别墅专家与别墅买家，听谁的？
真的，参观别墅和真正买别墅的两类人看法完全不同。
对此，『地产营销人』深有体会，因为两种场景都会经常遇到。
与业内或媒体同仁品鉴别墅，大家都有猎奇的心态，注意力重点放在“找不同”上。
因为看的项目多，习惯去比较。比户型、比科技、比精装、比建筑等等，如果创新点自认为不够多，就喜欢私下评头论足、说三道四，『地产营销人』就常犯这种毛病，其实真正住过别墅的人没几个。
但陪客户、陪朋友看别墅的时候，就会发现真正的买家其关注点，并不花哨，也不颠覆，既实在，又细致。当你问他理由的时候，描述出来的生活场景历历在目，栩栩如生，让人心悦诚服。
所以，多听别墅买家的反馈才是对产品创新有指导意义的。
举个例子，记得在6年前第一次看到别墅项目在地下做挑空两层的设计，感觉十分震撼，原本利用率不高的地下空间，被改造成家庭生活娱乐的中心，成为了样板间里最高潮的部分。
一家这样做了，家家跟着模仿，现在再看北京大部分别墅项目，基本都会在地下空间做足文章，而且确实很多首次买别墅的客户也都为此买了单。
不过，有经验的别墅买家可不这么看，『地产营销人』特地问过好几位，看法很有代表性。
他们说，其实住过别墅的人都知道地下空间很难用，多数当了大储藏间，主要的生活功能一般不会安排在这里。
问其原因，一方面有采光和潮湿的实际问题；另一方面也有心理层面的因素，不习惯也不方便。
因此，置业顾问往往用地下赠送面积来打动客户，有一部分人并不认账，你赠送的越多，他反而觉得越浪费，反而变成了未来生活的负担。
当然别墅这些年也在进步，地下空间的感受在不断优化，比如说采光井增多，下沉庭院变大，通风和透光效果比之前有了实质性的提升，即便如此，买家还会担心漏水的问题。
要知道，当年“721”北京大雨当晚，伤透了多少别墅业主的心。据说经受住那次考验的别墅社区并不多。
因此，好几个『地产营销人』陪同的真买家最终还是选了“前二后三”的独栋别墅，虽然这种形态谈不上激动人心的创新，但确实在生活中非常实用。
地下只有一层不会产生功能使用上的负担，同时因为直接通花园，采光与通风还是比纯地下好很多，另外因为地势和规划的优势，雨水不可能发生倒灌，也避免了积水和漏水的担忧。
一位朋友在买了“前二后三”的别墅后，把地下改成了书房，在静心看书工作之余，还可步入花园略做放松踱步，也是一个顺畅自如的生活动线和场景。
另外，对于当下如火如荼的科技住宅概念，业内以颠覆式创新展示雄心，但站在客户角度，更多讲究的是实用和便捷。譬如：对于别墅产品来说，与其一味堆上多少种系统，不如实实在在的把地下空间的防潮防湿解决好。
做加法的前提是先把房子的质量打造过硬：把机电系统搭建好，把屋顶的瓦选好，把隔热保温做足，把窗户型材选对，把新风空调升级，让防水质量过关等等，房子本身就是由无数细节构成的基础系统，先有“1”后面的“0”才有意义。
这些朴实而富有居住经验的痛点之谈，对开发商是一种具有积极作用的建言，放弃华丽的包装和概念的炒作，回到产品本身去不断打磨细节和技术，才是真正凸显价值的体现。
前不久，『地产营销人』到已经有十几年开发历程的成熟别墅大盘温哥华森林去参观，这个位于奥北别墅区曾经名震楼市的独栋别墅社区，如今完全展示出那种异国风情的醇熟之美。
项目最初就以健康、绿色、环保为设计理念，突出表现加拿大温哥华的原生自然景观特点，并以森林为主题，保留了万余棵原生大树，因此有了温哥华森林之名。
随着大批业主的入住，以及良好的社区管理和运营，步入其中能够感受到“庭院深深深几许”的惬意氛围。
在与项目总经理尉朝辉先生的攀谈中，『地产营销人』了解到，温哥华森林这些年来并没有盲从市场上多变的建筑风格，一以贯之的坚持纯正的北美风情。体现出自有的个性气质和价值感。
尉朝辉先生介绍到，温哥华森林不断总结每一期的开发经验，认真听取业主、客户对于产品的意见，并结合区域未来科技城发展的趋势和科技行业进驻人群增多，不断升级完善产品细节，优化物业管理，与开发团队一起真正打造一个趋于理想的别墅社区。
在谈到别墅居住的痛点，包括别墅地下室潮湿、发霉等现象，尉总表示常见的建筑技术很多不足以解决目前的问题，而温哥华森林则是借鉴西方国家的环保健康标准进行完善和改进。
温哥华森林没有浮夸地去追求系统的“大而全”，而是回到建造的本源，则重对生活舒适度与安心度的提升与创新，运用了比较过硬的科技系统技术。
首先在防水系统层面，温哥华森林的地下室针对受潮渗水等常见居住苦恼，采用加拿大的进口凯顿渗透结晶型防水材料，以其独特的自行愈合细微裂缝的能力，通过向混凝土中加入特殊材料，让渗水凝为结晶，从而达到完美的防水效果。
此外，因为北方气候干燥，容易对建筑的生命产生损耗。温哥华森林项目就引入了AOP电子防潮设备，加装于地下室底板和墙面，能够稳定建筑内部混凝土中的水分，使其保持在一种平衡状态。遇到秋冬季节时，不会因为干燥而让混凝土产生膨胀，避免对建筑构成损害，彻底解决地下室渗漏水的问题。
而在建筑上，通过“前二后三”及地下室架空层的设计，利用自然地势和集中排水处理，真正杜绝了地下室潮湿、积水的问题。
其次，在空气洁净的考虑上，项目运用了能够去除室内雾霾、自洁建筑的涂料，通过持续释放负离子来分解空气中的有害物质，同时在阳光照射后，会在表面形成活性氧，达到清洁雾霾的效果。
除此之外，温哥华森林还采用了NU系列新风除霾系统，为加拿大原装进口，是Nu-Air公司针对目前中国空气质量而研发生产。
在保留了原Nu-Air产品功能的先进性、优越的节能效果的同时，使用防毒面具级的主材对室外空气进行除尘、杀菌过滤，确保输入到室内的空气洁净并富含氧气，提升居住舒适性。经美国权威实验室认证，确认PM2.5过滤能力达到99%以上，PM0.3过滤能力达85%以上。
在相关的型材选用上，温哥华森林的节能窗能够有效地去除噪音污染，有效阻隔夏天炎热与冬天的寒冷。
同时，窗户上使用安全防爆膜，一来能够保护一家人的生活私密性，二来，如果窗户发生意外破损，防爆膜的粘合作用能将玻璃碎片粘在一起，避免因为碎片的迸溅或倾泻造成对人体、物品的伤害。
而温哥华森林配备的智能安防装置，可视监控系统，红外报警系统，都为别墅生活带来安全感。
另外，项目采用智慧家庭终端，通过手机APP可以实现空调控制与室内灯光调控，夏日归家之前可预先开启空调；夜晚从外进入小区，可通过手机APP提前开启家中灯光，避免暗中磕绊造成伤害。
据悉，具有“科技心”的温哥华森林即将开放690㎡的独栋样板间，相信这极少量的独栋别墅会被一扫而空。
由此来看，热销只代表客户一半的认可，而另外一半则是要入住五年之后再说。
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