用脚步丈量回家的距离，这个四环新盘做到了！

秋天是北京最美的季节，漫天红叶，缓缓飘落，平添几分诗意。

然而，今年的秋天对于楼市来说，却是一片“红海”翻腾，竞争之惨烈，只有身在市场一线才能感同身受。

房住不炒的限竞房，占领北京楼市仅用了一年多时间。回看数据，确能感到巨大压力：

截止2019年10月28日，限竞房在建委获销售备案的项目已有70个，2019年已供应24789套，占整体住宅市场的70%；成交17132套，占比仅有56%。能看出，虽然限竞房供应持续增长，但成交量并没有达到相应比例。

市场分化，销售冰火两重天，是过去一年北京楼市的核心特征。卖得好的项目可以连续两年超百亿，而另一部分楼盘即便使出浑身解数，滞销局面无法改观。

这说明，不管楼市周期处于何种阶段，以消费者为主导的买方市场已经掌握了话语权。

既然供应不减，选择众多，房价稳定，那么精挑细算、反复权衡、谨慎决策，就成为人们普遍的置业方式。

但房子，作为一个家庭最大的资产，涉及的方方面面又是一件相对专业的事情。在当下市场，面临如此众多的在售项目，该如何依照价值权重进行排序？避开雷区，找到一条置业捷径？

『地产营销人』给出的答案是这样的：

1、 用环线去“卡”地段

虽然每个人对地段都有个性认知，但市场上达成地段优劣的共识，几乎全靠对“环线”的界定做出评判。

今年北京楼市表现一般，但少数获得销售成功的项目都具备两个突出特质：一是基本为限竞房，二是环线意义上的地段优势非常明显。

简单解读就是，限价给予了“洼地”入手的机会，而五环内，甚至三、四环沿线的稀缺区位，则熨平了周期波动，实现了热销突围。

因此，对于预算充裕的购房人，先用环线标准去筛选楼盘，不管东西南北什么方位，原则是距离城区越近越好。

如此一来，一方面可把握土地稀缺机会，毕竟未来供地趋远是确定方向，另一方面，从房产的保值增值角度，也是最稳妥选择。

2、 用步行去“测量”配套

必须说明的是，从配套角度去看环线划定的地段，有时候也不保险。

因为确实存在即使于五环内，北京也有诸多区域尚欠发达，配套匮乏现象屡见不鲜。

因此，在用环线“卡”地段的同时，也要考察周边配套的情况。

大的原则有两点：一要选择配套尽可能齐全，譬如轨道交通、商业、教育、医疗等设施比较完备，生活比较便利的社区。

二是更进一步，测量到达各种配套的步行距离。这一点，容易被多数购房者忽视。显而易见，距离配套步行时间越短的项目价值含金量越高。

这里面谨防的是，多数项目笼统而夸张的宣传——看似配套琳琅满目，但实际上都是几公里之外，跟项目之间的半径关系颇为游离，生活实在不便。

这种方法也适合比较在同一板块，几个在售项目的细微差别。对购房者来说，如果本着对未来生活负责的态度，实地走一走，测一测，还是十分必要的。

3、 用细节去“比”产品

经过一年发展，限竞房的产品没有什么秘密，在7090限制下，大同小异，颠覆难寻，模仿迅速。

不过，项目之间产品细节差异累积起来也不可小视。比如在户型上，收纳空间充足与否，尺度是否舒适，布局是否合理，拓展面积是否占优等，都会对未来入住带来不少的影响。

大的甄选路径是，先看产品的基本面，没有明显缺陷和硬伤，再进一步看其特色亮点。如果项目的个性化创新正中自身生活需要，甚至解决了关键痛点，那么这种产品就更适合自己，可作为优中上选。

