最近，『地产营销人』说“豪宅回归”比较多，主要是从土地市场、在售高端住宅市场角度给予趋势分析。有人最近问：如果豪宅大批归队，对当下普宅会造成什么影响？一是不限价豪宅未来上市，对普宅价格有没有影响；二是豪宅更高品质产品的出现，又会对消费者选择普宅带来什么心理作用。先说第一个，豪宅回归，特别是10万+产品上市，对市场信心提振有一定作用，会拉高价格预期。但大部分在售普宅是限竞房或是已取证的纯商品房，价格被锁死，没有上涨可能，因此与高价豪宅对比之下，性价比会更加突出，整体上有利于快速去化。有人会说，豪宅和普宅是两种不同的产品类型，豪宅品质做的再高，跟普宅也没什么关系。道理看似如此，但消费者并不按逻辑出牌。因为如今楼市的一个行为特征是，买房人全北京看房，高端中端都会去了解和体验，这是买方市场典型的特征。消费者拥有主动权，且选房经验不断提高。当感受到豪宅品质不断突破上限，产品迭代加快时，购房者的眼界就不知不觉提高了，过去认为好的房子，现在可能就看不上了。因此，即使支付能力有限，对普宅的品质感，无形中要求也就更高了。因此，可以判断，未来普宅市场面临的一大挑战就是，如何提升品质感，让吊高口味的购房者依然心动和选择，从而在豪宅时代再度开启后，也能保持产品竞争力。在『地产营销人』看来，品质感，不单指产品，而是一个体系概念。下面分两个方面说：多数人关注社区内的品质，而忽略了社区外的品质，即区域所赋予的生活品质。特别是在疫情之后，所居社区周边的生态环境成为人们考量健康宜居的重要方面。较高的绿化率，拥有城市公园可休闲锻炼，上风上水，空气质量相对较好，这些都是生活品质的体现。另一方面，区位所处板块的配套成熟度一定要高，即便不是繁华商圈，至少要满足生活中心区的标准，包括：教育、医疗、商业、交通等各种生活配套要完备，且近距而便利。这一点其实北京新房项目很多都实现不了，由于北京90%的在售普宅都分布在五环外，所以周边发展尚不成熟，除了极少数位于老城区中心的项目具有先天配套优势，其他都还需漫长的等待。因此，生态环境优越和生活配套成熟，是保证生活品质感的区域支撑要素。对于产品的品质感，很多购房者已经很有经验，这里强调两点：一是社区品质感，主要体现在规划所决定的居住品质和圈层素质上。基本上，低密墅质社区是当下购房者认可度最高的一种社区类型。楼间距大，没有遮挡，小区居住人口适当，不会有压抑感。且业主圈层纯质统一，能形成比较好的社区氛围。这种品质感既有物理属性，也有精神属性。二是空间品质感，主要体现在产品尺度、空间、功能等使用方面。豪宅回归带来的一大影响是，限竞房原有的“麻雀虽小五脏俱全”的设计方法可能到了要改变的时刻。同等居室数量下，更为宽松的尺度，更充裕的空间，更高的使用率，购房者会更欢迎。那么，如果按照以上对品质感的要求，当下有没有值得先下手为强的项目呢？最近，即将推出平层产品、位于顺义核心城区的北京城建·北京合院，就是不错的选择。
北京合院位于顺义核心区，区域生态环境得天独厚，北侧一路之隔，便是仁和公园。该公园有近23万㎡，与顺义公园面积相当，中心湖水域面积近一万平米。仁和公园在原有杨树林的基础上建成， 还融入了顺义地方特色的文化元素，形成了独有特色的人文景观。
此外，顺义公园以及顺义新城滨河森林公园也分布在项目周边6公里内，开车10分钟便可到达。项目拥有“六高多轨一机场”的立体交通优势，走机场高速可以快速抵达三元桥、东直门；在轨道交通上，附近有M15号线顺义站，规划中S3号线和T1线经过周边；距离首都国际机场大仅约25分钟车程，出行十分便捷。
北京合院由于所在区位，配套非常完善，商超、医疗、教育等一应俱全，开车约10分钟就能到顺义核心商业区，包括：新世界百货、华联商场、隆华购物中心、国泰百货；开车约30分钟，能到马泉营的赛特奥莱。北侧4公里是鑫海韵通大卖场，集服装、餐饮、超市、娱乐为一体的商业综合体。
在医疗上，开车约5分钟可达达顺义妇幼，每周都有北京儿童医院专家坐诊，开车约10分钟能到达顺义区医院，顺义中医院等三甲综合医院。北京合院周边的教育资源阵容强大。学龄前有：仁和中心幼儿园、建南幼儿园等；小学有东风小学、石园小学和牛栏山小学；中学有顺义九中、牛栏山一中以及项目南侧的顺义一中等。另外，很多高端国际学校，例如鼎石、ISB、海嘉、顺义国际学校等，也都在半小时生活圈内。
北京城建以“城建出品，必属精品”为建造使命，在北京有诸如：国家大剧院、国家博物馆、北京大兴国际机场、北京夏季和冬季奥运会主场馆等一批享誉国内甚至世界的建筑经典之作。
北京合院是北京城建旗下TOP系的产品线之一，是北京城建重金打造的低密系列产品中高端代表作。项目整体规划低密舒适，以别墅为主，搭配少量墅质平层。社区用富有禅意的东方园林景观，建造了梨园四巷，三街五院，既保持了中国悠久独特的传统文化，也兼顾了未来生活方式的体验。
目前，北京合院主推产品为建面约115㎡三居、130㎡四居墅质平层，舒适度及超高使用率为市场罕见。该产品全部为南北通透、南向三面宽设计，115平米三居南向面宽为10.2米，130平米四居面宽达到11.3米，超大面宽尺度，可容纳更多窗外美景。且两种户型都拥有丰富扩展空间，使用率高超90%，性价比堪称极致。
在功能格局上，空间创新布局，舒适度充分展现，130平米四居采用标准的“四叶草”造型，面宽进深比为1:1，南向主卧配备独立衣帽间和全明卫生间，次卧拥有阳台，餐厅可实现独立空间。另外，该四居设置多功能空间，照顾不同家庭的居住需求，延展出更加多元化的生活场景。北侧书房，可作为健身房，也当做孩子活动室。
115平米三居，带有独立餐厅，北向阳台可有多种设计方案，空间灵活多变，南向次卧带飘窗，延展空间丰富，独立电梯厅具仪式感且实用方便，可设置更多储藏收纳空间。
购房者要抓住机会的是，北京合院115平米和130平米平层产品正在意向登记，意向达成可获赠10万元购房券，开盘直抵房款，优惠巨大。据悉，项目还推出一套总价不足千万的别墅产品，一口价9614538元，便可享受前庭后院的墅居生活，买到便是捡漏。
品质感，是楼市格局转换后，未来趋势和客户需求双重驱动之下提出的新要求。在演进过程中，有的项目会被抛弃，有的则更受欢迎和追捧，最后热销将验证一切。
上周北京楼市成交排名
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