老严夫妻按协议约定交了预付款。宫蓓蓓收到预付款后并没有找到合适的新房子，不想卖这个老房子，要给老严夫妇退款。那么私下签订的《房屋买卖协议》有效吗？宫蓓蓓能不能反悔？
答：《合同法》第8条、第44条之规定，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
宫蓓蓓与老严夫妻所签订的买卖协议只要具备了房屋买卖合同主要内容的，不存在法定的无效情形，该协议是有效的。双方应当按协议约定履行各自的义务，不履行或未全面履行均应当承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任。
当然如果双方明确约定以签订房地产行政主管部门要求制式的《房产买卖协议》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
因而如果老严夫妻不同意退款，宫蓓蓓应当继续履行合同。
第二集:假如宫蓓蓓与老严夫妇为了确保房子交易，先签个定金合同，老严夫妻交先20%的定金，现在老严夫妇不想买了怎么办？
答：定金具有履行担保的性质，根据《《合同法》第115条规定，买方违约则无权要求返还定金。若卖方违约，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿，但是不能向其主张继续履行合同义务。
所以如果是老严夫妻不想买了，则无权要求宫蓓蓓返还定金。当然如果是宫蓓蓓不想买的话，宫蓓蓓则需要向老严夫妻返还双倍定金。
第三集：《安家》第16、17集讲述的是徐文昌、房似锦为助力鱼化龙开单，为撬走了苏天培妈妈，想到了给苏天培转学到中威学校的办法。而现实中很多家长买房首先考虑的房子是不是学区房，房子户口上是否有学籍。如果苏天培妈妈为孩子转学置换房屋，而卖房人户口不迁走怎么办？
答：在二手房买卖合同中，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，如买房人起诉要求出卖方将户口迁出，一般不会得到法院支持。
但如果苏天培妈妈以卖房人逾期迁出户口构成违约为由，要求卖房人承担违约责任，则属于法院民事案件受理范围。
另外如户口是否迁出直接影响到买房人的买房目的，如上学、落户等，建议在合同明确约定卖房人户口迁出的时间期限及逾期迁出要承担的违约责任，如解除合同，返还购房款、赔偿损失等，当卖房人逾期不迁户时买房人能够解除合同，要求卖房人返还房款并赔偿损失。
第四集：《安家》剧中一次性全款买房的不多，大多买房款支付方式约定按揭贷款，如果按揭贷款办不来，责任咋承担？
答：根据按揭贷款办不来的原因区别对待。
如因买受人自身原因而未取得银行按揭贷款，且就此约定了替代性履行方式，买方未履行或履行义务不符合约定的，则由买方承担继续履行、支付违约金等违约责任。
如确因房贷政策变化导致不能办理按揭贷款，直接影响买受人的履约能力时，双方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，则终止履行;已经履行的，卖房人可以要求恢复原状并赔偿损失。
第五集：黄老板购买“凶宅”，协议能撤销吗？
《安家》中第一集就提到了发生过刑事案件的“凶宅”。目前法律未对“凶宅”界定。根据司法实践法院裁判观点来看，通常所说的凶宅”是指在房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。因而在房屋买卖过程中，出卖人有披露的义务，买房人根据自身情况选择买与不买，租与不租。电视剧《安家》故事里房似锦向黄老板介绍房屋时如实告知房子中曾经发生刑事案件，而黄老板欣然接受，那么他们的房屋买卖协议就是有效，不能撤销。但如果出卖人、中介故意隐瞒则应承担合同被撤销的风险。合同被撤销，卖房人应返还房款并赔偿损失，中介退还居间费。
第六集：《安家》第36集江奶奶因宋爷爷重病预卖现住的老洋房，也有客户相中的该洋房。如果江奶奶与安家天下、客户三方签了《房屋买卖居间合同》，交了中介费。后来因为江奶奶的两个外甥捣鬼，致使房子没有成交，中介费要不要退？
首先，房产中介服务属于居间服务，其提供的服务是为买方提供房源信息，促成买方与卖方就房屋三方共同签订《房屋买卖居间合同》。原则上中介公司履行了居间合同约定的义务，就有权收取居间服务费。
其次，如房产中介违反忠实居间义务，如故意隐瞒影响合同效力的情形，为客户促成合同订立的，合同无效或被撤销后，居间人不得要求委托人支付中介服务费及从事居间活动的必要费用。如给委托人造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
第七集：假如阚文涛生意失败，其名下房屋被查封，那么该房屋的买卖协议是否有效？
答：如双方明知该房处于法院查封状态而进行买卖，该买卖协议是有效的。但因合同继续履行存在现实困难，司法实践中，法院仅确认双方签订协议有效而不支持变更过户等诉求。
如果阚老板隐瞒房屋被查封、抵押，买卖协议可以解除，卖房人应返还房款、利息并赔偿已付购房款1倍的损失。
声明：本文系闫庆莉律师【盈科天津律所】原创，仅供大家研究交流学习。