有了以上层层递进的置业方法，相信在当下市场，购房者就能避免陷入盲目和纠结，找到自己的理想居所。

如果让『地产营销人』推荐一个满足上述条件的优质项目，可以关注一个即将入市的新盘——臻·御府。

该项目由实力雄厚的京投开发，位于南四环沿线，地铁就在家门口，全部配套皆可步行到达，是一个高品质的限竞房社区。

臻·御府地处南四环丰台总部基地核心区，距离西南四环仅约1.5公里。坐落于郭公庄地铁站东北角，步行100米即可实现与郭公庄地铁站的无缝对接。项目享有三轨交汇的便利交通配套，三条轨道分别是9号线、房山线以及房山线北延线，方便未来业主快速出行。

在交通关系上，项目坐拥四纵四横的交通路网。四纵即：丰葆路，丰科路，樊羊路，京开高速；四横为四环路，六圈路，六圈南路，以及五环路。其中丰科路、丰葆路，樊羊路可快速链接四环路，30分钟可抵达西单、金融街、中关村等区域，40 分钟可抵西直门、国贸等核心区。

臻·御府西侧步行约800米可至永旺梦乐城，该商城是当前丰台区最大的综合性购物中心，也是全球连锁综合性商场，百货、超市、餐饮和电影院一应俱全，可满足区域内一站式生活休闲。

另外，万达广场位于项目北侧，步行约1000米，是集餐饮、购物、娱乐、公寓和酒店以及IMAX影院于一体的大型城市综合体。花乡奥莱村布于项目西侧，可以说臻·御府周边的商业氛围极为浓郁，市场上其他项目无可与之媲美。

在教育配套上，项目辐射2公里内环伺多所学校：丰台八中、新发地小学 、丰台五小银地分校等。项目自身配有幼儿园，北师大附属中学和人大附属中学也将搬迁至此，届时将为居者提供完善的高质量教育配套。

此外，臻·御府自身规划了社区卫生服务站，新天坛医院就在项目附近，该医院为全国综合实力排名第五位的三甲医院，是世界三大神经外科研究中心之一，也是丰台区第一家大型三甲医院，直接可为业主的健康保驾护航。

由此可见，四环卡位的独特区位，以臻·御府为原点向外扩散的商、学、娱、行 “TOD步行城市”配套在近距可达的生活动线之内，尽享全维资源。如此优势在当下楼市，确不多见。

在社区内部，步行可达的三维立体成熟商街、步行可达的目送式教育配套、步行可达的健康护航配套、步行可达的休闲资源等全生活周期的步行社区体系，也真正实现了城市之中的生活“慢调”。

值得一提的是，项目地处总部基地，这里聚集了多个产业园区，如丰台科技园、华电产业园、总部基地·金融港等，产业高地带来大量人流及高收入人群，既提供了旺盛的置业需求，也为资产升值打开了想象空间。

为市场共识的是，未来四环很难再有新增住宅用地，臻·御府就此成为绝无仅有的内城稀缺领地。京投发展凭此禀赋资源，打造其高端产品线“御府”系，也是倾注心血，匠心研磨。

据了解，臻·御府将传承西三环峯境豪宅琨御府的匠心品质，限价不限质，打破限竞房市场的同质枷锁，重塑差异化的产品水准。

户型由日本建筑师-本间贵史精研斟酌，在遵循着豪宅匠筑逻辑下，构造以人为本的空间美学。宽阔尺度，超强收纳，套房主卧，阔景采光等一系列户型细节，都使得臻·御府成为四环之上的标杆之作。

项目主力产品为建面约89-130㎡三至四居户型，其中89㎡三居共有两种户型，全部为南北通透设计。其中一种为三面宽朝南，是限竞房市场接受度最高的格局设计，整体南向面宽高达9.6米，极度宽敞舒适。

虽然为小三居设计，但同样设置了两个卫生间。同时，主卧配有衣帽间以及南向三飘窗附赠，丰富的收纳空间，不仅解决了多数客户的生活痛点，也大幅提升了产品的性价比。

楼市虽有凉意，但分化结构之下，热盘不等人。

年终市场，底部徘徊，三年中最佳置业时机隐现，新的势能正在积累，三个月内出手是『地产营销人』给出的诚恳忠告。

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